Σε νέα μεγάλη απογραφή των ακινήτων τους θα κληθούν να προχωρήσουν 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες οι οποίοι για πρώτη φορά θα δηλώσουν τη χρήση για κάθε ακίνητο που έχουν στην κατοχή τους. Εάν δηλαδή είναι κύρια κατοικία και ιδιοκατοικείται, εξοχική κατοικία, μισθωμένο, κενό ή δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο.
Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) που στήνει η ΑΑΔΕ αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία μέσα στο πρώτο τρίμηνο του έτους. Η νέα ψηφιακή πλατφόρμα δεν θα είναι απλώς μια βάση δεδομένων. Πρόκειται για την πρώτη ηλεκτρονική «ακτινογραφία» των ακινήτων σε όλη τη χώρα. Για κάθε εγγραφή στο ΜΙΔΑ θα υπάρχουν όλες οι πληροφορίες για κάθε ακίνητο: είδος (κατοικία, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, επαγγελματικό ακίνητο κ.λπ.), επιφάνεια, θέση, όροφος, ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, εάν είναι κενό, μισθωμένο ή δωρεάν παραχωρημένο, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).
Ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) θα ταυτίζεται με τον Κωδικό Αριθμό του Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), ενώ σύμφωνα με τον σχεδιασμό της ΑΑΔΕ οι φορολογούμενοι θα κληθούν να ελέγξουν την εικόνα της ακίνητης περιουσίας όπως θα έχει αποτυπωθεί στο ΜΙΔΑ. Όσοι διαπιστώνουν λάθη και παραλείψεις θα πρέπει να προχωρήσουν σε διορθώσεις.
Για πρώτη φορά όμως οι φορολογούμενοι θα κληθούν να δηλώσουν τη χρήση των ακινήτων τους. Δηλαδή, εάν τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους είναι:
1. Ιδιοκατοικούμενα. Οι φορολογούμενοι θα δηλώσουν την κατοικία που χρησιμοποιούν ως κύρια κατοικία και εάν έχουν στην ιδιοκτησία τους άλλες κατοικίες που χρησιμοποιούν ως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία.
2. Ιδιοχρησιμοποιούμενα. Πρόκειται για ακίνητα που καλύπτουν κύριες επαγγελματικές ανάγκες του ιδιοκτήτη τους, όπως γραφεία ή καταστήματα.
3. Δωρεάν παραχωρούμενα. Στην περίπτωση αυτή, οι ιδιοκτήτες παραχωρούν τη χρήση των ακινήτων τους χωρίς αντάλλαγμα σε γονείς, παιδιά, αδέλφια ή ακόμη και σε φίλους. Αφορολόγητη είναι η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τ.μ. σε παιδιά ή γονείς ή το αντίστροφο, ενώ η επιπλέον των 200 τετραγωνικών μέτρων παραχωρούμενη κατοικία φορολογείται. Ο φόρος υπολογίζεται στο τεκμαρτό εισόδημα το οποίο υπολογίζεται με ποσοστό 3% στην αντικειμενική αξία του παραχωρούμενου ακινήτου την τελευταία ημέρα του έτους φορολογίας.
Με την ολοκλήρωση της απογραφής θα αποκαλυφθεί ο πραγματικός αριθμός των δωρεάν παραχωρούμενων ακινήτων, αλλά και οι περιπτώσεις πίσω από τις οποίες υποκρύπτεται φοροδιαφυγή με αδήλωτα εισοδήματα.
4. Μισθωμένα με μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση.
5. Κενά ακίνητα. Για πρώτη φορά θα καταγραφούν όλες οι κενές κατοικίες ώστε το Δημόσιο να έχει πλήρη και ακριβή εικόνα για τα σπίτια που θα μπορούσαν να «πέσουν» στην αγορά για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Μόλις ολοκληρωθεί το Μητρώο και η απογραφή θα «τρέξουν» οι διασταυρώσεις στα ακίνητα που δηλώνονται ως κενά στο έντυπο Ε2 της φορολογικής δήλωσης με τα δεδομένα της κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας. Ακίνητα με υψηλή κατανάλωση ρεύματος ενώ δηλώνονται κενά θα αποτελέσουν αντικείμενο ελέγχου από την ΑΑΔΕ. Η χρήση ηλεκτρικής ενέργειας θεωρείται πλέον αξιόπιστος δείκτης για τον εντοπισμό ψευδών δηλώσεων. Αν το ακίνητο έχει δηλωθεί κενό και ταυτόχρονα εμφανίζεται σταθερά μηνιαία κατανάλωση ενέργειας που υποδεικνύει χρήση του ακινήτου, τα προβλήματα για τους ιδιοκτήτες δεν θα αργήσουν να εμφανιστούν. Οι διασταυρώσεις θα είναι αυτοματοποιημένες με χρήση ψηφιακών εργαλείων και εφαρμογών τεχνητής νοημοσύνης και τα αποτελέσματα θα οδηγούν σε αποστολή ειδοποιήσεων για εξηγήσεις στους ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν αποκλείεται να βρεθούν αντιμέτωποι με φόρους και πρόστιμα.
6. Ακίνητα για τα οποία έχουν παραχωρηθεί τα δικαιώματα εκμετάλλευσης.
7. Ακίνητα με συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing). Πρόκειται κυρίως για επαγγελματικά κτίρια (γραφεία, αποθήκες, βιομηχανικά, ξενοδοχεία) που αποκτούν επιχειρήσεις/επαγγελματίες μέσω μιας εταιρείας leasing.
Ενοικιαστές
Σε επόμενη φάση, θα εισέλθουν στην πλατφόρμα οι ενοικιαστές ώστε να ταυτιστούν τα εκμισθούμενα ακίνητα με τις δηλώσεις των ιδιοκτητών.
Στο μάτι των φορο-ελεγκτών της ΑΑΔΕ θα βρεθούν μαύρα εισοδήματα από ενοίκια.
Οι διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ στο πλαίσιο της διαδικασίας επιστροφής ενοικίου αποκάλυψαν ακραίες περιπτώσεις με πολύ μικρά δηλωθέντα ενοίκια. Από τους περίπου 900.000 δικαιούχους επιδότησης ενοικίου, σχεδόν 180.000 δήλωσαν μίσθωμα έως 100 ευρώ τον μήνα, επίπεδα που σε πολλές περιπτώσεις κρίνονται όχι απλώς χαμηλά, αλλά εξωπραγματικά. Η ΑΑΔΕ έχει ήδη «μαρκάρει» τις χαμηλές δηλώσεις μισθωτηρίων και ετοιμάζεται για στοχευμένους ελέγχους.
Προβλήματα
Στη διαδικασία απογραφής των ακινήτων εκτιμάται ότι θα ανακύψουν ζητήματα με την ΠΟΜΙΔΑ να σημειώνει ότι «θα χρειαστεί να τροποποιηθούν κατά περίπτωση, όπου αυτό απαιτείται, πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες ανά όροφο σε πολυώροφα κτίρια κατοικιών ή επαγγελματικά, όπου δεν έχει γίνει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Συγκεκριμένα, στο Ε9 η επιφάνεια ολόκληρου ορόφου υπολογίζεται από τοίχο σε τοίχο με μόνο έναν ΑΤΑΚ για τον κάθε όροφο. Στη νέα πλατφόρμα με υποχρεωτικό ΑΤΑΚ στη δήλωση κάθε μίσθωσης επιμέρους χώρου, απαιτείται να δηλωθούν ένας προς έναν ο κάθε χώρος (γραφείο, κατοικία κ.λπ.) του κάθε ορόφου προκειμένου να αποκτήσουν ξεχωριστά ΑΤΑΚ. Ολα αυτά, και πολλά άλλα επιμέρους προβλήματα, θα δημιουργήσουν τεράστια δυσκολία και αναστολή στις μισθωτικές συναλλαγές, χορήγηση επιδομάτων ενοικίου κ.λπ., αλλά και τις μεταβιβάσεις ακινήτων για οποιαδήποτε αιτία».
Για τον λόγο αυτόν, η ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει ότι η πλατφόρμα θα πρέπει να ανοίξει «μόνον όταν είναι βέβαιο ότι έχουν αντιμετωπιστεί και επιλυθεί όσο γίνεται περισσότερα προβλήματα από τα πολλά που παρουσιάζονται στην τεράστια προσπάθεια “σύζευξης” δύο εντελώς διαφορετικών συστημάτων (Κτηματολογίου και Ε9), καθώς και η διαλειτουργικότητά τους με δεδομένα που αντλούνται από άλλα πληροφοριακά συστήματα άλλων Αρχών και φορέων, τα οποία έχουν διαφορετική λειτουργική και θεσμική αφετηρία.
Μία πρόωρη έναρξη ενδέχεται να δημιουργήσει πολύ μεγαλύτερο πρόβλημα από μια σύντομη καθυστέρηση».
