Εκτός σχεδίου δόμηση: Ο «γρίφος» των 4 στρεμμάτων και το πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο

Σε ομηρεία βρίσκονται εδώ και τέσσερα χρόνια εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Πρόκειται για ακίνητα/γήπεδα τα οποία αγοράστηκαν, κληρονομήθηκαν, δηλώθηκαν στην εφορία και επί δεκαετίες θεωρούνταν κατά κανόνα άρτια και οικοδομήσιμα, επειδή είχαν επιφάνεια τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων.

Σήμερα αυτοί οι ιδιοκτήτες όταν  έρχεται η ώρα της έκδοσης οικοδομικής άδειας, διαπιστώνουν ότι η απαιτούμενη επιφάνεια δεν αρκεί (!).

Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο σε νησιά, τουριστικές περιοχές, περιαστικές ζώνες και αγροτικές εκτάσεις με υψηλή οικιστική ή επενδυτική αξία.

Η «καυτή πατάτα» και οι εκλογές

Τίθεται έτσι το ερώτημα: μέχρι πότε πρέπει να περιμένουν προκειμένου να δοθεί – εάν δοθεί – λύση στο πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί; Η απάντηση στο ερώτημα αυτό, κάθε άλλο παρά εύκολη είναι. Γιατί; Επειδή, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, πρόκειται για μια «καυτή πατάτα» που κανείς δεν θέλει να αγγίξει, τουλάχιστον έως τις εκλογές (!).

Το σκηνικό που έχει διαμορφωθεί οφείλεται στη μη ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, που έχει ως αποτέλεσμα να εκκρεμεί εδώ και χρόνια μια τελική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Σημειώνεται πως στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται και η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος το οποίο θα καθορίζει τα κριτήρια με τα οποία θα αναγνωρίζονται επίσημα οι δρόμοι ως κοινόχρηστοι.

Η έκδοσή του, ωστόσο, έχει μετατραπεί σε ακανθώδες ζήτημα για την κυβέρνηση και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αφού όλοι γνωρίζουν πολύ καλά, πως χιλιάδες ακίνητα που δεν θα έχουν πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο, είτε θα μένουν απούλητα, είτε θα πωλούνται για ένα κομμάτι ψωμί κι αυτό αναμένεται να προκαλέσει αντιδράσεις…

Επιπλέον, πρόκειται για μια διαδικασία σύνθετη και χρονοβόρα, η οποία μέχρι να ολοκληρωθεί, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να γνωρίζει με βεβαιότητα αν το ακίνητό του θα παραμείνει οικοδομήσιμο. Εξού και το «πάγωμα» μέχρι τις εκλογές – και βλέπουμε… Με βάση τα όσα έχουν γίνει γνωστά, σε πρώτη φάση, αναμένεται να αναρτηθούν οι πρώτες μελέτες Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

Την ίδια ώρα, όπως λένε από το ΥΠΕΝ, οι μελέτες καταγραφής του υφιστάμενου οδικού δικτύου έχουν ολοκληρωθεί και βρίσκονται ήδη στις αρμόδιες υπηρεσίες για έλεγχο.

Ταυτόχρονα, κατά το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, βρίσκεται σε εξέλιξη η επεξεργασία σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο θα καθορίζονται τα κριτήρια χαρακτηρισμού των οδών.

Στόχος, κατά το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, είναι το σχέδιο να αποσταλεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας για επεξεργασία έως το τέλος της χρονιάς. Αυτό όμως δεν σημαίνει πως από την επόμενη μέρα θα έχει ξεκαθαρίσει το σκηνικό στην εκτός σχεδίου δόμηση…

Διαφορετική αντιμετώπιση

Στο μεταξύ, με την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί, άλλες πολεοδομίες εκδίδουν οικοδομικές άδειες και άλλες όχι (!).  

Ωστόσο, ακόμη και στην περίπτωση που μια ΥΔΟΜ εκδώσει οικοδομική άδεια, αυτή κινδυνεύει να ακυρωθεί δικαστικά έπειτα από προσφυγή γείτονα.

