Πώς ο πολεοδομικός παραλογισμός οδηγεί στο χάος

Γκρίζες ζώνες προκαλεί η έλλειψη μακροχρόνιου σχεδιασμού στην πολιτική γης. Αυτό, σύμφωνα με τους ειδικούς, έχει συνέπεια να κλείνει μία τρύπα και την ίδια ώρα να ανοίγουν… άλλες δύο.

Ετσι, το πλήθος των νομοθετημάτων που εξειδικεύονται με προεδρικά διατάγματα και υπουργικές αποφάσεις (οι οποίες, στην καλύτερη περίπτωση, είναι αντικρουόμενες) έχει συνέπεια να επικρατεί αλαλούμ – ιδίως στην εκτός σχεδίου δόμηση. Το πλαίσιο είναι τόσο πολύπλοκο ώστε ιδιοκτήτες και επενδυτές… χάνονται στη μετάφραση.

Το πρόβλημα παραδέχονται και από το υπουργείο Περιβάλλοντος, όπου βάζουν πλώρη για αλλαγές στην οργάνωση της γης. «Κάνουμε μια προσπάθεια να ξεπεράσει η χώρα παθογένειες και γκρίζες ζώνες πολλών ετών, ειδικά στα θέματα χωροταξίας, πολεοδομίας και χρήσεων γης», λέει στα «ΝΕΑ» ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Σταύρος Καλαφάτης.

Ωστόσο, η κατάσταση που έχει δημιουργηθεί θυμίζει γόρδιο δεσμό. Τις τελευταίες δεκαετίες το κράτος μοιάζει να τρέχει πίσω από τα γεγονότα. Νομοθετεί, δημιουργείται μια κατάσταση για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και ύστερα από λίγα ή και περισσότερα χρόνια η κατάσταση ανατρέπεται, με συνέπεια όσοι πίστεψαν ότι είναι νόμιμοι να βρίσκονται στον αέρα. Εδώ είναι εμφανέστατη η έλλειψη του Κτηματολογίου όλα τα προηγούμενα χρόνια.

Η έλλειψη επίσης μόνιμων κανόνων έχει ως αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να καταφεύγουν σε πολεοδομικά τεχνάσματα προκειμένου να χτίσουν και το κράτος να αλλάζει συνεχώς νόμους για να αντιμετωπίσει κάθε φορά εκ των υστέρων την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί.

Ενδεικτική είναι η περίπτωση των αυθαιρέτων. Επί Τρίτση επιχειρήθηκε να δοθεί συνολική και μόνιμη λύση. Ωστόσο, τα χρόνια που ακολούθησαν δημιουργήθηκε μια νέα γενιά αυθαίρετων και σήμερα, 30 χρόνια μετά, μιλάμε για το ίδιο θέμα και χαράσσονται ξανά κόκκινες γραμμές.

Τον Μάρτιο του 2011 με νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος (επί υπουργίας Τίνας Μπιρμπίλη), για να μπορεί ένας ιδιοκτήτης να χτίσει σε εκτός σχεδίου οικόπεδα σε περιοχές Natura θα έπρεπε να είχε 10 στρέμματα. Τότε, μέχρι να δημοσιευτεί ο νόμος χιλιάδες ιδιοκτήτες άρχισαν να τρέχουν προκειμένου να «κόψουν» εκτός σχεδίου οικόπεδα τεσσάρων στρεμμάτων και να τα κατοχυρώσουν με συμβολαιογραφικές πράξεις, πριν από την έναρξη ισχύος του νέου νόμου.

Σήμερα, ύστερα από δυόμισι χρόνια, σύμφωνα με πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος, δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη το διαχειριστικό σχέδιο για τις περιοχές Natura με προεδρικό διάταγμα. Τι σημαίνει αυτό; Οτι ενδεχομένως, όπως εξηγούν κύκλοι του υπουργείου, σε κάποια σημεία των περιοχών Natura να μη χρειάζεται να έχεις 10 στρέμματα για να χτίσεις αλλά αρκετά λιγότερα. Και η καθυστέρηση αυτή δημιουργεί ιδιοκτήτες δύο ταχυτήτων.

