Ο ΦΠA στην αντιπαροχή «τρελαίνει» τις τιμές των οικοπέδων

«Τρελό» παζάρι έχει στηθεί στην αγορά γης τους τελευταίους μήνες, με αυξήσεις
στις τιμές των οικοπέδων που φτάνουν ακόμη και το 20% σε σχέση με πέρυσι και
ποσοστά αντιπαροχής υψηλότερα έως και 25% έναντι του 2004. Πρωταγωνιστές,
κατασκευαστές και οικοπεδούχοι που επιδιώκουν να κλείσουν τις πιο επωφελείς
γι’ αυτούς συμφωνίες πριν από τις φορολογικές αλλαγές που θα ισχύσουν από το
2006.

H εξαίρεση από τον ΦΠΑ όσων οικοδομών η άδεια θα εκδοθεί εντός του 2005 έχει
αυξήσει κατακόρυφα το ενδιαφέρον για αγορά γης από τους κατασκευαστές, που
συχνά είναι διατεθειμένοι να δώσουν ως αντιπαροχή ποσοστό ακόμη και πάνω από
50%, για να «κλείσουν» από τώρα τα λιγοστά προνομιούχα οικόπεδα που έχουν
απομείνει.

Οι ελκυστικές περιοχές

Πλέον το παζάρι εκδηλώνεται σε όλες τις περιοχές της Αττικής, αλλά κυρίως σε
εκείνες που έχουν τον υψηλότερο συντελεστή δόμησης, διότι τα οικόπεδα αυτά
«χτίζουν» περισσότερα τετραγωνικά και, άρα, τα οφέλη για τον εργολάβο είναι
μεγαλύτερα. Πρόκειται για περιοχές του κέντρου όπως ο Κολωνός, το Γαλάτσι, η
Λαμπρινή, τα Άνω Πατήσια, τα Εξάρχεια, τα Κάτω Πατήσια, το Παγκράτι, του
Ζωγράφου, το Γουδί, τα Ιλίσια, αλλά και των βορείων προαστίων όπως το
Ηράκλειο, η Νέα Ιωνία, το Μαρούσι, η Αγία Παρασκευή, ο Χολαργός, το Χαλάνδρι
κ.ά.

Στις περιοχές αυτές, για τα λίγα διαθέσιμα οικόπεδα στήνονται
πλειστηριασμοί… Στην Κυψέλη, για παράδειγμα, η αντιπαροχή έχει ανέβει στο
42% (από 37% πέρυσι), στους Αμπελόκηπους στο 48% (από 42%) και στου Ζωγράφου
στο 52% (από 45% το 2004). Μάλιστα, όσο περνάει ο καιρός οι τιμές των
οικοπέδων θυμίζουν… ασανσέρ. Τον Απρίλιο, οικοπεδούχος στην περιοχή
Κυπριάδου (Άνω Πατήσια) ζητούσε ως αντιπαροχή ποσοστό 40%. Σήμερα, μετά και
τις εξαγγελίες για τις φορολογικές αλλαγές, δεν πέφτει κάτω από 48%.

«Τρελές» είναι και οι ανατιμήσεις, αφού η αξία της γης έχει φτάσει σε 1.100
ευρώ το τετραγωνικό μέτρο στου Γκύζη (αύξηση 15% μέσα σε ένα χρόνο), 1.100
ευρώ στη Νέα Ιωνία (αύξηση 16% από πέρυσι) και 1.200 ευρώ στους Αμπελόκηπους
(άνοδος 20% σε σχέση με το καλοκαίρι του 2004).

«Φάμπρικα» με προσύμφωνα

Εκεί όμως που πράγματι έχει στηθεί «φάμπρικα», είναι με τα προσύμφωνα
αντιπαροχής. Με νομοθετική ρύθμιση, το υπουργείο Οικονομίας εξαίρεσε από τον
ΦΠΑ όσα προσύμφωνα αντιπαροχής θα υπογραφούν έως το τέλος του 2005, ακόμη και
αν η άδεια δόμησης εκδοθεί το… 2010. Έτσι, τις τελευταίες εβδομάδες έχουν
αρχίσει να εκδηλώνονται μαζικά φαινόμενα υπογραφής προσυμφώνων αντιπαροχής έως
το τέλος του 2005, ακόμη και από ιδιοκτήτες γης που δεν είχαν σκοπό να
προχωρήσουν άμεσα σε πώληση του οικοπέδου τους.

