Το μεγάλο ξεπούλημα: Χαριστική βολή στην κτηματαγορά δίνει το νέο κύμα πωλήσεων

Οσο όσο ξεπουλάνε πλέον οι Ελληνες την ακίνητη περιουσία τους για να καλύψουν τρύπες, να αποφύγουν τις φορολογικές επιβαρύνσεις και τον κίνδυνο μεγαλύτερης μείωσης των τιμών.

Διαμερίσματα που δεν βρίσκουν ενοικιαστή, σπίτια στην επαρχία τα οποία δεν κατοικούνται καθώς ανήκουν σε κατοίκους που διαμένουν στην πόλη και καταστήματα ή γραφεία που δεν προσφέρουν ούτε ένα ευρώ στους ιδιοκτήτες τους παρά μόνο κόστος, βρίσκονται πρώτα στη λίστα των εκποιήσεων.

Η υπερφορολόγηση των ακινήτων, με τελευταίο χτύπημα την επιβολή του ΕΝΦΙΑ, πυροδότησε ανησυχία στην αγορά και νέο κύμα πωλήσεων ειδικά από τον Σεπτέμβριο και μετά.

ΠΟΛΛΑ ΠΩΛΗΤΗΡΙΑ. Το τελευταίο διάστημα τα πωλητήρια έχουν πολλαπλασιαστεί, ενώ το αδιάθετο στοκ που μέχρι και τον Απρίλιο εκτιμώνταν στα επίπεδα – ρεκόρ των 250.000-270.000 ακινήτων πρέπει πια να έχει αυξηθεί περαιτέρω, πιέζοντας και άλλο τις τιμές προς τα κάτω. Εννοείται ότι όσο το απόθεμα αυτό αυξάνεται τόσο η πτωτική τάση θα συνεχίζεται.

Η μείωση των τιμών από την αρχή της κρίσης ξεπερνά κατά μέσον όρο το 40% σε ονομαστικές τιμές (Τράπεζα της Ελλάδος), ενώ η πτώση συνεχίζεται και φέτος με ρυθμό 7%. Σύμφωνα με έρευνα των «ΝΕΩΝ» για τις τιμές σε 58 περιοχές πανελλαδικά, η πτώση κυμαίνεται κατά μέσον όρο 7%-9% στην Αθήνα, 9%-11% στη Θεσσαλονίκη, 6%-10% στη Λάρισα και 11%-12% στην Πάτρα.

Ωστόσο, παρότι η προσφορά είναι μεγάλη, στις περισσότερες περιοχές οι τιμές πέφτουν με μονοψήφια πλέον ποσοστά και μελέτες, όπως η πρόσφατη της Alpha Bank, εκτιμούν ότι τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης της αγοράς θα κάνουν την εμφάνισή τους μέσα στο 2015.

ΤΟ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ. Στον αντίποδα όσων πωλούν επειδή δεν διαθέτουν ρευστό, στοιχίζονται εκείνοι που στις ιδιαίτερα χαμηλές σήμερα τιμές βλέπουν ευκαιρίες και αγοράζουν. Μικρότεροι σε αριθμό από τους πωλητές, προτιμούν διαμερίσματα από την Κηφισιά ώς τη Βουλιαγμένη και από το Περιστέρι μέχρι τον Γέρακα, μεταξύ 100.000 και 120.000 ευρώ.

Πρόκειται κυρίως για Ελληνες που δεν απέκτησαν σπίτι με δάνειο την εποχή της φούσκας (1999-2008) και τώρα που η εγχώρια αγορά είναι η δεύτερη πιο υποτιμημένη παγκοσμίως μετά την ιαπωνική (σ.σ.: μελέτη της διεθνούς εταιρείας Knight Frank) επενδύουν τις οικονομίες τους αγοράζοντας ακίνητα με μετρητά σε τιμές 60% και 70% κάτω από εκείνες προ της κρίσης.

Αλλά για την ώρα τουλάχιστον τα πωλητήρια παραμένουν πολύ περισσότερα από τους νεόκοπους αγοραστές. Οσο αυτά θα αυξάνονται τόσο θα πιέζουν και άλλο τις τιμές, και αντιστρόφως. Οσο θα διευρύνεται το χάσμα μεταξύ αντικειμενικών και πραγματικών αξιών τόσο οι ιδιοκτήτες θα επιβαρύνονται με φόρους κατοχής που δεν έχουν καμιά σχέση με την πραγματικότητα.

Χαρακτηριστικό είναι ότι στο κέντρο της Αθήνας το άνοιγμα της ψαλίδας εμπορικών – αντικειμενικών τιμών έχει διευρυνθεί τον τελευταίο χρόνο σε πάνω από το 60% (από 50% πέρυσι), αλλά ειδικά στα βόρεια προάστια φθάνει πλέον μέχρι και στο διπλάσιο (από 70%-80% πέρυσι).

