Kρυφές επιβαρύνσεις από τις νέες αντικειμενικές

Ενώ το αλαλούμ με την ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών τιμών των ακινήτων
σε… δόσεις συνεχίζεται (χθες δόθηκαν στη δημοσιότητα μόνο οι τιμές για τη
Θεσσαλονίκη και ορισμένους δήμους της Δυτικής Αττικής), η αύξηση των τιμών
κρύβει μία σειρά πρόσθετων επιβαρύνσεων που θα αναγκάσουν χιλιάδες ιδιοκτήτες
ακινήτων να βάλουν, από το 2006, βαθιά το χέρι στην τσέπη.

Πρόκειται για το «φούσκωμα» των εξόδων μεταβίβασης ακινήτων τα οποία
συνδέονται ευθέως με τις αντικειμενικές τιμές (συμβολαιογραφικά έξοδα κ.λπ.),
την περιορισμένη αναπροσαρμογή των αφορολόγητων ορίων του Φόρου Μεγάλης
Ακίνητης Περιουσίας στην οποία προσανατολίζεται να προβεί η κυβέρνηση και θα
έχει ως αποτέλεσμα να πιαστούν στην τσιμπίδα του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης
Περιουσίας περισσότεροι φορολογούμενοι, την προαναγγελία νέας αύξησης των
αντικειμενικών αξιών το 2007 που θα οδηγήσει εκ νέου τους φορολογουμένους στις
Εφορίες για μεταβιβάσεις και την πληρωμή φόρου, καθώς και για την αύξηση του
συντελεστή εμπορικότητας σε διάφορες περιοχές η οποία θα επιβαρύνει όσους
αποκτήσουν επαγγελματική στέγη το 2006.

Οι επιβαρύνσεις

Ειδικότερα, από την Πρωτοχρονιά:

*Αυξάνονται, παράλληλα με τις αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, τα έξοδα για
την πραγματοποίηση κάθε είδους μεταβίβασης ακινήτου (δωρεά, κληρονομιά, αγορά,
γονική παροχή) εξανεμίζοντας όποιο όφελος προκύπτει για τους φορολογουμένους
από την αύξηση του αφορολόγητου ορίου στις γονικές παροχές και τις κληρονομιές
στα 80.000 ευρώ από 20.000 ευρώ που είναι σήμερα. Αυτό γίνεται επειδή όλα τα
έξοδα κατά τις μεταβιβάσεις (συμβολαιογραφικά, αμοιβή δικηγόρου, εισφορές
κ.λπ.) υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου
ακινήτου. H αύξηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων έχει ως αποτέλεσμα
την αύξηση και των εξόδων αυτών. Έτσι, η συνολική επιβάρυνση για τον
φορολογούμενο αυξάνεται σημαντικά και υπερκαλύπτει το όποιο όφελος προκύπτει
από το αυξημένο αφορολόγητο σε γονικές παροχές και κληρονομιές.

H «ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ» πραγματοποίησε σειρά υπολογισμών για το συνολικό κόστος γονικών
παροχών σε διάφορες περιοχές της Αττικής, από τους οποίους προέκυψε ότι ενώ
μειώνεται ο φόρος γονικής παροχής – λόγω της αύξησης του αφορολόγητου ορίου -,
το συνολικό κόστος για την πραγματοποίηση της γονικής παροχής
(συμπεριλαμβανομένου του φόρου) αυξάνεται.

Για παράδειγμα, ο φορολογούμενος που φέτος πραγματοποίησε γονική παροχή στον
έγγαμο γιο του διαμερίσματος 130 τ.μ. που βρίσκεται στην περιοχή της Αγίας
Παρασκευής πλήρωσε φόρο 1.290 ευρώ, ενώ το συνολικό κόστος της γονικής παροχής
( με συμβολαιογραφικά έξοδα κ.λπ.) έφθασε τα 7.296 ευρώ. Για τη γονική παροχή
του ίδιου διαμερίσματος το 2006 ο γονέας θα καταβάλει, λόγω της αύξησης του
αφορολόγητου ορίου των γονικών παροχών, λιγότερο φόρο – 1.100 ευρώ -, αλλά το
συνολικό κόστος της γονικής παροχής αυξάνεται σε 8.835 ευρώ (αύξηση 21%).

