Βαρυχειμωνιά για άλλα δύο χρόνια

Δύο ακόμη χρονιές πτώσης των τιμών εκτιμούν οι ειδικοί του χώρου ότι θα βιώσει η αγορά των ακινήτων προτού αυτές πιάσουν πάτο και η ζήτηση πάρει και πάλι τα πάνω της.

Πιασμένα στο δόκανο της λιτότητας τα νοικοκυριά δύσκολα θα ανοίξουν και φέτος τα πορτοφόλια τους, ενώ ακόμη και αν το 2016 αποδειχθεί καλύτερο του 2015, δεν προσφέρεται για μαξιμαλιστικές προσδοκίες ότι ήρθε η ώρα που θα ανακάμψει η αγορά.

Η κατοικία θα αργήσει να πάρει μπροστά. Φέτος η ζήτηση μπορεί κάπως να αυξηθεί, αλλά οι αγοραπωλησίες θα είναι και πάλι σποραδικές, οι επιδόσεις φτωχές. Γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο οι τραπεζίτες μιλούν για ακόμη δύο χρονιές πτωτικών τιμών, έστω και με μικρότερο ρυθμό από τα προηγούμενα χρόνια. Η πάντα μετριοπαθής Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι οι πτωτικές τάσεις θα συνεχιστούν, αποφεύγοντας να πει μέχρι πότε ή να δώσει ποσοστά. Η Eurobank ωστόσο προβλέπει μέση πτώση 3,7% το 2016 και 2,3% το 2017.

Τα πάντα φυσικά θα εξαρτηθούν από το σήμα που θα εκπέμψει το Μαξίμου. Αν είναι αποφασιστικό, δηλαδή προχωρήσουν οι μεταρρυθμίσεις, υπάρξει πολιτική σταθερότητα, οι αντικειμενικές αξίες στα ακίνητα και οι φόροι μειωθούν σημαντικά, τότε ίσως η κτηματαγορά καταφέρει φέτος να μαζέψει κάτι από το κρυμμένο χρήμα του Ελληνα και λίγη «χρυσόσκονη» από τα δισεκατομμύρια των ξένων funds. Το μέχρι τώρα σήμα ωστόσο είναι θαμπό. Το πιθανότερο είναι πως οι μειώσεις των αντικειμενικών αξιών που θα ανακοινώσει προσεχώς το υπουργείο Οικονομικών προκειμένου να προσαρμοστεί με την επίμαχη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας θα είναι μικρές, της τάξης του 20%. Δίχως αυτό να σημαίνει ότι δεν υπάρχει και ο κίνδυνος σε λαϊκές συνοικίες, με χαμηλές αντικειμενικές αξίες, αυτές να αυξηθούν. Επίσης, οι συντελεστές του νέου φόρου ακινήτων που θα αντικαταστήσει φέτος τον ΕΝΦΙΑ και ο οποίος υπολογίζεται πάνω στις αντικειμενικές, το πιθανότερο είναι ότι θα αναπροσαρμοστούν προσθέτοντας επιπλέον φορολογικά βάρη σε μεσαία και υψηλότερα κλιμάκια ακίνητης περιουσίας. Με άλλα λόγια, οι όποιες μειώσεις προκύψουν φέτος στη φορολογία ακινήτων θα είναι οριακές.

Συμπερασματικά, η προ μηνών εκτίμηση του προέδρου του ΣΕΒ Θεόδωρου Φέσσα για την οικονομία «πιάσαμε πάτο, χειρότερα δεν γίνεται», δύσκολα βρίσκει εφαρμογή στην αγορά ακινήτων, ειδικά της κατοικίας.

Στην όχθη των αισιόδοξων η επικρατούσα άποψη είναι ότι όπως συνολικά η οικονομία έπιασε πάτο το 2015, το ίδιο συνέβη και με τα ακίνητα. Αρα η αγορά δεν μπορεί να πάει χειρότερα, κάτι που σημαίνει σταδιακή αναζωογόνηση του ενδιαφέροντος και πιο συγκρατημένη μείωση των τιμών. Σε αυτή την περίπτωση, η επιβράδυνση των τιμών θα είναι μικρή, χαμηλότερη από το περυσινό -5%. Στην αντίπερα όχθη, οι απαισιόδοξοι βλέπουν το 2016 ως χρονιά όχι χειρότερη της περυσινής αλλά πάντως πολύ δύσκολη, όπως άλλωστε παρουσιάζονται και οι συνολικές προοπτικές της οικονομίας, με την πτώση των τιμών να ακολουθεί το περυσινό τέμπο.

