Η φορολογία γονατίζει τα ακίνητα

Συνιδιοκτήτης γίνεται η Εφορία στην ακίνητη περιουσία των φορολογουμένων,
αφού, στην περίπτωση που μια κατοικία αλλάξει τρεις ιδιοκτήτες σε μια
οικογένεια, από τον πατέρα στον γιο και στη συνέχεια στον εγγονό, ο συνολικός
φόρος που θα εισπράξει το Ελληνικό Δημόσιο φθάνει στο 1/3 της αντικειμενικής
αξίας του ακινήτου. Όμως, υπάρχουν και περιπτώσεις που η Εφορία, σε τρεις
αλλαγές ιδιοκτητών, μπορεί να εισπράξει ακόμη και το 39% της αντικειμενικής
αξίας του ακινήτου. Και αυτό, χωρίς να υπολογίζονται οι δεκάδες έμμεσοι και
άμεσοι φόροι, με τους οποίους επιβαρύνονται οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που
συνολικά ανέρχονται σε 30! Αν συνυπολογισθούν και οι φόροι αυτοί, η Εφορία
μπορεί να εισπράξει ακόμη και το 50% της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου
που μεταβιβάζεται τρεις φορές μέσα σε μια οικογένεια.

Τα στοιχεία αυτά είναι αποκαλυπτικά για την υπερφορολόγηση των ακινήτων στην
Ελλάδα, η οποία είναι πιο επώδυνη για τους μικροϊδιοκτήτες. Σύμφωνα με τα
στοιχεία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, η Ελλάδα θεωρείται από τις χώρες με την
υψηλότερη φορολογία στα ακίνητα, η οποία μάλιστα επιβάλλεται με δεκάδες
διαφορετικούς φόρους. Το γεγονός αυτό καθιστά το σύστημα φορολογίας στην
Ελλάδα ασύμφορο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και πολύπλοκο. Ενδεικτικό
είναι ότι σε αρκετές χώρες της Ε.Ε. οι ιδιοκτήτες καλούνται να πληρώσουν μόνον
ένα φόρο για την κατοχή της περιουσίας τους και έναν στην περίπτωση της
μεταβίβασής της.

Προς ενιαίο φόρο

Η φορολογία των ακινήτων θα επανεξετασθεί στο πλαίσιο της φορολογικής
μεταρρύθμισης του 2003. Η αρμόδια Επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών, που
μελετά τις αλλαγές στους φόρους των ακινήτων, σκοπεύει να προτείνει στην
κυβέρνηση την κατάργηση πολλών από αυτούς που επιβάλλονται σήμερα, με στόχο τη
μείωση των βαρών και την απλοποίηση του συστήματος. Η Επιτροπή αναμένεται να
προτείνει τη θέσπιση ενός ενιαίου φόρου για την ακίνητη περιουσία. Ο φόρος
αυτός θα αντικαταστήσει τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (ΦΜΑΠ), το Τέλος
Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), τον φόρο ιδιοκατοίκησης και τον συμπληρωματικό φόρο
στα εισοδήματα από ακίνητα. Επίσης, μελετάται η μείωση των φορολογικών
συντελεστών στις μεταβιβάσεις, στις γονικές παροχές και στις κληρονομιές. Η
Επιτροπή θα προτείνει, επίσης, την εισαγωγή του ΦΠΑ στα καινούργια ακίνητα, με
παράλληλη κατάργηση του φόρου μεταβίβασης που επιβάλλεται σήμερα.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1

Αφορά διαμέρισμα στο Χαλάνδρι, Γ ‘ ορόφου, 100 τετραγωνικών μέτρων, του οποίου
η αντικειμενική αξία είναι 55.000.000 δραχμές και η τιμή ζώνης 500.000
δραχμές.

Για την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου ο αγοραστής θα πληρώσει:

Α. Για φόρο μεταβίβασης:

5.000.000 χ 9% = 450.000 δραχμές.

50.000.000 χ 11% = 5.500.000 δραχμές.

Σύνολο: 5.950.000 δραχμές.

Β. Για δημοτικούς φόρους:

5.950.000 χ 3%= 178.000 δραχμές.

