Μέσα στο καλοκαίρι, πιθανώς εντός Ιουνίου, αναμένεται να ξεκινήσει το νέο πρόγραμμα «Ανακαινίζω», το οποίο ήδη δημιουργεί έντονο ενδιαφέρον στην αγορά καθώς συνδυάζει επιδοτήσεις, φορολογικά κίνητρα και παρεμβάσεις που αυξάνουν σημαντικά την αξία ενός ακινήτου. Το προαναφερόμενο πρόγραμμα έρχεται να δώσει σημαντικές ευκαιρίες σε ιδιοκτήτες ακινήτων, επενδυτές αλλά και νέους ανθρώπους που θέλουν να αναβαθμίσουν το σπίτι τους ή να αξιοποιήσουν ακίνητα που παραμένουν κλειστά.
Μέχρι στιγμής, από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας δεν έχει ανακοινωθεί το πότε ακριβώς θα τεθεί σε εφαρμογή το νέο πρόγραμμα, ούτε έχει βγει στη δημοσιότητα ένας οδηγός με όλες τις πληροφορίες. Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια του πολιτικού μηχανικού / μέλους του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ Μάνου Κρανίδη παρουσιάζουν μέσα από 20+1 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες.
Ποιος είναι ο στόχος του νέου προγράμματος «Ανακαινίζω» και τι προβλέπει;
Στόχος του νέου προγράμματος είναι η επαναφορά χιλιάδων παλαιών κατοικιών στην αγορά. Σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει έως τώρα γνωστά, προβλέπεται επιδότηση από 70% έως και 95% για εργασίες ανακαίνισης και ήπιας ενεργειακής αναβάθμισης, με συνολικό προϋπολογισμό που προσεγγίζει τα 500 εκατομμύρια ευρώ.
Τι αφορά το πρόγραμμα;
Το πρόγραμμα αφορά κλειστά ακίνητα και εκτιμάται ότι μπορεί να ενεργοποιήσει χιλιάδες κατοικίες σε όλη τη χώρα. Πρόκειται ουσιαστικά για μία παρέμβαση που συνδέει τη στεγαστική πολιτική με την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, την αύξηση της προσφοράς και την αναβάθμιση του γερασμένου κτιριακού αποθέματος της Ελλάδας. Διευκρίνιση: μέχρι στιγμής, δεν έχει ξεκαθαριστεί από το ΥΠΕΝ αν στο νέο «Ανακαινίζω» θα περιλαμβάνονται και οι ιδιοκατοικούμενες κατοικίες.
Πόσο αυξημένες είναι οι επιδοτήσεις στο νέο πρόγραμμα;
Σε σχέση με τα προηγούμενα προγράμματα, το νέο «Ανακαινίζω» εμφανίζεται σημαντικά πιο ενισχυμένο οικονομικά. Ειδικότερα: η επιλέξιμη δαπάνη φαίνεται ότι αυξάνεται έως και τα 36.000 ευρώ, ενώ το ποσοστό επιδότησης μπορεί να φτάσει ακόμη και το 95% για συγκεκριμένες κοινωνικές κατηγορίες.
Ποιες παρεμβάσεις προβλέπονται;
Με το νέο πρόγραμμα δίνεται η δυνατότητα:
- Πλήρους λειτουργικής αναβάθμισης.
- Εκτεταμένων κτιριακών και ενεργειακών παρεμβάσεων.
- Ολοκληρωμένης ανακαίνισης παλιών διαμερισμάτων.
Ποιοι μπορούν να ενταχθούν σε αυτό;
Το πρόγραμμα απευθύνεται σε ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα, χωρίς αυστηρούς ηλικιακούς περιορισμούς. Ετσι, με βάση τις έως τώρα πληροφορίες, δικαίωμα συμμετοχής αναμένεται να έχουν:
- Αγαμοι με εισόδημα έως 25.000 ευρώ.
- Εγγαμοι με εισόδημα έως 35.000 ευρώ.
- Μονογονεϊκές οικογένειες και ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.
Σημείωση: θα υπάρχει προσαύξηση 5.000 για κάθε παιδί. Επιπλέον, προβλέπονται αυξημένα ποσοστά επιδότησης για:
- ΑμεΑ.
- Τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες.
- Νέους 25-35 ετών.
- Κατοικίες σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές.
Τι κατοικίες αφορά;
Αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ. οι οποίες έχουν κατασκευαστεί μέχρι το 1990, είναι δηλωμένες και κλειστές. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται σε:
- Κλειστά διαμερίσματα.
- Παλαιές κατοικίες.
- Ακίνητα που χρειάζονται ενεργειακή αναβάθμιση.
- Κατοικίες που μπορούν να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Ποια είναι η στόχευση του προγράμματος;
Να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών σε μια περίοδο έντονης στεγαστικής πίεσης και υψηλών ενοικίων. Πλέον, επιχειρείται η αξιοποίηση του ήδη υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος – αντί να υπάρχει στήριξη μόνο στα νεόδμητα.
