Σενάρια – σοκ για τις τιμές των ακινήτων μετά τον ΦΠA

Φωτιά στις τιμές των ακινήτων αναμένεται να βάλει η επιβολή του ΦΠΑ στις
νεόδμητες οικοδομές από το 2006, ενώ ακριβότερες θα γίνουν και οι παλαιότερες
κατοικίες. Αυτό προκύπτει από έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών,
σύμφωνα με την οποία, εφόσον επιβληθεί ΦΠΑ 18% στην αγορά νέων ακινήτων, οι
τιμές της κατοικίας θα αυξηθούν από 5% έως 16%.

Πρόκειται για την επιβεβαίωση των φόβων ότι η επιβολή του ΦΠΑ, που θα
συνδυαστεί με αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, θα κάνει ακόμη πιο
δύσκολη υπόθεση για τον Έλληνα την απόκτηση σπιτιού. Λόγω, όμως, και των
αυξήσεων στις αντικειμενικές αξίες, εκτιμάται ότι θα ανέβει το κόστος αγοράς
και των παλαιών ακινήτων.

Οι αλλαγές αυτές αναμένεται να επιφέρουν κραδασμούς στην κτηματαγορά
τουλάχιστον για την επόμενη διετία, όπως εκτιμά ο επικεφαλής του Τμήματος
Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου καθηγητής κ. Επαμεινώνδας Παννάς,
που επιμελήθηκε την έρευνα.

Τα καινούργια

Το πρώτο «χτύπημα» που θα επιφέρει ο ΦΠΑ θα αφορά τα καινούργια διαμερίσματα,
τα οποία από το 2006 θα γίνουν ακριβότερα. Το Οικονομικό Πανεπιστήμιο εκτιμά
ότι οι κατασκευαστές θα ενσωματώσουν στην τελική τιμή του ακινήτου τη διαφορά
του φόρου που θα προκύψει από την αντικατάσταση του φόρου μεταβίβασης (11%
σήμερα) με τον ΦΠΑ (18%), ο οποίος μάλιστα θα υπολογίζεται επί υψηλότερων
αντικειμενικών αξιών.

Ήδη, πάντως, οι τιμές των ακινήτων έχουν πάρει πάλι την ανηφόρα. Στο όνομα της
αναμενόμενης αύξησης της ζήτησης που θα προκαλέσουν τους επόμενους μήνες οι
αλλαγές στη φορολογία ακινήτων (από την 1/1/2006), αρκετοί κατασκευαστές
στρώνουν ήδη το… χαλί για ανατιμήσεις που, όπως λένε, θα φτάσουν ακόμη και
στο 10% το προσεχές διάστημα. Οι ίδιοι επικαλούνται την αύξηση της ζήτησης
που… θα εκδηλωθεί τους επόμενους μήνες, όταν οι αγοραστές θα αρχίσουν να
σπεύδουν μαζικά στις Εφορίες, ώστε να προλάβουν να φορολογηθούν με το ισχύον
καθεστώς και να αποφύγουν τις επιβαρύνσεις που θα φέρουν οι αλλαγές.

Τα παλιά

Το δεύτερο «χτύπημα» αφορά τα μεταχειρισμένα ακίνητα, τα οποία επίσης θα
γίνουν ακριβότερα. Αιτία, η άνοδος των αντικειμενικών τιμών που θα αυξήσει τη
φορολογία τους. Το γεγονός, επίσης, ότι τα νέα μέτρα θα κάνουν τις τιμές των
νεόδμητων κατοικιών υψηλότερες, αναμένεται να στρέψει μερίδα αγοραστών σε
σπίτια παλαιότερης κατασκευής, οδηγώντας σε αύξηση τις τιμές τους. Σήμερα, οι
τιμές των παλαιών ακινήτων είναι 20% – 30% χαμηλότερες από ό,τι των
καινούργιων.

H αντιπαροχή

Το τρίτο πλήγμα αφορά την επιβολή ΦΠΑ και την αντιπαροχή. Με την επιβολή του
νέου μέτρου, κάθε ιδιοκτήτης που θα δίνει το οικόπεδό του για αντιπαροχή θα
υποχρεούται να καταβάλλει ΦΠΑ επί της αντικειμενικής αξίας των διαμερισμάτων
που θα πάρει. Επειδή, όπως λέει και ο κ. Παννάς, είναι αμφίβολο αν ο
οικοπεδούχος θα δεχθεί να επιβαρυνθεί με το επιπλέον αυτό κόστος, θα
αναγκάζεται να πληρώνει τον ΦΠΑ ο εργολάβος, ο οποίος στη συνέχεια είτε θα
μειώνει το ποσοστό αντιπαροχής που θα δίνει στον ιδιοκτήτη είτε θα μετακυλίει
μέρος της επιβάρυνσης στα προς πώληση διαμερίσματα. Σε κάθε περίπτωση, η
αντιπαροχή θα πάψει να είναι το ίδιο ελκυστική, όπως στο παρελθόν.