Αποτέλεσμα αυτού του αλαλούμ που επικρατεί, είναι ιδιοκτήτες με σχεδόν ίδια ακίνητα να αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τις πολεοδομίες, ανάλογα με την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητό τους.

Ολο αυτό το τοπίο που επικρατεί, προκαλεί ανασφάλεια σε δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακίνητων – σε εκτός σχεδίου περιοχές –, αφού αγροτεμάχια που πριν από μερικά χρόνια είχαν μεγάλη εμπορική αξία, σήμερα  παραμένουν απούλητα.

Ποιοι ιδιοκτήτες βρίσκονται σε ομηρεία

Το πρόβλημα, σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό και μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ, Μάνο Κρανίδη, δεν αφορά μόνο όσους σχεδιάζουν σήμερα να χτίσουν μια εξοχική κατοικία.

Επηρεάζει ιδιοκτήτες που:

1. Κληρονόμησαν γήπεδα τα οποία οι οικογένειές τους θεωρούσαν επί δεκαετίες οικοδομήσιμα, αγόρασαν ακίνητα με συμβόλαια και τεχνικές βεβαιώσεις προγενέστερων ετών.

2. Επιθυμούν να μεταβιβάσουν, να δωρίσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

3. Έχουν εκπονήσει μελέτες και καταβάλει αμοιβές για επενδυτικά σχέδια.

4. Χρειάζονται τραπεζική χρηματοδότηση με εξασφάλιση το ακίνητο.

5. Έχουν γήπεδα με πρόσωπο σε δρόμους που χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, αλλά δεν έχουν αναγνωριστεί επίσημα.

6. Βρίσκονται σε περιοχές όπου τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί.

Περιουσιακά στοιχεία αβέβαιης αξίας

Η αμφισβήτηση της οικοδομησιμότητας επηρεάζει άμεσα και την εμπορική αξία.

Διότι άλλο είναι ένα γήπεδο το οποίο μπορεί να αξιοποιηθεί νόμιμα και άλλο ένα γήπεδο του οποίου η δυνατότητα δόμησης εξαρτάται από μια μελλοντική διοικητική πράξη χωρίς σαφές χρονοδιάγραμμα.

«Στην πράξη, ιδιοκτησίες που μέχρι χθες συμμετείχαν κανονικά στην αγορά ακινήτων μετατρέπονται σε περιουσιακά στοιχεία αβέβαιης αξίας. Οι μεταβιβάσεις καθυστερούν, οι αγοραστές αποχωρούν, οι τράπεζες γίνονται επιφυλακτικές και οι επενδύσεις “παγώνουν”», επισημαίνει ο Μάνος Κρανίδης.

Το παράδοξο του δρόμου και η πιθανότητα… «μαγειρέματος»

Το κρίσιμο ζήτημα είναι, μετά και τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, το πρόσωπο του γηπέδου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Και εδώ ακριβώς αρχίζει το πρόβλημα: χιλιάδες δρόμοι υπάρχουν στην πραγματικότητα, χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες, χάρτες, συμβόλαια ή κτηματολογικά διαγράμματα, αλλά δεν έχουν αναγνωριστεί διοικητικά με τον τρόπο που απαιτεί η σημερινή νομολογία.

«Η πολιτεία, επομένως, ζητά από τον ιδιοκτήτη να αποδείξει μια ιδιότητα του δρόμου την οποία η ίδια δεν έχει φροντίσει να καταγράψει, να ταξινομήσει και να πιστοποιήσει εγκαίρως από νομοθεσία εδώ και 20 και πλέον έτη και ξαφνικά το 2022 την κρίνει αντισυνταγματική», τονίζει μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ.

Η αντίληψη πως ένα γήπεδο/αγροτεμάχιο σε εκτός σχεδίου περιοχή, με ελάχιστη επιφάνεια τεσσάρων στρεμμάτων μπορούσε – υπό τις λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις – να θεωρηθεί άρτιο και οικοδομήσιμο, δεν αποτυπώνει πλέον την πραγματικότητα.

