Eφιάλτης η παγκόσμια φούσκα των ακινήτων

Μια νέα απειλή έχει να αντιμετωπίσει η παγκόσμια οικονομία. Πρόκειται για τη
φούσκα των τιμών των ακινήτων, η οποία, αν εκραγεί, εκτιμάται ότι θα
συμπαρασύρει σε ύφεση τις οικονομίες πολλών αναπτυγμένων χωρών. Στη δραματική
αυτή επισήμανση καταλήγει ειδική έρευνα του περιοδικού «Economist», στην οποία
αναφέρεται ότι είναι πολύ πιθανό, η έκρηξη της φούσκας των ακινήτων, που
υπάρχει σε πολλές αναπτυγμένες οικονομίες, να προκαλέσει επιπτώσεις σημαντικά
μεγαλύτερες από τη φούσκα των μετοχών.

H έρευνα θεωρεί ότι υπάρχει ήδη φούσκα ακινήτων σε έξι χώρες. Πρόκειται για
τις ΗΠΑ, Βρετανία, Ισπανία, Ολλανδία, Ιρλανδία και Αυστραλία και τις
κατατάσσει στον πρώτο βαθμό επικινδυνότητας, σε ό,τι αφορά την υποχώρηση των
τιμών στα επόμενα χρόνια.

«Τα ακίνητα στις χώρες αυτές είναι δραματικά υπερτιμημένα, γι’ αυτό και μια
υποχώρηση των τιμών θα πρέπει να θεωρείται δεδομένη», επισημαίνει η οικονομική
αναλύτρια του περιοδικού, Παμ Γούνταλ. «Σε μια τέτοια περίπτωση», συμπληρώνει,
«αρκετοί δανειολήπτες, λόγω της ύφεσης που θα υπάρξει, θα αντιμετωπίσουν
δυσκολίες ως προς τα δάνειά τους, ενώ οι πιέσεις αυτές θα μεταβιβαστούν και
στις ίδιες τις τράπεζες, οι οποίες θα διαθέτουν “ένα χαρτοφυλάκιο” από
ενεχυριασμένα ακίνητα, των οποίων η αξία θα απομειώνεται συνεχώς».

«H αγορά κατοικίας είναι η πιο ασφαλής τοποθέτηση», συμβούλευαν κάποτε οι
απανταχού κτηματομεσίτες σε όλον τον Κόσμο, συνεχίζει η Γούνταλ. «Από τότε,
όμως, οι συνθήκες άλλαξαν και ολοένα περισσότεροι αναλυτές προειδοποιούν –
ευθέως πλέον – για τη φούσκα που έρχεται, απειλώντας με ύφεση τις οικονομίες
πολλών αναπτυγμένων κρατών», προσθέτει η αναλύτρια του «Economist».

H μεγαλύτερη «επιχείρηση»

H αγορά των ακινήτων είναι σήμερα η μεγαλύτερη «επιχειρήση» στον Κόσμο. Ο
συνολικός τζίρος που αντιστοιχεί στην κατασκευή, αγορά, πώληση και ενοικίαση
ακινήτων παγκοσμίως, αντιπροσωπεύει σχεδόν το 15% του συνολικού Ακαθάριστου
Εγχωρίου Προϊόντος των πλουσιοτέρων χωρών. Επίσης, οι επενδυτές έχουν
πολλαπλάσια χρήματα τοποθετημένα σε ακίνητα, απ’ ότι σε μετοχές και ομόλογα.
Με βάση στοιχεία του Δεκεμβρίου 2002, η αξία των κατοικιών στο σύνολο των
αναπτυγμένων οικονομιών αντιστοιχούσε σε 30 τρισεκατομμύρια δολάρια, έναντι 20
τρισ. δολαρίων των μετοχών και των κρατικών ομολόγων και 15 τρισ. δολαρίων των
εταιρικών ομολόγων. Για τους περισσότερους από τους Ευρωπαίους και Αυστραλούς,
η αξία των κατοικιών τους αντιπροσωπεύει το 40% – 60% ως ποσοστό επί του
συνολικού τους πλούτου και 30% για τους Αμερικανούς.

Αυξήθηκαν 219%

Από το 1995 μέχρι το 2002 οι εμπορικές τιμές των κατοικιών στην Ιρλανδία
αυξήθηκαν κατά 219%, στη Βρετανία κατά 125%, στην Ολλανδία κατά 121%, στην
Ισπανία κατά 95%, στην Αυστραλία κατά 83%, στη Σουηδία κατά 68%, στο Βέλγιο
κατά 57% και στη Γαλλία κατά 45%. Το ίδιο διάστημα, στις ΗΠΑ, οι τιμές στις
κατοικίες αυξήθηκαν κατά 51%, ποσοστό ρεκόρ στην ιστορία της χώρας. Μάλιστα,
την τελευταία τετραετία, η άνοδος των τιμών των κατοικιών στη Βρετανία
αποτέλεσε το αντίβαρο στις απώλειεις από τη βουτιά των μετοχών, καθώς οι τιμές
των σπιτιών αυξήθηκαν κατά 55%, έναντι πτώσης κατά 40% των μετοχών.

Όμως, όπως αναφέρει η μελέτη, η τιμή που πληρώνει κανείς για να αποκτήσει ένα
ακίνητο, πρέπει να αντανακλά την απόδοση της επένδυσής του, δηλαδή το
μελλοντικό ποσό που θα εισπράξει, αν το ενοικιάσει. «Το γεγονός ότι σε πάρα
πολλές χώρες οι τιμές των κατοικιών και των εμπορικών ακινήτων αυξάνονται με
“τρελούς” ρυθμούς σε σχέση με τα ενοίκια, πρέπει να κρούσει τον κώδωνα του
κινδύνου», αναφέρεται χαρακτηριστικά.