*Αυξάνεται ο αριθμός των φορολογουμένων που θα πιαστούν στην τσιμπίδα του
Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (ΦΜΑΠ). Σύμφωνα με ανώτερο παράγοντα του
υπουργείου, οι νέες αντικειμενικές τιμές θα τεθούν σε εφαρμογή από την 1η
Ιανουαρίου 2006. Σημειώνεται ότι με βάση τη φορολογική νομοθεσία, ως
ημερομηνία μέτρησης της αξίας των ακινήτων των φορολογούμενων για την υπαγωγή
– ή όχι – στον ΦΜΑΠ θεωρείται η Πρωτοχρονιά κάθε έτους. Έτσι, το 2006 οι
φορολογούμενοι θα υπολογίσουν αν εμπίπτουν στον ΦΜΑΠ με βάση τις νέες –
αυξημένες έως και 85% – αντικειμενικές τιμές. Ωστόσο, το υπουργείο κρατά σιγήν
ιχθύος για την αναπροσαρμογή των αφορολόγητων ορίων του ΦΜΑΠ (σήμερα είναι
243.600 ευρώ για τον άγαμο και 487.200 για τον έγγαμο). Στην – πολύ πιθανή –
περίπτωση κατά την οποία τα αφορολόγητα όρια αυξηθούν λιγότερο από τον μέσο
όρο αύξησης των αντικειμενικών τιμών, δηλαδή λιγότερο από 25%-30%, χιλιάδες
φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους ένα διαμέρισμα σε σχετικά ακριβή
περιοχή ή δύο διαμερίσματα σε μέση περιοχή θα βαφτιστούν από την Εφορία
μεγαλοϊδιοκτήτες και θα πληρώσουν για πρώτη φορά ΦΜΑΠ.

Για παράδειγμα, άγαμος φορολογούμενος που έχει φέτος στην κατοχή του δύο
διαμερίσματα συνολικού εμβαδού 180 τετραγωνικών μέτρων στα Βριλήσσια
αντικειμενικής αξίας 232.380 ευρώ, με βάση τα σημερινές αντικειμενικές τιμές
και τα αφορολόγητα όρια του ΦΜΑΠ, δεν υπάγεται στο φόρο των μεγαλοϊδιοκτητών.
Ωστόσο, με βάση τις νέες αντικειμενικές τιμές η αξία των ακινήτων αυξάνεται το
2006 σε 306.000 ευρώ. Σε περίπτωση που η κυβέρνηση δεν αυξήσει τα αφορολόγητα
όρια του ΦΜΑΠ περισσότερο από 25%, ο συγκεκριμένος φορολογούμενος θα
χαρακτηρισθεί μεγαλοϊδιοκτήτης και θα κληθεί το 2006 να πληρώσει ΦΜΑΠ.

*Αρχίζει σταδιακά νέος γύρος προσέλευσης των φορολογουμένων στις Εφορίες για
την πραγματοποίηση μεταβιβάσεων καθώς η κυβέρνηση έχει προαναγγείλει νέες
αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές το 2007 και το 2008. Με τον τρόπο αυτό η
κυβέρνηση ωθεί τους φορολογουμένους σε επίσπευση της πραγματοποίησης γονικών
παροχών, δωρεών και γενικώς μεταβιβάσεων ακινήτων προκειμένου να αυξήσει τα
έσοδα από τη φορολογία των μεταβιβάσεων. Πρόκειται για το αποτέλεσμα της
μεθόδευσης του υπουργείου Οικονομικών να κρατά συνεχώς τους φορολογουμένους
όμηρους των αυξήσεων των αντικειμενικών τιμών και να αυξάνει τα φορολογικά
έσοδα από τις μεταβιβάσεις.

Αλαλούμ με την ανακοίνωση των τιμών

Συνεχίστηκε και χθες το αλαλούμ στο υπουργείο Οικονομικών με την ανακοίνωση
των νέων αντικειμενικών τιμών. Μετά την πρωτοφανή προχειρότητα στη
δημοσιοποίηση των νέων αντικειμενικών τιμών την Τετάρτη οπότε ανακοινώθηκαν τα
στοιχεία με τις Τιμές Ζώνης για την Αττική, χθες παίχτηκε το δεύτερο μέρος του
κωμικού σίριαλ. Από το υπουργείο διανεμήθηκαν μόνο οι τιμές για τους δήμους
της Θεσσαλονίκης καθώς και οι τιμές για ορισμένους δήμους της Δυτικής Αττικής,
οι οποίες δεν περιλαμβάνονταν στο «πακέτο» της Αθήνας που διανεμήθηκε την
Τετάρτη. Μάλιστα, οι τιμές για ορισμένους από τους δήμους της Δυτικής Αθήνας
ήταν λανθασμένες, γεγονός που είχε ως αποτέλεσμα χθες υπάλληλοι του υπουργείου
να τηλεφωνούν στις εφημερίδες για τις απαραίτητες διορθώσεις. Για σήμερα έχει
προγραμματισθεί η δημοσιοποίηση των αντικειμενικών τιμών για την υπόλοιπη
χώρα.

H ανακοίνωση των αντικειμενικών τιμών σε… δόσεις και στο παρά πέντε της
εφαρμογής τους – από την ερχόμενη Δευτέρα οι μεταβιβάσεις θα γίνονται με βάση
τις νέες τιμές – ενέχει τον κίνδυνο να επικρατήσει χάος στις Εφορίες κατά τις
πρώτες ημέρες του 2006, αφού οι συμβολαιογράφοι δεν θα έχουν στην κατοχή τους
τούς τόμους για τον υπολογισμό των φόρων μεταβίβασης.

Φοροκαπέλο και σε επαγγελματίες

Αυξάνονται, παράλληλα με τις αντικειμενικές τιμές, οι συντελεστές
εμπορικότητας σε διάφορες περιοχές της χώρας, προκαλώντας πρόσθετη επιβάρυνση
στους αγοραστές εμπορικών ακινήτων και έμμεση ώθηση στις τιμές των ενοικίων
των ακινήτων αυτών. Πρόκειται για τα ψιλά γράμματα των νέων πινάκων με τις
αντικειμενικές τιμές. Από αυτές προκύπτει ότι σε αρκετές περιοχές της Δυτικής
Αττικής, αλλά και σε περιοχές που λόγω νέων υποδομών (Μετρό κ.λπ.) αυξήθηκε η
εμπορικότητά τους, οι σχετικοί συντελεστές αυξήθηκαν. Για παράδειγμα, αυξήσεις
παρουσιάζονται στους συντελεστές εμπορικότητας ορισμένων κεντρικών δρόμων της
περιοχές της Αγίας Βαρβάρας και του Ζεφυρίου.

H αύξηση του συντελεστή εμπορικότητας αποτελεί παράγοντα πρόσθετης αύξησης της
αντικειμενικής αξίας ενός εμπορικού ακινήτου. Για παράδειγμα, αν η Τιμή Ζώνης
στην οποία βρίσκεται ένα κατάστημα αυξηθεί κατά 30%, σε περίπτωση κατά την
οποία αυξηθεί και ο συντελεστής εμπορικότητας, τότε η αύξηση της
αντικειμενικής αξίας του συγκεκριμένου ακινήτου θα είναι μεγαλύτερη και μπορεί
να υπερβεί το 35%. H αύξηση των συντελεστών εμπορικότητας αυξάνει την
αντικειμενική αξία και ουσιαστικά διογκώνει τον φόρο που θα πληρώσει όποιος
αποκτήσει επαγγελματικό ακίνητο το 2006.

Φουσκώνουν κι άλλο τις τιμές στην αγορά ακινήτων

Φουσκώνει ακόμη περισσότερο τις τιμές-φωτιά των ακινήτων, η αύξηση των
αντικειμενικών αξιών και μάλιστα την ώρα που πληθαίνουν οι φωνές ότι η
ελληνική κτηματαγορά είναι υπερτιμημένη.