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (με την απόφαση 176/2023) έκρινε ότι για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν. Απαιτείται και πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό, η οποία δεν έχει δημιουργηθεί αποκλειστικά με ιδιωτική πρωτοβουλία. Κατά την ερμηνεία του Δικαστηρίου, η προϋπόθεση αυτή δεν αφορά μόνο νεότερα γήπεδα, αλλά ανάγεται ήδη στο πολεοδομικό καθεστώς του 1985.

Ξηλώνουν το… πουλόβερ

Για την ιστορία: η νομολογία στηρίζεται στη βασική αρχή ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν προορίζονται κατ’ αρχάς για δόμηση. Η δυνατότητα οικοδόμησης αποτελεί εξαίρεση και επιτρέπεται μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις, ώστε να αποφεύγονται η διάσπαρτη ανάπτυξη, η αυθαίρετη δημιουργία ιδιωτικών οδών και η περιβαλλοντική επιβάρυνση.

«Το σοβαρό πρόβλημα, όμως, είναι ότι εφαρμόζεται σε μια χώρα η οποία δεν διαθέτει ακόμη ολοκληρωμένο και δεσμευτικό χάρτη του κοινόχρηστου οδικού δικτύου της», συμπληρώνει ο Μάνος Κρανίδης.

Ενας δρόμος μπορεί να είναι διανοιγμένος εδώ και πολλές δεκαετίες, να χρησιμοποιείται από κατοίκους και αγρότες, να εξυπηρετεί κατοικίες, επιχειρήσεις και καλλιέργειες, να συντηρείται ακόμη και από τον δήμο, αλλά όλα αυτά δεν αρκούν πάντοτε για να θεωρηθεί πολεοδομικά αναγνωρισμένος κοινόχρηστος δρόμος.

Η απλή πραγματική χρήση, η εμφάνιση στο Κτηματολόγιο ή η αναφορά σε έναν τίτλο ιδιοκτησίας δεν αποτελούν πλέον αυτοτελώς ασφαλή απόδειξη της νόμιμης δημιουργίας του. Πρέπει να εξεταστούν η προέλευσή του, ο χρόνος ύπαρξής του, οι διοικητικές πράξεις που τον αφορούν και το εάν δημιουργήθηκε από δημόσια Αρχή ή προέκυψε νομίμως ως κοινόχρηστος.

Και εδώ, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, μπορεί να κρύβεται μια πιθανή αιτία προβλήματος. Γιατί; Επειδή  με τον προωθούμενο σχεδιασμό δεν μπορεί να υπάρξουν οριζόντιες προδιαγραφές. Ετσι, κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά, με αποτέλεσμα να ενισχύεται η πιθανότητα  κάποιοι επιτήδειοι να επιχειρήσουν να… « μαγειρέψουν» τον χαρακτηρισμό των δρόμων, προκειμένου να εξασφαλίσουν οικοδομησιμότητα (!).

Φαύλος κύκλος

Ολη αυτή η κατάσταση που επικρατεί δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο. Η Υπηρεσία Δόμησης ζητά την απόδειξη ότι ο δρόμος είναι νομίμως κοινόχρηστος. Ο μηχανικός αναζητά στοιχεία σε παλιές αεροφωτογραφίες, διανομές, αναδασμούς, αποφάσεις κοινοτήτων, συμβόλαια και αρχεία υπηρεσιών. Οι υπηρεσίες, όμως, συχνά δεν διαθέτουν πλήρη στοιχεία ή υιοθετούν διαφορετικές ερμηνείες.

Ετσι, όπως προαναφέρθηκε, δύο παρόμοια γήπεδα μπορεί να αντιμετωπιστούν διαφορετικά ανάλογα με την περιοχή, τα διαθέσιμα αρχεία και την ερμηνεία της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης. Η ασφάλεια δικαίου υποχωρεί και τη θέση της παίρνει η αβεβαιότητα.