Χιλιάδες ακίνητα (σπίτια, οικόπεδα, αγροτεμάχια) σε όλη τη χώρα παραμένουν ανεκμετάλλευτα επειδή ανήκουν ταυτόχρονα σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες, οι οποίοι μοιράζονται την κυριότητα και τα δικαιώματα, χωρίς το ακίνητο να έχει διαιρεθεί σε ξεχωριστές ιδιοκτησίες, και οι οποίοι δεν τα βρίσκουν μεταξύ τους…
Πρόκειται για τη λεγόμενη εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί συχνότατη αιτία συγκρούσεων και πολυετών δικαστικών αντιδικιών, στις περιπτώσεις που υπάρχει διαφωνία για τον τρόπο αξιοποίησης ή διάθεσης των ακινήτων.
Το πρόβλημα αυτό απασχολεί – κυρίως – όσους απέκτησαν ακίνητα από κληρονομιά και δεν υπάρχει καμία επαφή μεταξύ τους. Την ίδια ώρα, χιλιάδες είναι οι ιδιοκτήτες που βρίσκονται σε αδιέξοδο – και κατά συνέπεια ούτε αυτοί μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους – επειδή βρέθηκαν να είναι συνιδιοκτήτες με το Δημόσιο.
Οι προαναφερόμενοι ιδιοκτήτες δήλωσαν το μερίδιό τους στο Κτηματολόγιο, αλλά είναι συνιδιοκτήτες με το Δημόσιο για τα ποσοστά συνιδιοκτησίας που δεν δηλώθηκαν από τους υπόλοιπους κληρονόμους και εμφανίζονται στις αρχικές εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 20 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να γνωρίζουν οι συνιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων, προκειμένου να ξέρουν πώς να κινηθούν και να αποφεύγονται οι συγκρούσεις μεταξύ τους.
1. Τι γίνεται στην περίπτωση που υπάρχει διαφωνία για την εκμετάλλευση του ακινήτου;
Σε αυτήν την περίπτωση, ο συνιδιοκτήτης που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους, για την εκμετάλλευση του μεριδίου του, έχει τη δυνατότητα να ζητήσει την εκούσια διανομήή να ασκήσει αγωγή διανομής στο δικαστήριο, με την οποία θα ζητεί τον χωρισμό των μεριδίων.
2. Τι είναι όμως η εκούσια διανομή;
Είναι η λεγόμενη φιλική διανομή. Πρόκειται για την καλύτερη λύση, διότι αποφεύγεται δικαστικός αγώνας ετών, που συνεπάγεται επιπλέον έξοδα και χρόνο.
3. Ποιες λύσεις επιτυγχάνονται με αυτόν τον τρόπο;
Οι λύσεις που επιτυγχάνονται – κατά περίπτωση – είναι:
- Κατάτμηση οικοπέδου σε ξεχωριστά οικόπεδα
- Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας
- Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
4. Πώς γίνεται η δικαστική διανομή;
Σε περίπτωση διαφωνίας για την εκμετάλλευση του ακινήτου, ο συνιδιοκτήτης που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους να εκμεταλλευτεί το μερίδιό του έχει τη δυνατότητα από τον νόμο να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει τη δικαστική διανομή του ακινήτου.
5. Τι ισχύει στην περίπτωση αυτή;
Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει είτε τη φυσική διανομή, είτε πλειστηριασμό και διανομή χρημάτων, όταν δεν υπάρχει καμία δυνατότητα συνεργασίας.
6. Τι είναι η αυτούσια διανομή;
Η αυτούσια διανομή είναι η διανομή κατά την οποία το κοινό (εξ αδιαιρέτου) ακίνητο χωρίζεται σε πραγματικά, αυτοτελή τμήματα, ώστε κάθε συνιδιοκτήτης να πάρει συγκεκριμένο κομμάτι σε πλήρη κυριότητα.
7. Και πότε γίνεται αυτούσια διανομή;
Η αυτούσια διανομή εφαρμόζεται όταν: (Ι) Το ακίνητο μπορεί να χωριστεί πολεοδομικά. (II) Τα νέα τμήματα είναι άρτια και νόμιμα. (III) Ο διαχωρισμός δεν μειώνει υπερβολικά την αξία.
8. Τι προβλέπεται στην περίπτωση που υπάρχει κτίριο;
Αν υπάρχει ήδη κτίριο,τότε, μπορεί επίσης να γίνει διανομή των επιμέρους οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών.
9. Πότε δεν επιτρέπεται να γίνει αυτούσια διανομή;
Δεν επιτρέπεται να γίνει αυτούσια διανομή όταν: (Ι) Το ακίνητο δεν μπορεί να κατατμηθεί (μη άρτιο). (ΙΙ) Θα δημιουργηθούν μη οικοδομήσιμα τμήματα. (ΙΙΙ) Η αξία του ακινήτου θα μειωθεί σημαντικά.
10. Σε αυτή την περίπτωση ποια είναι η λύση;
Η μόνη λύση είναι πλειστηριασμός και διανομή χρημάτων.