Αλλο παράδειγμα ανατροπών είναι η κατάργηση το 2011 – πάλι με τον ίδιο νόμο για τη βιοποικιλότητα – όλων των παρεκκλίσεων των 750, των 1.200 και των 2.500 τ.μ. σε οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα το πάγωμα όλων των οικοδομικών εργασιών. Πριν από την απαγόρευση μπορούσε να εκδοθεί άδεια με την παραχώρηση λωρίδας για τη διάνοιξη των απαιτούμενων δρόμων. Τώρα έρχεται το κράτος και ανάβει πράσινο φως μέσω του νέου νόμου για το Κτηματολόγιο. Η ζημιά όμως που υπέστησαν όσοι ασχολούνται με τις οικοδομικές εργασίες είναι μεγάλη.

«Η έλλειψη σχεδιασμού στην πολιτική αποτυπώνεται στην έλλειψη σχεδιασμού και στη νομοθεσία. Γι’ αυτό και έχουμε τέτοιες περιπτώσεις», επισημαίνει ο αναπληρωτής καθηγητής στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο (ΕΜΠ) Δημήτρης Μέλισσας. «Εάν βάζεις ορίζοντα 1-2 χρόνια δεν λύνεις κανένα πρόβλημα».

«Ακαταστασία».  Παρότι οι αλλαγές που προωθούνται κατά καιρούς στοχεύουν στη δημιουργία ξεκάθαρου πλαισίου, όπως αναφέρει ο αρχιτέκτονας Θεοφάνης Καταπόδης στην πράξη επικρατεί αλαλούμ ιδίως στις ρυθμίσεις που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση. «Κλείνει μια τρύπα στη νομοθεσία, αλλά ανοίγει μια άλλη», λέει χαρακτηριστικά. «Υπάρχει ένα πλήθος νομοθετημάτων που εξειδικεύονται με προεδρικά διατάγματα και υπουργικές αποφάσεις, οι οποίες στην καλύτερη περίπτωση αντικρούουν η μια την άλλη».

Πώς μπορεί να γίνει αυτό; Ο κ. Καταπόδης φέρνει το εξής παράδειγμα: «Κάποιος αποκτά ποσοστό συνιδιοκτησίας σε αγροτεμάχιο. Εάν έχει υπογράψει ιδιωτικό συμφωνητικό, τη λεγόμενη “δουλεία” για να ανοίξει δρόμος δεν υπάρχει πρόβλημα. Αν δεν το έχει κάνει, τότε είναι έρμαιο του συνιδιοκτήτη που είτε θα του απαγορεύει τη δίοδο είτε θα του ζητάει χρήματα για τη “δουλεία”».

Μια πτυχή του προβλήματος είναι, λέει ο αντιπρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών Γιώργος Ρούσκας, ότι στην πράξη υπάρχει πολύ μεγάλη διαφορά μεταξύ της πολεοδομικής και της νομικής αντιμετώπισης ενός ζητήματος.

Ετσι, συμπληρώνοντας το προαναφερόμενο παράδειγμα που αφορά την κατάτμηση, ο Γιώργος Ρούσκας λέει: «Σε τέσσερα ή σε περισσότερα στρέμματα όπου δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα ως προς την πολεοδομική και νομική κατάτμηση μπορεί πιθανότατα να υπάρχει πρόβλημα ως προς τη χρήση και ειδικότερα ως προς τη δίοδο επικοινωνίας με τον δημόσιο δρόμο. Και αυτό γίνεται επειδή οι ιδιωτικοί δρόμοι απαγορεύονται στο δίκαιο περί κατάτμησης». Οπως υποστηρίζει ο αρχιτέκτων, δρ πολεοδόμος Σπύρος Τσαγκαράτος, «στην κατάσταση που έχει διαμορφωθεί, η έλλειψη του Κτηματολογίου όλα αυτά τα χρόνια είναι εμφανέστατη». Επιπλέον, όπως λέει, «δεν τολμά κανείς να αγγίξει την εκτός σχεδίου δόμηση, είτε απαγορεύοντας πλήρως τη δόμηση είτε επιτρέποντάς τη με μόνιμους όμως όρους».

