Αλλάζουν όλα στους φόρους ακινήτων

Ραγδαίες αλλαγές στην αγορά ακινήτων φέρνει το τέταρτο πακέτο φορολογικών
μέτρων που προωθεί το υπουργείο Οικονομικών στο πλαίσιο της φορολογικής
μεταρρύθμισης. Μεταξύ των μέτρων που θα περιλαμβάνονται σ’ αυτό είναι η
εισαγωγή του ΦΠΑ στα νέα ακίνητα, με εξαίρεση την πρώτη κατοικία, η ταυτόχρονη
κατάργηση του φόρου μεταβίβασης για τα ακίνητα αυτά, η επιβολή του ΦΠΑ και
στις αντιπαροχές, η επιβολή τέλους σε όσους μη επαγγελματίες ανεγείρουν
οικοδομές ( πολυκατοικίες) με σκοπό την εκμετάλλευση διαμερισμάτων ή γραφείων.

Τα μέτρα αυτά, στο βαθμό που θα συνδυαστούν και με την αύξηση των
αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών αγοραίων τιμών
τους, εκτιμάται ότι θα επιφέρουν μεγάλες αλλαγές στο ισχύον καθεστώς στην
αγορά ακινήτων αλλά και αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης για τους αγοραστές
νέων κατοικιών.

Οι οριστικές αποφάσεις για τα μέτρα που θα περιλαμβάνονται στο τέταρτο πακέτο
της φορολογικής μεταρρύθμισης και τα οποία έχουν ήδη τεθεί στο τραπέζι της
συζήτησης του οικονομικού επιτελείου αναμένεται να ληφθούν μέχρι και το τέλος
Νοεμβρίου. Στόχος του υπουργού Οικονομίας κ. Ν. Χριστοδουλάκη είναι μέχρι το
τέλος του έτους να έχει ολοκληρωθεί το στάδιο της λήψης των αποφάσεων για το
σύνολο της φορολογικής μεταρρύθμισης.

Τα μέτρα που θα αλλάξουν ριζικά την αγορά ακινήτων είναι τα ακόλουθα:

1. Η επιβολή ΦΠΑ 18% στα νέα ακίνητα. Ο φόρος θα επιβαρύνει τους
αγοραστές ακινήτων και θα αποδίδεται στο κράτος από τους κατασκευαστές. Μέχρι
στιγμής υπάρχουν δύο σενάρια για τον χρόνο εφαρμογής του μέτρου αυτού. Αυτό
που αφορά στην εφαρμογή του φόρου από την 1.1.2003, όπως είχε ανακοινωθεί
αρχικά, και αυτό που αφορά στην αναβολή του για τα επόμενα χρόνια. Αν και δεν
έχει αποκλεισθεί το πρώτο σενάριο, πιο πιθανό θεωρείται αυτό που αφορά στην
αναβολή της επιβολής του μέτρου. Παράγοντες του υπουργείου Οικονομίας
αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι η επιβολή του φόρου από την 1.1.2003 είναι μία
απόφαση «πολιτικά δύσκολη» λόγω της αναστάτωσης που θα επιφέρει σε όλη την
αγορά των ακινήτων, αλλά και της αύξησης της φορολογικής επιβάρυνσης στον
βαθμό που συνδυαστεί με την αύξηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στα
επίπεδα των πραγματικών προκειμένου να υπάρχει η βάση για την επιβολή του
φόρου.

Σε κάθε περίπτωση πάντως, όπως διαβεβαιώνουν στο υπουργείο Οικονομίας, η
επιβολή του φόρου θα αφορά στα ακίνητα για τα οποία οι αιτήσεις για την έκδοση
των πολεοδομικών αδειών τους θα υποβληθούν από την έναρξη της ισχύος του
μέτρου και μετά.