Ποιες εργασίες καλύπτονται;
Το πρόγραμμα καλύπτει ένα ευρύ φάσμα παρεμβάσεων τόσο λειτουργικής όσο και ενεργειακής αναβάθμισης. Στις επιλέξιμες περιλαμβάνονται:
- Υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις.
- Αντικατάσταση κουφωμάτων.
- Θερμομόνωση.
- Ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου.
- Αντικατάσταση δαπέδων.
- Ελαιοχρωματισμοί.
- Επισκευές τοιχοποιίας.
- Συστήματα θέρμανσης και ψύξης.
- Παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης.
Ποια η θέση της ενεργειακής αναβάθμισης στο νέο πρόγραμμα;
Η ενεργειακή αναβάθμιση παραμένει βασικός άξονας του νέου προγράμματος, ωστόσο στο νέο «Ανακαινίζω» φαίνεται ότι δεν αποτελεί το αποκλειστικό αντικείμενο των παρεμβάσεων. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, οι ενεργειακές εργασίες αναμένεται να είναι υποχρεωτικές σε ποσοστό περίπου 20% του συνολικού προϋπολογισμού (με στόχο την άνοδο μιας κατηγορίας ενεργειακής κατάταξης).
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;
Σημαίνει ότι το πρόγραμμα στρέφεται κυρίως σε ουσιαστικές δομικές και λειτουργικές ανακαινίσεις κατοικιών. Δηλαδή σε εργασίες όπως:
- Ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας.
- Ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις.
- Δάπεδα και επιχρίσματα.
- Επισκευές τοιχοποιίας.
- Οικοδομικές εργασίες αποκατάστασης.
- Λειτουργική αναβάθμιση παλιών διαμερισμάτων.
Γιατί η ενεργειακή αναβάθμιση εξακολουθεί να παραμένει σημαντική;
Η ενεργειακή αναβάθμιση εξακολουθεί να είναι κρίσιμη διότι:
- Μειώνει δραστικά τα έξοδα λειτουργίας.
- Αυξάνει την εμπορική αξία.
- Βελτιώνει την ελκυστικότητα του ακινήτου.
- Συμμορφώνει τις κατοικίες με τις νέες ευρωπαϊκές απαιτήσεις.
- Η αγορά ακινήτων πλέον στρέφεται ξεκάθαρα προς ποιοτικά, λειτουργικά και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα.
Τι πρέπει να προσέξει ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης πριν ξεκινήσει την όλη διαδικασία;
Πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να ελέγξει:
- Τη νομιμότητα του ακινήτου.
- Την ύπαρξη και ρύθμιση αυθαιρεσιών.
- Την τεχνική κτιριακή κατάσταση του διαμερίσματος.
- Τις πραγματικές ανάγκες αναβάθμισης.
- Τον διαθέσιμο ρεαλιστικό προϋπολογισμό.
- Την κάλυψη ιδίων κεφαλαίων εκτός επιδότησης.
Γιατί είναι ιδιαίτερα σημαντικός ο ρόλος του μηχανικού;
Ο μηχανικός δεν είναι απλώς ο άνθρωπος που εκδίδει μία άδεια ή επιβλέπει εργασίες. Είναι ο επαγγελματίας που οργανώνει τεχνικά, οικονομικά και λειτουργικά όλο το έργο. Από την επιλογή παρεμβάσεων μέχρι την ενεργειακή στρατηγική και τον έλεγχο ποιότητας, η σωστή καθοδήγηση προστατεύει τον ιδιοκτήτη από λάθη, υπερκοστολογήσεις και τεχνικές αστοχίες.
Ποια είναι τα παράδοξα και οι δυσκολίες του προγράμματος;
Το μεγαλύτερο ζήτημα είναι ότι το πρόγραμμα απευθύνεται κυρίως σε πολίτες με μεσαία εισοδήματα μέχρι 35.000 ευρώ, οι οποίοι όμως καλούνται να διαθέσουν σημαντικά ίδια κεφάλαια ή να αναζητήσουν τραπεζικό δανεισμό, ώστε να ολοκληρώσουν τις εργασίες.
Στην πράξη, το πλαφόν επιδότησης των περίπου 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο δεν επαρκεί πλέον για μία ολοκληρωμένη και ποιοτική ανακαίνιση. Και αυτό διότι τα περισσότερα κλειστά ακίνητα που στοχεύει να ενεργοποιήσει το πρόγραμμα δεν χρειάζονται απλές παρεμβάσεις, αλλά ριζική τεχνική αποκατάσταση.
Σήμερα, λόγω της μεγάλης αύξησης σε οικοδομικά υλικά, μεταφορές, τεχνικά συνεργεία, ενεργειακό κόστος και εργατικά, το πραγματικό κόστος μιας σοβαρής ανακαίνισης μπορεί να φτάσει ακόμη και τα 700-1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Πώς «μεταφράζεται» αυτό;
Για ένα διαμέρισμα 80-100 τ.μ. ο ιδιοκτήτης μπορεί να χρειάζεται δεκάδες χιλιάδες ευρώ επιπλέον από την επιδότηση. Εδώ ακριβώς δημιουργείται μία μεγάλη αντίφαση: το κράτος επιχειρεί να βοηθήσει οικονομικά ευάλωτους ιδιοκτήτες, αλλά ταυτόχρονα απαιτεί από αυτούς πρόσβαση σε ρευστότητα ή δανεισμό που συχνά δεν διαθέτουν. Χωρίς να εξασφαλίζει πρόσθετη ευνοϊκή χρηματοδότηση, π.χ. ειδικό δάνειο από τράπεζες.