Συνολικός φόρος για την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου: 6.128.500 δραχμές.

Στη συνέχεια, το ακίνητο μεταβιβάζεται με γονική παροχή. Ο φόρος που θα
πληρωθεί είναι 6.125.000 δραχμές μείον 1.037.500 δρχ. (αφορολόγητο) =
5.087.500 δραχμές. Αν παραχωρηθεί στο παιδί με κληρονομιά ο φόρος είναι
6.125.000 δραχμές.

Ο δεύτερος ιδιοκτήτης του ακινήτου το μεταβιβάζει, στη συνέχεια, στο δικό του
παιδί. Αν η μεταβίβαση γίνει με γονική παροχή ο φόρος που αναλογεί είναι
5.087.500 δραχμές, ενώ αν γίνει με κληρονομιά, 6.125.000 δραχμές.

Ύστερα από τρεις μεταβιβάσεις, δηλαδή, την αγορά, τη γονική παροχή από τον
πατέρα στον γιο και τη γονική παροχή από τον δεύτερο ιδιοκτήτη στο παιδί του,
ο συνολικός φόρος που πληρώθηκε για το ακίνητο αυτό, αντικειμενικής αξίας
55.000.000 δραχμών, είναι 16.503.500 δραχμές, δηλαδή, το 29,6% της
αντικειμενικής του αξίας.

Αν το ακίνητο που αγοράστηκε από τον πρώτο ιδιοκτήτη μεταβιβάστηκε στους
κληρονόμους, έως και τον τελευταίο, μέσω κληρονομιάς, ο συνολικός φόρος που θα
έχει πληρωθεί είναι 18.379.500 δραχμές, δηλαδή, το 33,4% της αντικειμενικής
αξίας του ακινήτου.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2

Αφορά διαμέρισμα στο Χαλάνδρι, γ’ ορόφου, 120 τετραγωνικών μέτρων, του οποίου
η αντικειμενική αξία είναι 69.300.000 δραχμές και η τιμή ζώνης 500.000
δραχμές.

Για την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου ο αγοραστής θα πληρώσει:

Α. Για φόρο μεταβίβασης:

5.000.000 χ 9% = 450.000 δραχμές.

64.300.000 χ 11% = 7.073.000 δραχμές.

Σύνολο: 7.523.000 δραχμές.

Β. Για δημοτικούς φόρους:

7.523.000 χ 3%= 225.690 δραχμές.

Συνολικός φόρος για την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου: 7.748.690 δραχμές.

Στη συνέχεια, το ακίνητο μεταβιβάζεται με γονική παροχή. Ο φόρος που θα
πληρωθεί είναι 8.270.000 δραχμές μείον 1.037.500 δρχ. (αφορολόγητο) =
7.232.500 δραχμές. Αν παραχωρηθεί στο παιδί με κληρονομιά, τότε ο φόρος είναι
8.270.000 δραχμές.

Ο δεύτερος ιδιοκτήτης του ακινήτου το μεταβιβάζει, στη συνέχεια, στο δικό του
παιδί. Αν η μεταβίβαση γίνει με γονική παροχή ο φόρος που αναλογεί είναι
7.232.500 δραχμές, ενώ αν γίνει με κληρονομιά είναι 8.270.000 δραχμές.

Έπειτα από τρεις μεταβιβάσεις, δηλαδή, την αγορά, τη γονική παροχή από τον
πατέρα στον γιο και τη γονική παροχή από τον δεύτερο ιδιοκτήτη στο παιδί του,
ο συνολικός φόρος που πληρώθηκε για το ακίνητο με αντικειμενική αξία
69.300.000 δραχμών είναι 22.213.690 δραχμές, δηλαδή, το 32% της αντικειμενικής
του αξίας.

Αν το ακίνητο που αγοράστηκε από τον πρώτο ιδιοκτήτη μεταβιβάστηκε έως και τον
τελευταίο ιδιοκτήτη, μέσω κληρονομιάς, τότε ο συνολικός φόρος που θα έχει
πληρωθεί είναι 24.288.640 δραχμές, δηλαδή, το 35% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.