Πράγματι, στη δεκαετία 1992 – 2002, οι μέσες ετήσιες αποδόσεις των κατοικιών
σε πάρα πολλές χώρες ξεπέρασαν τις αντίστοιχες των μετοχών. Το πιο
χαρακτηριστικό, ίσως, παράδειγμα είναι αυτό της Ιρλανδίας, όπου η μέση ετήσια
απόδοση μιας επένδυσης σε κατοικία ήταν 18%, έναντι 16% της αντίστοιχης μιας
μετοχής, ενώ σε ανάλογα επίπεδα κινήθηκαν οι αποδόσεις στην Ολλανδία, στη
Βρετανία και σε πολλές άλλες χώρες.

«Σωσίβιο» για την κατανάλωση

Έτσι, την τελευταία δεκαετία, η αγορά ακινήτων αναδείχθηκε σε πραγματικό
«σωσίβιο» για τις οικονομίες, για τους ρυθμούς ανάπτυξης, αλλά και για την
κατανάλωση. H επίδραση αυτή, μάλιστα, ήταν πιο σημαντική για οικονομίες όπως
της Ιρλανδίας, της Ισπανίας, της Ιταλίας, της Αυστραλίας, της Βρετανίας και
των ΗΠΑ, που χαρακτηρίζονται από τα πιο υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης διεθνώς
(70% – 80%).

Οι μεταβολές στην αξία των ακινήτων επέδρασαν καταλυτικά στη δαπάνη των
νοικοκυριών σε αυτές τις χώρες, καθώς, νιώθοντας πιο πλούσιοι, μπόρεσαν να
αυξήσουν τη διαθέσιμη ρευστότητά τους, στον βαθμό που τους επέτρεψε να
δανειστούν με εχέγγυο την αξία της ακίνητης περιουσίας τους.

Έτσι, αυξήθηκαν οι αγορές αυτοκινήτων και πολυτελών αγαθών ή δαπανήθηκαν
περισσότερα χρήματα για διακοπές. Όμως, κατά τον ίδιο τρόπο που η άνοδος των
τιμών προκάλεσε εκρηκτική αύξηση στην καταναλωτικές δαπάνες, μια βουτιά των
τιμών μπορεί να τις περιορίσει δραματικά. Επισημαίνεται, μάλιστα, ότι σε μια
τέτοια περίπτωση οι κεντρικές τράπεζες δεν θα μπορέσουν να ατιδράσουν με
μειώσεις των επιτοκίων, ώστε να αναθερμάνουν την κατανάλωση, καθώς αυτά
βρίσκονται ήδη σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.

H φούσκα εκτιμάται ότι θα εκραγεί πρώτα στις ΗΠΑ, όπου μέσα στον επόμενο χρόνο
θα πρέπει να αναμένουμε πτώση 15% – 20% στις τιμές των κατοικιών, για να
ακολουθήσει, μέσα στην επόμενη πενταετία, παντού μια βουτιά 30% των τιμών. Στη
Βρετανία, για παράδειγμα, οι μέσες ονομαστικές τιμές αναμένεται, σύμφωνα με το
περιοδικό, να πέσουν κατά 20% – 25%.

Ζημιά μεγαλύτερη και από τη βουτιά των μετοχών

H έρευνα αναφέρεται και στην τελευταία έκθεση του
Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για την παγκόσμια οικονομία, η οποία επισημαίνει
ότι οι επιπτώσεις από ένα «ξεφούσκωμα» της αγοράς ακινήτων θα είναι διπλάσιες
από εκείνες της φούσκας των μετοχών. Στο παρελθόν, είχε παρατηρηθεί ότι οι
απώλειες στο ΑΕΠ πλουσίων χωρών μετά από μια μεγάλη υποχώρηση στις τιμές των
ακινήτων είχαν φτάσει στο 8%, ενώ μετά από μια βουτιά στις τιμές των μετοχών
στο 4%.

Τρεις είναι, σύμφωνα με τον αναλυτή του «Economist», οι βασικοί λόγοι που μια
βουτιά στις τιμές των ακινήτων μπορεί να προκαλέσει μεγαλύτερη βλάβη στα
νοικοκυριά από ότι μια βουτιά στις τιμές των μετοχών: Πρώτον, επειδή οι τιμές
των ακινήτων έχουν μεγαλύτερες επιπτώσεις στην καταναλωτική συμπεριφορά, αφού
πολύ περισσότεροι καταναλωτές έχουν δικό τους σπίτι σε σχέση με όσους κατέχουν
μετοχές. Δεύτερον, διότι πολύ περισσότεροι δανείζονται για να αγοράσουν σπίτι
σε σχέση με όσους δανείζονται για να αγοράσουν μετοχές. Και τρίτον, επειδή μια
υποχώρηση στις τιμές των ακινήτων θα αφήσει πολλά νοικοκυριά με σπίτια αξίας
μικρότερης από τα δάνεια που έχουν πάρει για να τα αποκτήσουν, γεγονός που θα
φέρει σε δύσκολη θέση τις τράπεζες, οι οποίες θα βρεθούν φορτωμένες με σπίτια
πολύ χαμηλής αξίας.