ΠΟΙΟΙ ΠΩΛΟΥΝ. Μπροστά στον φόβο της μόνιμης πλέον φορολογικής επιβάρυνσης, καθημερινά φθάνουν στα μεσιτικά γραφεία όλο και περισσότερες εντολές πώλησης για γκαρσονιέρες ή διαμερίσματα αξίας 20.000 και 30.000 ευρώ. Ολα αυτά λοιπόν προσφέρονται πλέον σε «σκοτωμένες» τιμές, χωρίς και πάλι να υπάρχουν αγοραστές.

Χαρακτηριστικό είναι ότι μεσιτικά γραφεία στο κέντρο της Αθήνας λαμβάνουν το τελευταίο διάστημα εντολές πώλησης για διαμερίσματα σε μεσαίου κόστους περιοχές, όπως Παγκράτι, Ζωγράφου, Γαλάτσι, Βύρωνας και Καισαριανή, όπου ο ΕΝΦΙΑ κυμαίνεται ετησίως στα 500-600 ευρώ. Το ίδιο συμβαίνει σε Θεσσαλονίκη, Λάρισα, Πάτρα και αλλού.

Οι ιδιοκτήτες τους τα βγάζουν στο σφυρί, αφενός γιατί έχουν δει το εισόδημά τους να μειώνεται ή προσπαθούν να καλύψουν τον ΕΝΦΙΑ και άλλους φόρους, αφετέρου διότι τα κενά αυτά διαμερίσματα όχι μόνο δεν τους αποφέρουν το παραμικρό έσοδο, αλλά συνυπολογίζοντας τα κοινόχρηστα και τις δαπάνες συντήρησης αθροίζεται ετήσιο κόστος κοντά στα 1.000 ευρώ.

Σημάδια των καιρών αποτελούν και οι αυξανόμενες αγγελίες για ανταλλαγές σπιτιών με ταξί και αυτοκίνητα. «Δύο οικόπεδα στα Γλυκά Νερά 201 και 203 τ.μ. εντός σχεδίου, με συντελεστή δόμησης 0,8 ανταλλάσσονται με άδεια ταξί» κ.λ.π. Πίσω από αγγελίες σαν κι αυτήν, βρίσκονται ιδιοκτήτες που επιχειρούν να απαλλαγούν από ένα ακίνητο το οποίο επιβαρύνεται με ΕΝΦΙΑ αλλά δεν τους αποφέρει το παραμικρό, ανταλλάσσοντάς το με κάτι πιο προσοδοφόρο, όπως άδεια ταξί. Κάποιοι προβλέπουν ότι η επιστροφή στην ανταλλακτική αυτή πρακτική δεν αποκλείεται να προσλάβει μεγαλύτερες διατάσεις τους επόμενους μήνες.

ΤΑ ΑΚΡΙΒΑ. Κύμα πωλήσεων σε τιμές ευκαιρίας εξακολουθεί φυσικά να υπάρχει και στα πιο ακριβά ακίνητα, τα οποία επιβαρύνονται με ετήσιο φόρο χιλιάδων ευρώ.

Πριν από λίγες ημέρες μεσιτικό γραφείο των βορείων προαστίων έλαβε εντολή πώλησης για οροφοδιαμέρισμα 250 τ.μ. στο Παλαιό Ψυχικό, κατασκευής 1980, με εσωτερική σκάλα, ασανσέρ, τέσσερα υπνοδωμάτια, playroom, μπαρ και μπιλιάρδο, προς 750.000 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης του είχε προσπαθήσει να το ξαναπουλήσει το 2012 προς 1.100.000 ευρώ, χωρίς αποτέλεσμα.

Ενας λόγος για τον οποίο αποφάσισε να το «σπρώξει» είναι ότι δεν διαθέτει, όπως μετέφερε στον μεσίτη, το εισόδημα για να υποστηρίξει τον ετήσιο φόρο που πρέπει να καταβάλλει και ο οποίος υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας, που στην προκειμένη περίπτωση είναι 1.290.000 ευρώ, δηλαδή 72% υψηλότερη της ζητούμενης εμπορικής. Κάθε χρόνο θα πρέπει να δίνει 8.783 ευρώ φόρο. Τα 2.283 ευρώ αφορούν τον ΕΝΦΙΑ και τα 6.500 ευρώ τον λεγόμενο συμπληρωματικό αφού η αντικειμενική αξία ξεπερνά τα 300.000 ευρώ.

Το προφίλ των αγοραστών
Πρόκειται για Ελληνες που δεν έχουν δανειστεί και τώρα που η εγχώρια αγορά είναι υποτιμημένη επενδύουν τις οικονομίες τους αγοράζοντας ακίνητα με μετρητά σε τιμές 60% και 70% κάτω από εκείνες προ της κρίσης