Επιχείρηση κεφαλαιαγορά με τρία μέτρα

Νέες πρωτοβουλίες για την τόνωση της χρηματαγοράς σχεδιάζει το υπουργείο
Εθνικής Οικονομίας. Σε αυτές περιλαμβάνονται η ευνοϊκή φορολόγηση των
μικρομεσαίων επιχειρήσεων που θα εισαχθούν στη Νέα Χρηματιστηριακή Αγορά, η
δημιουργία αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων και η είσοδοι των ναυτιλιακών
εταιρειών στο ΧΑΑ

Τρεις νέες κινήσεις για τον χώρο του Χρηματιστηρίου έχει προγραμματίσει το
υπουργείο Εθνικής Οικονομίας για μετά τις εκλογές, προσδοκώντας να δώσει νέα
ώθηση στη χρηματαγορά και να προσφέρει νέα προϊόντα στους επενδυτές, στους
οποίους έχει στηρίξει τόσες ελπίδες για την αυριανή αναμέτρηση.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πληροφορίες, η πρώτη από τις κινήσεις αυτές θα αφορά
την ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση των μικρομεσαίων εταιρειών που θα εισαχθούν
στη Νέα Χρηματιστηριακή Αγορά. Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας κ. Γιάννος
Παπαντωνίου μελετά την επέκταση και σε αυτή τη νέα αγορά του καθεστώτος που
ισχύει σήμερα για τις εταιρείες που εισάγονται στην κύρια και την παράλληλη
αγορά. Σύμφωνα με το καθεστώς αυτό, τα κέρδη των εταιρειών που εισάγονται στο
Χρηματιστήριο φορολογούνται με συντελεστή χαμηλότερο κατά 5 ποσοστιαίες
μονάδες σε σχέση με τις μη εισηγμένες εταιρείες. Ο κ. Παπαντωνίου λέει ότι δεν
έχει καταλήξει ακόμη σε οριστική απόφαση και αυτό είναι φυσικό, αφού το μέτρο
θα ενταχθεί στο πακέτο της φορολογικής μεταρρύθμισης, που θα ανακοινωθεί
συνολικά τον Σεπτέμβριο.

Αμοιβαία ακινήτων

Η δεύτερη κίνηση αφορά τη δημιουργία αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων. Τα έσοδα
των αμοιβαίων κεφαλαίων θα είναι τα μισθώματα των ακινήτων, από τα οποία θα
επωφελούνται οι μεριδιούχοι.

Πρόκειται για μια σημαντική καινοτομία, η οποία θα δώσει τη δυνατότητα στους
επενδυτές να διαφοροποιήσουν τα χαρτοφυλάκιά τους, επενδύοντας στην ταχέως
αναπτυσσόμενη αγορά των ακινήτων. Η δυνατότητα αυτή αποκτά την περίοδο αυτή
μεγαλύτερο ενδιαφέρον καθώς πλησιάζει η ώρα ένταξης της Ελλάδας στην ΟΝΕ, η
οποία μοιραία θα οδηγήσει σε πτώση των επιτοκίων. Έτσι, οι επενδυτές θα
αναζητούν εναλλακτικές λύσεις για την τοποθέτηση των κεφαλαίων τους, μία από
τις οποίες θα μπορεί να είναι τα ακίνητα.

Όπως επισημαίνουν οι ασχολούμενοι με το θέμα, σε άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής
Ένωσης παρατηρήθηκε το φαινόμενο της εκτίναξης των τιμών των ακινήτων, με την
ένταξή τους στη ζώνη του ευρώ. Κι αυτό λόγω της μεγάλης ζήτησης που
δημιούργησε η αναζήτηση εναλλακτικών τοποθετήσεων, αλλά και λόγω της πτώσης
των στεγαστικών επιτοκίων. Το φαινόμενο, μάλιστα, ονομάσθηκε asset bubble.

Εκτός από τους επενδυτές, βεβαίως, η δημιουργία αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων
διευκολύνει την κατασκευαστική αγορά, η οποία θα μπορεί να εξασφαλίσει την
πώληση των εμπορικών κυρίως ακινήτων.

Για τους επενδυτές, τα ακίνητα αποτελούν μια επένδυση με μάλλον σταθερές
αποδόσεις, αν και όχι απολύτως εξασφαλισμένη, όπως έχει δείξει η παγκόσμια
εμπειρία. Αυτή τη στιγμή, πάντως, σημειώνουν στο ΥΠΕΘΟ, η απόδοση των μεγάλων
εμπορικών ακινήτων, στα οποία και θα επικεντρωθεί το ενδιαφέρον των αμοιβαίων
κεφαλαίων, έχουν μια απόδοση της τάξεως του 11%-12%, ενώ η συνήθης ονομαστική
απόδοση των μικρότερων εμπορικών ακινήτων είναι περίπου 9%. Επομένως,
πρόκειται για μάλλον αξιόλογες αποδόσεις, σε μια περίοδο χαμηλών επιτοκίων,
όπως θα είναι αυτή της ΟΝΕ, σημειώνουν οι ίδιες πηγές.

Οπωσδήποτε, η πρωτοβουλία αυτή για τη δημιουργία αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων
πρέπει να συνοδευθεί από παράλληλη δημιουργία ενός δείκτη απόδοσης ακινήτων.
Με αυτό τον τρόπο, ο επενδυτής θα είναι ενημερωμένος για την προοπτική
απόδοσης της τοποθέτησής του.