Η κατοικία θα αργήσεινα πάρει μπροστά

Καλώς εχόντων των πραγμάτων, το πρώτο θετικό σήμα θα σταλεί από τα επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως όσα είναι δεσμευμένα από τράπεζες ως εγγυήσεις για τα δάνεια που έχουν δώσει και τα οποία πρόκειται να βγουν φέτος στο σφυρί. «Εκτός απροόπτου, ελληνικές και ξένες εταιρείες θα εκδηλώσουν ενδιαφέρον για τα πρώτα από αυτά τα ακίνητα που θα πέσουν στην αγορά. Αλλωστε τα πιο ποιοτικά επαγγελματικά ακίνητα, από καταστήματα, γραφεία, μέχρι όσα στεγάζουν αλυσίδες λιανικής, είναι σήμερα υποθηκευμένα σε τράπεζες. Τα πάντα επομένως θα εξαρτηθούν από το τι θα συμβεί όταν βγουν οι σκελετοί από τα ντουλάπια» πιστεύει ο Αρης Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία. Συμφωνεί ωστόσο και ο ίδιος ότι η κατοικία θα αργήσει να πάρει μπροστά και δεν αποκλείει η πτώση τιμών να συνεχιστεί και του χρόνου.

Το ίδιο πιστεύουν πολλοί. «Εύχομαι του χρόνου τέτοια εποχή να διαψευστώ, αλλά δεν το βλέπω. Η μετρημένη στα δάχτυλα ζήτηση και η πτώση των τιμών στην κατοικία θα πάρει καιρό. Μόνο οι ενοικιάσεις σε καταστήματα κάπως κινούνται, όπου με τόσο πολλά κενά, οι ευκαιρίες είναι μεγάλες» εκτιμά ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, σύμβουλος στη Solum Property Solutions.

Το ξένο ενδιαφέρονκαι τα εμπόδια

Και οι ξένοι θεσμικοί; Κάποια στιγμή θα έρθουν, ίσως όμως όχι τόσο νωρίς όσο κάποιοι θέλουν να πιστεύουν. Ολοι τηρούν στάση αναμονής για να δουν πώς θα κινηθούν τα πράγματα το επόμενο εξάμηνο (θα ολοκληρωθούν οι μεταρρυθμίσεις, θα έχουμε πολιτική σταθερότητα, θα επανέλθουν τα σενάρια για Grexit;). Η ιστορία που ακολουθεί είναι ενδεικτική της απόστασης που χωρίζει το ξένο ενδιαφέρον για την Ελλάδα από τη μετουσίωσή του σε ντιλ. Εκπρόσωπος αμερικανικού fund ζήτησε πρόσφατα από έλληνα μάνατζερ να του πει έναν λόγο για τον οποίο αξίζει να έλθει η εταιρεία του στη χώρα μας και να επενδύσει σε ελληνικά ακίνητα. Η ερώτηση έγινε προ μερικών εβδομάδων στη Νέα Υόρκη, στο πλαίσιο του ελληνικού ενδιαφέροντος συνεδρίου Capital Link Invest In Greece. Μάλιστα μόλις είχε κατέβει από το πάνελ των ομιλητών ο υφυπουργός Εξωτερικών Δημήτρης Μάρδας, ο οποίος είχε επαναλάβει το προφανές ότι η χώρα χρειάζεται ξένες επενδύσεις 100 δισ. δολαρίων την επόμενη πενταετία. Ο ερωτών όμως δεν έμεινε ικανοποιημένος. Γνωρίζοντας από πρώτο χέρι την περιπέτεια της πρώτης ιδιωτικοποίησης μεγάλου ακινήτου από το ΤΑΙΠΕΔ το 2013, αυτή της έκτασης της Κασσιόπης στη Κέρκυρα, όπου τρία χρόνια μετά και παρότι στο μεταξύ ο αμερικανός επενδυτής που κέρδισε τον διαγωνισμό κατάφερε να υπερπηδήσει τον σκόπελο του ΣτΕ, εντούτοις το έργο παραμένει στα χαρτιά, ζήτησε να μάθει αν φέτος πρόκειται να βελτιωθεί το επιχειρηματικό περιβάλλον. «Οπως θα έχετε ακούσει τα capital controls πρόκειται να αρθούν, το Grexit απομακρύνθηκε, η κατάσταση βελτιώνεται» απάντησε κάπως αμήχανα ο έλληνας μάνατζερ. «Τι να του έλεγε δηλαδή;» διερωτάται, από «ΤΑ ΝΕΑ», αυτόπτης μάρτυρας της σκηνής. «Οτι από φέτος ο μέσος χρόνος απονομής δικαιοσύνης θα πέσει κάτω από τα τέσσερα χρόνια, ότι η έκδοση πολεοδομικών αδειών δεν θα θέλει πάνω από ένα έτος ή ότι κάθε φορά που θα κλείνει μια επένδυση δεν θα υψώνουν μαύρες σημαίες οι τοπικοί άρχοντες;».

Οι ελκυστικότερεςαποδόσεις στην ευρωζώνη

Ευκαιρίες λοιπόν υπάρχουν, μας λείπουν όμως οι πράξεις. Συγκρατημένα αισιόδοξος ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής της Δανός & Συνεργάτες, εταιρείας που εξειδικεύεται στα επαγγελματικά ακίνητα, θεωρεί ότι πλησιάζουμε στο τέλος της διαδρομής και ότι το 2016 θα είναι καλύτερη χρονιά, τουλάχιστον για το επαγγελματικό ακίνητο. Επικροτεί την κυβέρνηση που «καλά κάνει και παίζει το χαρτί των ιδιωτικοποιήσεων», την καλεί όμως να φανεί πιο τολμηρή με τα ακίνητα. «Δεν είμαι μάντης, γνωρίζω ωστόσο ότι στα σκαριά βρίσκονται έξι μεγάλες συμφωνίες της τάξης των 3-15 εκατ. ευρώ καθεμία, που θα μπορούσαν να υλοποιηθούν μέσα στο πρώτο τρίμηνο. Αλλωστε οι τιμές έχουν καταρρεύσει σε βαθμό που έχουμε ως χώρα τις ελκυστικότερες αποδόσεις στην ευρωζώνη. Στα καταστήματα μεγάλης προβολής είναι 7%-8%, στα γραφεία 8%-9% και στα logistics 10%-12%. Αλλά δεν εμπνέουμε στους ξένους την εμπιστοσύνη που θα έπρεπε. Δεν επενδύει κάποιος σε ένα περιβάλλον που ακόμη είναι αβέβαιο ή όπου το φορολογικό σύστημα αλλάζει κατά μέσο όρο κάθε τρία χρόνια» λέει ο Παρασκευόπουλος.

Στο ίδιο συγκρατημένο μήκος κύματος και ο Δημήτρης Μπινιάρης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κτηματομεσιτών Ελλάδος, συμφωνεί ότι οι ευκαιρίες είναι πάρα πολλές και μεγάλες, όπως μεγάλο είναι και το ρίσκο, και το θέμα είναι ποιος θα το αναλάβει. Αποφεύγοντας να τροφοδοτήσει σενάρια υψηλών προσδοκιών στέκεται στους αστερίσκους της φετινής χρονιάς, δηλαδή τι θα γίνει με τα κόκκινα δάνεια, αν οι τράπεζες θα αρχίσουν χορηγήσεις νέων στεγαστικών, τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ και τις αντικειμενικές. «Δεν βλέπω από την κυβέρνηση συγκροτημένη πολιτική στο θέμα των φόρων, δείτε το τρικ που πάει να κάνει με τις αντικειμενικές μειώνοντάς τες οριακά, απλώς και μόνο για να καλυφθεί απέναντι στην απόφαση του ΣτΕ» λέει ο

Δ. Μπινιάρης, που προβλέπει συνέχιση της πτώσης των τιμών και φέτος. Στις αισιόδοξες ενδείξεις παραθέτει το γεγονός ότι στις πιάτσες υψηλής προβολής, όπως Ερμού, Κολωνάκι, Κηφισιά, Βασιλέως Γεωργίου, στον Πειραιά και στη Γλυφάδα, καταγράφεται σχετική κινητικότητα με νέες μισθώσεις καταστημάτων.