11. Τι γίνεται στην περίπτωση που υπάρχουν δύο διαφορετικά μερίδια συνιδιοκτητών; Εδώ, μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή;
Ναι, μπορεί να γίνει. Διευκρινίζεται πως αυτούσια διανομή σημαίνει ότι το ακίνητο χωρίζεται σε τμήματα αναλόγως των μεριδίων των συνιδιοκτητών. Για παράδειγμα, ένα οικόπεδο εντός σχεδίου, επιφανείας 1.000 τ.μ. χωρίζεται σε δύο τμήματα, το ένα 750 τ.μ., το οποίο λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 75% του οικοπέδου, και σε ένα δεύτερο τμήμα, των 250 τ.μ., που λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 25% εξ αδιαιρέτου, υπό την προϋπόθεση ότι η ελάχιστη αρτιότητα οικοπέδου στην περιοχή είναι 250 τ.μ. Ετσι, δημιουργούνται δύο άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα.
12. Τι γίνεται όταν ένας εκ των συνιδιοκτητών ζητεί από το δικαστήριο πλειστηριασμό και άλλος διανομή;
Σε αυτή την περίπτωση, το δικαστήριο θα κρίνει πώς θα εξασφαλιστεί καλύτερα το συμφέρον των συνιδιοκτητών και η καλύτερη οικονομική εκμετάλλευση του ακινήτου από αυτούς.
13. Μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση κάθετης ή οριζόντιας ιδιοκτησίας;
Μπορεί να γίνει σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους ή μέρη ορόφων (οριζόντια ιδιοκτησία), εφόσον πρόκειται για οικόπεδο όπου υπάρχει οικοδομή. Οταν το οικόπεδο είναι αδόμητο, τότε, μπορεί να γίνει σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου στα οποία θα είναι δυνατή η ανέγερση χωριστών οικοδομημάτων, σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις.
14. Ενας από τους συγκύριους έχει το 50% σε οικόπεδο από κληρονομία της μητέρας του. Αυτός έκανε αποδοχή, όχι όμως η αδελφή του. Τι γίνεται σε αυτήν την περίπτωση;
Στην περίπτωση που ο ένας από τους συγκύριους αμελεί ή για λόγους οικονομικούς δεν προχώρησε σε αποδοχή κληρονομίας, τότε ο συγκύριος που επιθυμεί τη διανομή μπορεί να προβεί αυτός, για λογαριασμό του άλλου συγκληρονόμου, σε ενέργειες που οδηγούν στην αναγκαστική αποδοχή και του μεριδίου του άλλου. Αυτό γίνεται π.χ. με την έκδοση από τη γραμματεία του δικαστηρίου πιστοποιητικού περί μη αποποιήσεως της κληρονομίας από τον άλλο συγκληρονόμο.
15. Τι ακολουθεί στη συνέχεια;
Το πιστοποιητικό μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο (ή στο Κτηματολογικό Γραφείο στις περιοχές που λειτουργεί το Κτηματολόγιο) στο όνομα του συγκληρονόμου και μ’ αυτόν τον τρόπο ανοίγει ο δρόμος για την αγωγή διανομής.
16. Μπορεί να γίνει εκούσια διανομή σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχια εκτός σχεδίου με αυθαίρετα κτίσματα;
Ναι, μπορεί να γίνει εκούσια (συμβολαιογραφική) διανομή σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου, όταν υπάρχουν αυθαίρετα τα οποία θα πρέπει να έχουν αναγερθεί μέχρι τις 28/7/2011 και να έχουν τακτοποιηθεί.
17. Ποια είναι η προϋπόθεση;
Προϋπόθεση είναι η πολεοδομική δυνατότητα κατάτμησης. Δηλαδή:
- Το γεωτεμάχιο πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
- Τα νέα τμήματα που θα προκύψουν πρέπει επίσης να είναι άρτια (π.χ. 4.000 τ.μ. σε εκτός σχεδίου, με τις ειδικές προϋποθέσεις).
18. Τι γίνεται στην περίπτωση που δεν μπορεί να γίνει κατάτμηση;
Αν δεν μπορεί να γίνει κατάτμηση, μπορεί να γίνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας. Η βασική προϋπόθεση είναι να έχουν ανεγερθεί και να έχουν τακτοποιηθεί τα ανεξάρτητα και αυτοτελή κτίσματα που χρησιμοποιεί ο κάθε ένας συνιδιοκτήτης αποκλειστικά.
19. Κι αν δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες;
Σε περίπτωση που δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης, τότε, μπορούν οι συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γεωτεμαχίου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.
20. Στην περίπτωση που υπάρχει διαφωνία με τη διανομή και έχει μπλοκάρει το ακίνητο, μπορεί ένας από τους συνιδιοκτήτες να το χρησιμοποιήσει ή να το νοικιάσει;
Αν η διαφωνία μπλοκάρει το ακίνητο, τότε, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο:
- Να καθορίσει ποιος θα κάνει χρήση.
- Να ρυθμίσει προσωρινά την εκμετάλλευση.
- Να επιδικάσει αποζημίωση για αποκλειστική χρήση.