Το γεγονός αυτό εντείνει το «τρελό» παζάρι που έχει στηθεί από την αρχή του
έτους ανάμεσα σε οικοπεδούχους και κατασκευαστές και – σύμφωνα με ορισμένα
στελέχη της αγοράς – θα αποτελέσει ανασταλτικό παράγοντα σε σενάρια διόρθωσης
των τιμών από το 2006. Διότι κάποιοι που θα έχουν καταβάλει φέτος υψηλά
ποσοστά αντιπαροχής, ακόμη και αν από του χρόνου δεν βρουν άμεσα αγοραστές, θα
προτιμήσουν να περιμένουν μέχρι να επιτύχουν την τιμή που επιδιώκουν. Σύμφωνα
με άλλους αναλυτές, το 2006 θα χαρακτηριστεί από μείωση της ζήτησης και, άρα,
το ενδεχόμενο να υπάρξει διόρθωση τιμών είναι ορατό.

Γιατί το κάνουν

Ο λόγος που εξηγεί την προθυμία των κατασκευαστών να δίνουν τα υψηλά ποσοστά
αντιπαροχής που τους ζητούνται, είναι η φορολογική μεταχείριση της αντιπαροχής
από τον Ιανουάριο του 2006. Από τον νέο χρόνο, όσοι αποκτούν διαμέρισμα με
αντιπαροχή θα έχουν ακριβώς την ίδια φορολογική μεταχείριση με εκείνους που
αγοράζουν διαμέρισμα απευθείας από τον κατασκευαστή. Αυτό σημαίνει ότι με την
επιβολή του νέου μέτρου κάθε ιδιοκτήτης που θα δίνει το οικόπεδό του για
αντιπαροχή, θα υποχρεούται να πληρώνει ΦΠΑ επί της αντικειμενικής αξίας των
διαμερισμάτων που θα πάρει, όπως εξηγεί ο φοροτεχνικός Ορέστης Σεϊμένης.
Επειδή όμως είναι αμφίβολο αν ο οικοπεδούχος θα δεχθεί να επιβαρυνθεί με
τέτοιο κόστος, θα είναι ο εργολάβος εκείνος που θα αναγκάζεται να πληρώσει τον
ΦΠΑ. Εν συνεχεία, είτε θα μειώνει το ποσοστό αντιπαροχής που θα δίνει στον
ιδιοκτήτη είτε θα μετακυλίει μέρος της επιβάρυνσης στα προς πώληση
διαμερίσματα. Πιθανότερη φαίνεται η πρώτη εκδοχή.

Τεχνικό Επιμελητήριο: Παράλογη η επιβολή ΦΠΑ στην αντιπαροχή

Ενδιαφέρον έχει η άποψη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος για την επιβολή ΦΠΑ
στην αντιπαροχή. Σύμφωνα με το TEE, το μέτρο αυτό είναι εκτός λογικής. Και
αυτό, διότι η αντιπαροχή αποτελεί μέθοδο εργολαβικής ανέγερσης των κτισμάτων
που περιέρχονται στον οικοπεδούχο, με εργολαβικό αντάλλαγμα, σε είδος
(χιλιοστά οικοπέδου) και όχι σε χρήμα. H παράδοση των κτισμάτων στον
οικοπεδούχο γίνεται με την αποπεράτωσή τους. Καμία μεταβίβαση οικοπέδου δεν
πραγματοποιείται προς αυτόν. Ο ΦΠΑ πρέπει να επιβάλλεται στο κόστος κατασκευής
των διαμερισμάτων και έχει ήδη καταβληθεί σε μεγάλο μέρος του από τον
κατασκευαστή κατά την ανέγερση του κτίσματος.