Τα δύο σενάρια

H έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών αναφέρεται τόσο σε καινούργια
όσο και σε μεταχειρισμένα ακίνητα και προβλέπει ότι οι τιμές τους θα αυξηθούν
τόσο στην περίπτωση που η ζήτηση υποχωρήσει – μετά την επιβολή των φόρων – όσο
και στην περίπτωση που παραμείνει ισχυρή. Το Πανεπιστήμιο έχει επεξεργαστεί,
για τον λόγο αυτό, δύο διαφορετικά σενάρια:

1. Το πρώτο σενάριο προβλέπει συγκρατημένη αύξηση της ζήτησης για το
2006, γεγονός που θα έχει ως αποτέλεσμα να καθυστερήσει η απορρόφηση των
πολλών καινούργιων διαμερισμάτων που σήμερα παραμένουν απούλητα, αν και πολλά
από αυτά έχουν ολοκληρωθεί εδώ και πάνω από ένα χρόνο. Γι’ αυτόν ακριβώς τον
λόγο – και προκειμένου να αποτραπούν φαινόμενα υπερπροσφοράς στην αγορά – η
οικοδομική δραστηριότητα θα σημειώσει μικρή μόνο αύξηση, αφού οι κατασκευαστές
θα προχωρήσουν σε περιορισμένο αριθμό νέων έργων. Τα παραπάνω θα έχουν ως
αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να αυξηθούν μόνο κατά 5%. Σε μια τέτοια
περίπτωση, ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. 3ου ορόφου στους Αμπελοκήπους, σημερινής
αξίας 147.400 ευρώ, μετά την επιβολή του ΦΠΑ, το 2006, θα πωλείται προς
155.000 ευρώ.

2. Το δεύτερο σενάριο προβλέπει ότι η ζήτηση για αγορά κατοικίας θα
παραμείνει ισχυρή και το 2006, γεγονός που θα έχει ως αποτέλεσμα να πωληθούν
με ταχύτερο ρυθμό τα σημερινά αδιάθετα σπίτια. Έτσι, εκτιμάται ότι θα
αναθερμανθεί και η κατασκευαστική δραστηριότητα. Στην περίπτωση αυτή, οι τιμές
των ακινήτων θα αυξηθούν έως και 16,5% και το διαμέρισμα των Αμπελοκήπων θα
φτάσει να πωλείται προς 171.700 ευρώ.

Είτε στη μια είτε στην άλλη περίπτωση, η μέση τιμή πώλησης των ακινήτων στην
Αττική (καινούργιων και μεταχειρισμένων) θα διαμορφωθεί από το 2006 ως εξής:
Στο κέντρο των Αθηνών, που σήμερα είναι 1.533 ευρώ/τ.μ., μετά την επιβολή ΦΠΑ
θα κυμαίνεται από 1.609 έως 1.787 ευρώ/τ.μ. Στα βόρεια προάστια, που η μέση
τιμή είναι 2.259 ευρώ, θα φτάσει από 2.371 έως 2.632 ευρώ/τ.μ. Στα νότια
προάστια, από 2.185 ευρώ/τ.μ. θα διαμορφωθεί μεταξύ 2.294 και 2.546 ευρώ/τ.μ.
Στα δυτικά προάστια, από 1.752 ευρώ, θα κυμανθεί ανάμεσα στα 1.839 και στα
2.042 ευρώ/τ.μ. Τέλος, στα Μεσόγεια, από 1.650 ευρώ, θα ανέλθει ανάμεσα στα
1.732 και στα 1.922 ευρώ/τ.μ.

Το 2005 έφερε ήδη τις πρώτες αυξήσεις

Το τελευταίο διάστημα όχι μόνο έχει ανακοπεί η πτωτική πορεία των τιμών των
κατοικιών που είχε εμφανιστεί πρώτη φορά το 2004, αλλά υπάρχουν και
περιπτώσεις που παρατηρούνται ανοδικές τάσεις. Πρόκειται για αυξήσεις που
αφορούν περιοχές μεσαίου κόστους και διαμερίσματα κόστους μέχρι 200.000 ευρώ,
τα οποία έχουν και τη μεγαλύτερη ζήτηση. Πηγές της κατασκευαστικής αγοράς,
μάλιστα, «βλέπουν» γενίκευση των ανοδικών αυτών τάσεων τους επόμενους μήνες,
τόσο στην Αττική όσο και στα υπόλοιπα μεγάλα αστικά κέντρα.

H δικαιολογία που αναφέρουν κάποιοι κατασκευαστές είναι ότι οι ανατιμήσεις
αυτές έχουν να κάνουν με τη μεγάλη άνοδο που σημείωσαν πέρυσι τα οικοδομικά
υλικά (αλουμίνια, τσιμέντο, κ.λπ). Στην πραγματικότητα, όμως, οι συγκεκριμένοι
κατασκευαστές επιχειρούν να «βγάλουν τα σπασμένα» της ύφεσης που καταγράφηκε
την τελευταία διετία στην κτηματαγορά, αλλά και να προεξοφλήσουν την όποια
αύξηση προκύψει του χρόνου στο τελικό κόστος κτήσης μιας κατοικίας, ως
αποτέλεσμα των φορολογικών αλλαγών.

Αναπόφευκτες οι αυξήσεις

Επαμεινώνδας Παννάς, επικεφαλής του Τμήματος Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών

«Είναι τόσο μεγάλες οι επιπτώσεις που θα φέρει η επιβολή ΦΠΑ στην κτηματαγορά,
ώστε οι αυξήσεις στις τιμές είναι αναπόφευκτες, τόσο στα καινούργια όσο και
στα μεταχειρισμένα ακίνητα. Μένει μόνο να δούμε το ύψος τους. Βάσει της δικής
μας έρευνας, σε περίπτωση που η ζήτηση υποχωρήσει, οι αυξήσεις θα είναι
χαμηλές, μέχρι 5%. Σε περίπτωση, όμως, που η ζήτηση για αγορά νέων ακινήτων
διατηρηθεί ισχυρή και το 2006, οι αυξήσεις μπορεί να φτάσουν ακόμη και το
16%», αναφέρει ο καθηγητής κ. Επαμεινώνδας Παννάς, επικεφαλής του Τμήματος
Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών.