Μπλόκο {CR}στα μεγαλύτερα {CR}ύψη ακινήτων

Απόφαση με περιβαλλοντικό αποτύπωμα, με οικονομικό πρόσημο και με άμεση αντανάκλαση στον χώρο της κτηματαγοράς που αφορά χιλιάδες αγοραστές ακινήτων και επενδυτές έλαβε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας θέτοντας σφραγίδα αντισυνταγματικότητας στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) που δημιουργεί νέα δεδομένα για τα ύψη των μελλοντικών ενεργειακά αναβαθμισμένων κτιρίων.

Η απόφαση – ορόσημο του Ανώτατου Δικαστηρίου ξεκαθαρίζει με οριστικό και αμετάκλητο τρόπο το τοπίο γύρω από το μείζον ζήτημα του μπόνους των κτιρίων κρίνοντας ότι είναι αντισυνταγματικές συγκεκριμένες διατάξεις του ΝΟΚ. Το ενδιαφέρον είναι ότι θέτει συγκεκριμένα όρια για τον χρόνο εφαρμογής της απόφασης, σε μια προσπάθεια να μη διαταραχθεί η ασφάλεια δικαίου στην αγορά. Και υπό αυτές τις σταθμίσεις οι ανώτατοι δικαστές οδηγήθηκαν στο συμπέρασμα ότι η απόφασή τους δεν θα έχει αναδρομική ισχύ, υπό τη ρητή προϋπόθεση ότι αποδεδειγμένα μέχρι και χθες που δημοσιοποιήθηκε το αποτέλεσμα της διάσκεψης του ΣτΕ οι ενδιαφερόμενοι θα είχαν ξεκινήσει με οποιονδήποτε τρόπο την υλοποίηση αυτών των αδειών.

Το σημείο μηδέν της δικαστικής απόφασης είναι η αναφορά για το τι μέλλει γενέσθαι σχετικά με τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με βάση τον ΝΟΚ. Ρητά προβλέπεται ως προς αυτό το κρίσιμο σημείο ότι για να μην… τιναχτεί στον αέρα μία οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί για τέτοιου είδους κτίρια, η υλοποίησή της (οικοδομικές εργασίες) θα έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση. Αυτό σημαίνει, όπως έλεγαν πηγές από τον χώρο της Δικαιοσύνης στα «ΝΕΑ», ότι αν ο ιδιοκτήτης – επενδυτής μπορεί να αποδείξει ότι μέχρι και χθες είχε ξεκινήσει η υλοποίηση της οικοδομικής άδειας που έχει στα χέρια του, π.χ. με την έναρξη χωματουργικών εργασιών ή με την καταβολή ασφαλιστικών εισφορών στο πλαίσιο της εκτέλεσης εργασιών, τότε με βάση την ίδια την απόφαση η άδεια αυτή μπορεί να εκτελεστεί κανονικά και δεν καταλαμβάνεται από την αντισυνταγματικότητα.

Οι ανώτατοι δικαστές ολοκλήρωσαν τη διάσκεψή τους για την πολύ σοβαρή αυτή υπόθεση σε χρόνο – ρεκόρ, μόλις δύο μήνες, για τα δεδομένα του ΣτΕ και τήρησαν απαρέγκλιτα όσα από έδρας είχαν ειπωθεί από τον ίδιο τον πρόεδρο του δικαστηρίου Μιχάλη Πικραμένο, γνωρίζοντας καλά ότι η απόφασή τους αποτελεί κλειδί για την κτηματαγορά.

Η απόφαση

Ετσι, ύστερα από τέσσερις διασκέψεις, με την τελευταία να ολοκληρώνεται μόλις προχθές, όπως προβλέπεται από τον νόμο για σοβαρές υποθέσεις, ο πρόεδρος του Ανώτατου Δικαστηρίου προχώρησε στην έκδοση ανακοίνωσης με το «διά ταύτα» της απόφασης, η δημοσίευση της οποίας αναμένεται τον Ιανουάριο του 2025.

Σύμφωνα με τους ανώτατους δικαστές:

1. Το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτιρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμισή τους και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, αντίκειται στo Σύνταγμα. Οπως σημειώνουν μάλιστα, η αντισυνταγματικότητα δεν αφορά αυτό καθαυτό το περιεχόμενο του ΝΟΚ, αλλά το γεγονός ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης. Κατά την κρίση των ανώτατων δικαστών για τα παρεχόμενα κίνητρα πρέπει να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού.

2. Το δικαστήριο έκρινε ότι είναι αντισυνταγματική η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αυτά μπορούν να κατασκευάζονται προσμετρώμενα στον συντελεστή δόμησης.

3. Αντίθετα, δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων.

Κατά της συνταγματικότητας άρθρων του ΝΟΚ που προβλέπουν, μεταξύ άλλων, προσαυξήσεις συντελεστή δόμησης λόγω υποτυπώδους μείωσης της κάλυψης και ανέγερσης κτιρίου ανώτερης ενεργειακής απόδοσης (μπόνους δόμησης), είχε ταχθεί και το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ, όπου εξετάστηκαν τέσσερις υποθέσεις για οικοδομικές άδειες στον Δήμο Αλίμου, παραπέμποντας το θέμα για οριστική κρίση στην Ολομέλεια του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου.

Μπόνους

Μετά την απόφαση του ΣτΕ, κίνητρα (bonus) θα προβλεφθούν στον υπό εξέλιξη πολεοδομικό σχεδιασμό. Αυτό ανέφερε χθες ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Θόδωρος Σκυλακάκης. Σύμφωνα με τον ίδιο «είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή δεν επηρεάζεται καμία υφιστάμενη οικοδομή (πλην όσων αποτελούν ήδη αντικείμενο προσφυγής), είτε αυτή έχει ολοκληρωθεί είτε με οποιονδήποτε τρόπο έχουν αρχίσει οι εργασίες σε αυτήν. Κάτι που θα δημιουργούσε πολύ σοβαρή ανασφάλεια δικαίου και θα επηρέαζε αρνητικά χιλιάδες πολίτες και επαγγελματίες».