2. Η κατάργηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων για τα νέα ακίνητα στα οποία
θα επιβληθεί ο ΦΠΑ. Σήμερα ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης ακινήτων
είναι 9%-11%. Αυτό σημαίνει ότι η επιβάρυνση για τους αγοραστές των νέων
ακινήτων θα ισοδυναμεί με τη διαφορά του συντελεστή του ΦΠΑ που εισάγεται από
τον συντελεστή του φόρου μεταβίβασης που καταργείται. Στο υπουργείο Οικονομίας
υποστηρίζουν ότι με την εισαγωγή του ΦΠΑ οι κατασκευαστές θα έχουν τη
δυνατότητα να συμψηφίζουν τον ΦΠΑ που καταβάλλουν οι ίδιοι σήμερα για τις
διάφορες επιμέρους εργασίες της οικοδομής με αποτέλεσμα να μειωθεί το κόστος
τους και η τιμή πώλησης των ακινήτων. Έτσι, υποστηρίζουν ότι δεν θα υπάρξει
τελικά επιβάρυνση από το νέο μέτρο γιατί οι κατασκευαστές θα μειώσουν ανάλογα
με τη μείωση του κόστους τις τελικές τιμές επί των οποιων θα επιβάλλεται ο
ΦΠΑ. Όμως οι φορείς στην αγορά ακινήτων καθώς και οικονομικοί αναλυτές
προβλέπουν ότι θα υπάρξει τελικά αύξηση στην τιμή των ακινήτων από την επιβολή
του φόρου, καθώς και επιβάρυνση για τους υποψήφιους αγοραστές, καθώς δεν θα
περάσει στην τελική τιμή πώλησης όλο το όφελος από τη μείωση του κόστους των
κατασκευαστών.

3. Η αύξηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων σταδιακά στα επίπεδα των
αγοραίων τιμών τους. Οι νέες αντικειμενικές τιμές θα αποτελέσουν τη βάση
για την επιβολή του φόρου. Τον Μάρτιο του 2003 συμπληρώνεται διετία από την
προηγούμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων. Αυτό όμως δεν
σημαίνει ότι οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν. Η αύξηση των τιμών θα
συνδυασθεί με τον χρόνο εισαγωγής του ΦΠΑ στα νέα ακίνητα. Αν η επιβολή του
φόρου αναβληθεί για ακόμη ένα χρόνο ή περισσότερο, τότε το ίδιο θα ισχύσει και
με τις αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων. Οπότε, στην
περίπτωση αυτή οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα παραμείνουν
αμετάβλητες.

4. Η απαλλαγή από τον ΦΠΑ των ακινήτων που αγοράζονται για πρώτη κατοικία
από τους φορολογουμένους. Ο αγοραστής του ακινήτου δεν θα επιβαρύνεται με
τον φόρο. Ο ΦΠΑ δεν θα περιλαμβάνεται στην τελική τιμή πώλησης του ακινήτου.
Σε τεχνικό επίπεδο, προκειμένου να γίνουν απαραίτητοι συμψηφισμοί, ο φόρος
αυτός θα καταβάλλεται από τους κατασκευαστές και θα τους επιστρέφεται αμέσως
μετά με τη μορφή ομολόγου.

5. Η διατήρηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων στα παλαιά ακίνητα. Έτσι
και στο μέλλον τα παλαιά ακίνητα θα επιβαρύνονται με τον φόρο μεταβίβασης για
τον οποίο εξετάζεται να μειωθούν οι σημερινοί συντελεστές 9%-11% κατά 2
μονάδες.

6. Η επιβολή του ΦΠΑ και στις αντιπαροχές που δίδονται για την ανέγερση
οικοδομών. Ο φόρος θα επιβαρύνει όσους αποκτούν διαμερίσματα δίνοντας
αντιπαροχή το οικόπεδό τους.

7. Η επιβολή τέλους άδειας οικοδομής για τους μη επαγγελματίες ιδιώτες που
θα ανεγείρουν οικοδομές με σκοπό την εκμετάλλευση ακινήτων. Οι ιδιώτες
αυτοί θα επιβαρύνονται με το τέλος άδειας στην περίπτωση που επιλέγουν να μην
υπαχθούν στον ΦΠΑ.

Την ίδια στιγμή το οικονομικό επιτελείο έχει παραπέμψει στις ελληνικές
καλένδες την πρόταση για την επιβολή του ενιαίου φόρου ακίνητης περιουσίας που
θα αντικαθιστούσε τους άλλους φόρους που επιβάλλονται σήμερα στην ακίνητη
περιουσία των φορολογουμένων, καθώς και στο εισόδημα από αυτήν.