Τι παρεμβάσεις απαιτούνται;
Απαιτούνται πιο ρεαλιστικά πλαφόν δαπανών, μείωση του ΦΠΑ στις ανακαινίσεις, πρόσβαση σε ευνοϊκή χρηματοδότηση στο πρόγραμμα καθώς και ταχύτερες εγκρίσεις και εκταμιεύσεις.
Γιατί υπάρχουν σήμερα τόσο πολλά κλειστά ακίνητα;
Πολλά διαμερίσματα παραμένουν εκτός αγοράς επειδή:
- Χρειάζονται εκτεταμένες επισκευές.
- Υπάρχουν κληρονομικά ή ιδιοκτησιακά ζητήματα.
- Οι ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν ρευστότητα.
- Υπάρχει φόβος για κακοπληρωτές ενοικιαστές.
- Το κόστος ανακαίνισης θεωρείται απαγορευτικό.
Τι δεσμεύσεις θα έχουν οι ιδιοκτήτες που θα μπουν στο πρόγραμμα;
Το νέο πρόγραμμα δεν αφορά απλώς μία επιδότηση ανακαίνισης. Η βασική φιλοσοφία του είναι να επιστρέψουν κατοικίες στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες που θα ενταχθούν αναμένεται να δεσμεύονται ώστε το ακίνητο:
- Να μισθωθεί νόμιμα.
- Να παραμείνει στην αγορά για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
- Να χρησιμοποιηθεί ως μισθωμένη ή ιδιοκατοικούμενη κατοικία και όχι για βραχυχρόνια μίσθωση.
- Να μη συμμετέχουν οι ιδιοκτήτες σε άλλο πρόγραμμα επιδότησης.
Πώς επηρεάζουν τα προγράμματα ανακαίνισης την αγορά ακινήτων συνολικά;
Τα προγράμματα ανακαίνισης λειτουργούν πλέον ως βασικός μοχλός επανεκκίνησης της αγοράς ακινήτων. Η Ελλάδα διαθέτει τεράστιο αριθμό παλαιών και ενεργειακά υποβαθμισμένων κατοικιών, πολλές από τις οποίες παραμένουν κλειστές για χρόνια. Μέσα από τέτοιες δράσεις:
- Επιστρέφουν κατοικίες στην αγορά.
- Αυξάνεται η προσφορά ποιοτικών ακινήτων.
- Βελτιώνεται το αστικό περιβάλλον.
- Ενισχύεται η οικοδομική δραστηριότητα.
- Δημιουργείται νέα κινητικότητα στις επενδύσεις ακινήτων.
Ταυτόχρονα, στηρίζονται δεκάδες επαγγελματικοί κλάδοι, από μηχανικούς και τεχνικές εταιρείες μέχρι προμηθευτές υλικών και εξειδικευμένα συνεργεία. Η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος αποτελεί πλέον στρατηγική ανάγκη τόσο για την οικονομία όσο και για τη στεγαστική πολιτική της χώρας.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων;
Οι ιδιοκτήτες πρέπει να δουν το πρόγραμμα με ρεαλισμό αλλά και στρατηγική. Το «Ανακαινίζω» αποτελεί μία σημαντική ευκαιρία, ειδικά για ιδιοκτήτες που διαθέτουν παλιά ή κλειστά ακίνητα και θέλουν να τα αξιοποιήσουν. Ομως πρέπει να γίνει κατανοητό ότι η επιδότηση από μόνη της δεν αρκεί. Για τον λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες πρέπει να εξετάσουν:
- Το πραγματικό κόστος ανακαίνισης.
- Τη φορολογική επιβάρυνση.
- Τη μελλοντική απόδοση του ακινήτου.
- Τη διάρκεια δέσμευσης μίσθωσης.
- Την ποιότητα των τεχνικών εργασιών.
Ποιοι ιδιοκτήτες αναμένεται να αξιοποιήσουν καλύτερα το «Ανακαινίζω»;
Αυτοί που θα κινηθούν οργανωμένα και με σωστούς συνεργάτες θα είναι αυτοί που θα αξιοποιήσουν πραγματικά τις δυνατότητες του νέου «Ανακαινίζω». Σημείωση: το πρόγραμμα έρχεται σε μια περίοδο στην οποία η αγορά ακινήτων αλλάζει δυναμικά και οι ανάγκες των πολιτών εξελίσσονται. Η αξιοποίηση των διαθέσιμων κινήτρων μπορεί να δώσει ουσιαστικές λύσεις σε χιλιάδες ιδιοκτήτες και να συμβάλει στην αναβάθμιση του ελληνικού κτιριακού αποθέματος.