Τα βασικά σημεία

Η όλη ιδέα δεν έχει πάρει επί του παρόντος σάρκα και οστά, αλλά ο σχεδιασμός
αναφέρει ότι το σχετικό νομοσχέδιο θα ετοιμασθεί για να ψηφισθεί εντός του
1999. Τα βασικά σημεία, πάντως, του σχεδίου προβλέπουν τα εξής:

* Δημιουργία αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων, των οποίων η περιουσία θα
αποτελείται από ακίνητα, αλλά και κινητές αξίες και μετρητά. Την κατανομή της
περιουσίας των αμοιβαίων μεταξύ των τριών αυτών εναλλακτικών τοποθετήσεων θα
προσδιορίζουν εκ των προτέρων οι εταιρείες που θα διαχειρίζονται την περιουσία
αυτή, οι Ανώνυμες Εταιρείες Διαχείρισης Αμοιβαίων Κεφαλαίων Ακινήτων (Α.Ε.
ΔΑΚΑ). Συγκεκριμένα, η σύνθεση της περιουσίας θα προσδιορίζεται στον κανονισμό
των αμοιβαίων κεφαλαίων. Από τη σύνθεση αυτή θα εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό και
ο κίνδυνος τον οποίο θα αναλαμβάνουν οι επενδυτές. Οι Α.Ε. ΔΑΚΑ θα μπορούν να
διαχειρίζονται την περιουσία ενός ή και περισσοτέρων αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων.

* Καθήκοντα θεματοφύλακα της περιουσίας των αμοιβαίων κεφαλαίων θα ασκεί
τράπεζα, η οποία και θα διακινεί τα μερίδια μέσω του δικτύου της.

* Για τη σύσταση ενός αμοιβαίου κεφαλαίου ακινήτων θα χορηγείται άδεια από την
Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. Η σχετική αίτηση, την οποία θα υποβάλει η Α.Ε. ΔΑΚΑ,
πρέπει να συνοδεύεται από κατάλογο των στοιχείων του ενεργητικού του αμοιβαίου
κεφαλαίου, δήλωση τράπεζας ότι προτίθεται να ασκήσει καθήκοντα θεματοφύλακα
και τον κανονισμό του αμοιβαίου κεφαλαίου. Οι προϋποθέσεις αυτές ισχύουν για
όλα τα αμοιβαία κεφάλαια και προφανώς θα ισχύσουν και γι’ αυτά των ακινήτων.

* Θα θεσπισθούν συγκεκριμένες κεφαλαιακές προϋποθέσεις για τη σύσταση
αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι οι Α.Ε. ΔΑΚΑ πρέπει να
έχουν ένα ελάχιστο κεφάλαιο καταβεβλημένο σε μετρητά, της τάξεως των 100
εκατομμυρίων δραχμών, ενώ ένα ποσοστό του μετοχικού της κεφαλαίου, περίπου το
ήμισυ, πρέπει να ανήκει σε ανώνυμη εταιρεία, με ελάχιστο καταβεβλημένο
κεφάλαιο τουλάχιστον 500 εκατ. δρχ.

Το θεσμικό πλαίσιο για τη σύσταση αυτών των ΑΚΑ θα συνιστά, στην
πραγματικότητα, μια τροποποίηση του Ν. 1969/91 περί αμοιβαίων κεφαλαίων, έτσι
ώστε να προβλέπεται ότι στην περιουσία των αμοιβαίων μπορούν να
περιλαμβάνονται και ακίνητα και ότι στα διαχειριστικά καθήκοντα των σχετικών
Ανωνύμων Εταιρειών Διαχείρισης μπορεί να περιλαμβάνεται η εκμετάλλευση
ακινήτων, δηλαδή η αγορά, η ανέγερση, η μίσθωση και η πώληση για την απόκτηση
εισοδήματος. Θα απαιτηθεί, επίσης, η θεσμοθέτηση οργάνων για τον έλεγχο και
την αποτίμηση της περιουσίας των ΑΚΑ, καθώς και για τη γνωμοδότηση επί των
αποφάσεων των Α.Ε. ΔΑΚΑ για αγορές ή πωλήσεις ακινήτων.

Για τις ναυτιλιακές

Τέλος, η τρίτη κίνηση που προγραμματίζεται για το προσεχές διάστημα αφορά την
εισαγωγή των ναυτιλιακών εταιρειών στο Χρηματιστήριο. Ο υπουργός Εθνικής
Οικονομίας πιστεύει ότι σε έναν περίπου μήνα θα είναι έτοιμο το πόρισμα της
επιτροπής που έχει συσταθεί, με συμμετοχή εκπροσώπων των ναυτιλιακών εταιρειών
και του Χρηματιστηρίου, για να προσδιορίσει τις προϋποθέσεις εισαγωγής τους
στο Χρηματιστήριο. Όμως, οι εργασίες της επιτροπής εξακολουθούν να συναντούν
εμπόδια, που οφείλονται σε αντιτιθέμενα συμφέροντα, σε ανησυχίες των
ναυτιλιακών εταιρειών και σε προβληματισμούς για τη διασφάλιση των υποψηφίων
επενδυτών έναντι μιας τόσο επικίνδυνης δραστηριότητας, όπως είναι η
υπερπόντιος ναυτιλία.