Σε μια περίοδο που οι τιμές είναι ήδη φουσκωμένες – η μέση αύξηση φέτος στην
Αθήνα είναι 15% και σωρευτικά από το 1997 ώς το 2005 φτάνει το 130% – η άνοδος
των αντικειμενικών αξιών κάνει ακόμη πιο άπιαστο το όνειρο της απόκτησης
ακινήτου. Θα οδηγήσει σε αύξηση των φορολογικών επιβαρύνσεων, πάγωμα της
ζήτησης για αγορά ακινήτων, ενώ επικρατούν φόβοι στην αγορά ότι η άνοδος στις
τιμές ζώνης ενδέχεται να προκαλέσει κερδοσκοπικές τάσεις στα ενοίκια των
κατοικιών και της επαγγελματικής στέγης.

Λάδι στη φωτιά

Την ίδια ώρα, και ενώ αυξάνονται οι φωνές που κάνουν λόγο για φούσκα στην
αγορά, η κυβέρνηση, με την τακτική που ακολουθεί των συνεχών αυξήσεων των
αντικειμενικών αξιών σε βάθος τριετίας, «σπρώχνει» τους φορολογούμενους στις
Εφορίες, ρίχνοντας λάδι στη φωτιά των τιμών. Ο στόχος προφανής: Να συνεχιστούν
οι πωλήσεις ακινήτων με τον ίδιο ρυθμό – και κατά το δυνατόν – στα ίδια υψηλά
επίπεδα τιμών, ώστε να αυξηθούν τα φορολογικά έσοδα του Δημοσίου και του
χρόνου.

Καλλιεργούν κλίμα

Το γεγονός αυτό εξυπηρετεί τα μέγιστα και το κύκλωμα της οικοδομής, το οποίο
χρησιμοποιεί το ίδιο επιχείρημα και καλλιεργεί κλίμα αυξήσεων και για το 2006.

Οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ότι η ζήτηση για αγορά ακινήτων θα διατηρηθεί
υψηλά και του χρόνου, επειδή πολλοί φορολογούμενοι θα σπεύσουν στις Εφορίες,
προκειμένου να αποφύγουν τις επιβαρύνσεις του 2007, επομένως δεν υπάρχει
περίπτωση πτώσης των τιμών. Αυτό σημαίνει ότι η αβεβαιότητα γύρω από το θέμα
των αντικειμενικών αξιών θα συνεχίσει να υπάρχει και το 2006.

«Τρέξτε να προλάβετε»!

Το άλλο «επικοινωνιακό όπλο» που θα χρησιμοποιήσουν το 2006 οι κατασκευαστές,
θα είναι «τρέξτε να προλάβετε, τελειώνουν τα ακίνητα που απαλλάσσονται του
ΦΠΑ». Ο στόχος είναι να συνεχιστούν οι πωλήσεις ακινήτων με τον ίδιο ρυθμό –
και κατά το δυνατόν στα ίδια υψηλά επίπεδα τιμών.

Το 2006 εκτιμάται ότι θα «πέσουν» στην αγορά πάνω από 160.000 ακίνητα, αριθμός
σημαντικά μεγαλύτερος από αυτά που διατέθηκαν φέτος (περίπου 150.000), τα
οποία δεν θα υπάγονται σε ΦΠΑ.

Εκτός ΦΠΑ

Πρόκειται για ακίνητα, οι άδειες των οποίων εκδόθηκαν το 2005 και με δεδομένο
ότι ο χρόνος που απαιτείται για την κατασκευή μιας οικοδομής είναι 12-18
μήνες, πολλά από αυτά θα αρχίσουν να πωλούνται από το 2006.

Υπενθυμίζεται ότι εκτός ΦΠΑ θα μείνουν όλα τα ακίνητα που θα έχουν κτιστεί με
άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου, αλλά και με άδειες που
θα εκδοθούν το 2006, εφόσον οι σχετικές αιτήσεις είχαν κατατεθεί στις
Πολεοδομίες μέχρι και την 25η Νοεμβρίου 2005.