Στραβά μάτια. Από το 2004 για να «κόψει» ένας ιδιοκτήτης ένα οικόπεδο θα πρέπει να έχει «πρόσωπο» σε δημόσιο δρόμο. Μέχρι τότε, η κατάτμηση γινόταν μέσω της «δουλείας»,δηλαδή της παραχώρησης δικαιώματος προσπέλασης στον χώρο. Ετσι, όπως τονίζουν μηχανικοί, στην πράξη χιλιάδες «τυφλά» οικόπεδα – χωρίς «πρόσωπο» σε  δημόσιο δρόμο – «αχρηστεύτηκαν».

Και τι γίνεται; «Κομπίνες», λένε μηχανικοί. Για παράδειγμα, κάποιος ιδιοκτήτης που έχει 100 στρέμματα και δεν μπορεί να τα αξιοποιήσει χαρίζει ένα κομμάτι στον δήμο και η πρόσβαση σε αυτό χαρακτηρίζεται δημοτικός δρόμος. Και το οικόπεδο αποκτά πρόσωπο…

Μέχρι σήμερα, στα προ του ’55 αυθαίρετα ο νόμος επέτρεπε εργασίες μόνο για θέματα υγιεινής. Ετσι, οι όποιες άλλες εργασίες γίνονταν επειδή οι Πολεοδομίες έκαναν τα στραβά μάτια – με ό,τι αυτό σημαίνει… Τώρα ο νέος νόμος επιτρέπει όλες τις εργασίες, αρκεί να είναι μέσα στο περίβλημα του κτιρίου.

Περιφράξεις. Αλλο χαρακτηριστικό παράδειγμα νόμου που άλλαζε η ίδια η πολιτεία σχεδόν αμέσως είναι, σύμφωνα με τον Φάνη Καταπόδη, το θέμα των περιφράξεων εντός της ζώνης των 500 μέτρων από τον αιγιαλό. Ενώ ο νόμος του ’83 απαγορεύει τις περιφράξεις σε ζώνη πλάτους 500 μέτρων από την ακτή, ένα χρόνο αργότερα μπαίνουν οι εξαιρέσεις… «Ετσι, για παράδειγμα αν φυτευτούν δένδρα η κατάσταση αλλάζει και επιτρέπονται», συμπληρώνει. «Μια απλή περιήγηση, όμως, αρκεί για να δει κανείς τις χιλιάδες μάνδρες και κινδυνεύουν να κηρυχθούν παράνομες και οι ιδιοκτήτες είναι έρμαια είτε της πολιτεία είτε των γειτόνων».

«Ναι» και «όχι». Αλλη περίπτωση πολεοδομικής τρέλας είναι, σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό Χριστόφορο Παντουβάκη, η Κηφισιά. Οπως τονίζει, στις 10-8-1994 με ΦΕΚ αφαιρείται η δυνατότητα χρήσης γραφείων στη ζώνη Ι. Πέντε χρόνια αργότερα στις 10-11-1999 με άλλο ΦΕΚ τροποποιείται το ΓΠΣ και δίνεται η δυνατότητα χρήσης γραφείων σε ιδιοκτησίες επί της Λ. Κηφισίας, από την Οθωνος μέχρι την οδό Σαρανταπόρου. Τρία χρόνια αργότερα, με απόφαση του ΣτΕ ακυρώνεται η δυνατότητα χρήσης γραφείων.