Λανθασμένες πολιτικές εντείνουν τον πληθωρισμό

Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα σημειώνουν από το 2017 έντονα ανοδική πορεία. Μόνο το 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 13,4%, ποσοστό που συνιστά τη μεγαλύτερη αύξηση από το 2017, που αποτελεί και τη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ των χωρών της Ευρωπαϊκής Ενωσης και της Ευρωζώνης στις οποίες οι τιμές μειώθηκαν μεσοσταθμικά κατά 0,3% και 1,1% αντίστοιχα.

Στις πιο ανεπτυγμένες χώρες της ΕΕ υπήρξαν σημαντικές μειώσεις το 2023 που έφτασαν έως 9,1% και 8,4% στις περιπτώσεις του Λουξεμβούργου και της Γερμανίας. Σήμερα στην Ελλάδα τα οικιστικά ακίνητα είναι 56% ακριβότερα από το 2017 και προσεγγίζουν τις τιμές πριν από την κρίση χρέους. Δεδομένου ότι το διαθέσιμο εισόδημα των κατοίκων δεν έχει αυξηθεί ανάλογα, δημιουργούνται σοβαρά προβλήματα πρόσβασης στη στέγαση με σημαντικό αντίκτυπο για την ελληνική κοινωνία.

Οι παράγοντες που πυροδότησαν την αύξηση έχουν συζητηθεί εκτενώς τα τελευταία χρόνια. Είναι ένας συνδυασμός μειωμένης προσφοράς κατά την περίοδο της κρίσης και αύξησης του κόστους κατασκευής τα τελευταία χρόνια, με μία σχετικά απότομη αύξηση της ζήτησης από εγχώριους αγοραστές, αλλά και αλλοδαπούς αγοραστές, λόγω της αύξησης του τουρισμού, την επικράτηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και τη χορήγηση Golden Visa.

Ωστόσο οι υπέρμετρες αυξήσεις των τελευταίων ετών δεν μπορούν να δικαιολογηθούν μόνο από τα παραπάνω. Ενδεχομένως ένας σημαντικός παράγοντας που εξακολουθεί να βάζει φωτιά στις τιμές των ακινήτων είναι οι προσδοκίες αγοραστών και πωλητών οι οποίοι θεωρούν ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται.

Στην κατάσταση που βρίσκεται η ελληνική αγορά ακινήτων σήμερα, η πλέον κατάλληλη πολιτική θα ήταν μία γενναία κυβερνητική παρέμβαση στην πλευρά της προσφοράς π.χ. μέσω της ανέγερσης κοινωνικής και φοιτητικής κατοικίας, καθώς και παροχή κινήτρων για είσοδο κλειστών ακινήτων στην αγορά μέσω της επιδότησης της ανακαίνισης και ενεργειακής τους αναβάθμισης. Κάτι τέτοιο γίνεται αυτή τη στιγμή στις περισσότερες χώρες της ΕΕ όπως στην Πορτογαλία, την Ισπανία και την Ιταλία οι οποίες άντλησαν σημαντικά κεφάλαια από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και έχτισαν δεκάδες χιλιάδες κοινωνικές κατοικίες. Συνολικά, 7 χώρες της ΕΕ δαπανούν 5,5 δισ. ευρώ για να ενισχύσουν την προσφορά σπιτιών με προγράμματα κοινωνικής κατοικίας.

Στην Ελλάδα παραδόξως, μία από τις πρώτες αντιδράσεις της κυβέρνησης από πέρυσι ήταν να τονώσει την πλευρά της ζήτησης χρηματοδοτώντας τις τράπεζες προκειμένου να χορηγήσουν χαμηλότοκα δάνεια ή άτοκα δάνεια συνολικού ύψους 1 δισ. ευρώ μέσω του προγράμματος «Το σπίτι μου» σε νέους, με το μεγαλύτερο μέρος του προϋπολογισμού να προέρχεται από δημόσιους πόρους. Οσο φιλολαϊκό και να ακούγεται αυτό το μέτρο έχει ακριβώς τα αντίθετα αποτελέσματα.

Τονώνοντας περαιτέρω τη ζήτηση εντείνονται ακόμα περισσότερο οι πληθωριστικές προσδοκίες και αυξάνονται περαιτέρω οι τιμές τόσο για αυτούς που καταφέρνουν να λάβουν το δάνειο όσο και για όλους τους υπόλοιπους. Ενα τέτοιο μέτρο θα ήταν ιδιαίτερα ευεργετικό την περίοδο από το ξέσπασμα της κρίσης έως και το 2015-16 όταν η αγορά ήταν πρακτικά νεκρή ή θα μπορούσε να εφαρμοστεί σε μία οικονομία όπου οι τιμές των ακινήτων έχουν πλέον σταθεροποιηθεί σε ένα υψηλό επίπεδο.

Σε μία περίοδο όμως που η αγορά βρίσκεται σε υπερθέρμανση και οι πληθωριστικές προσδοκίες κυριαρχούν είναι μία απολύτως λανθασμένη πολιτική. Παρά τους εύλογους προβληματισμούς για την αποτελεσματικότητα του συγκεκριμένου προγράμματος η κυβέρνηση αποφάσισε να το συνεχίσει και φέτος εξαγγέλλοντας τον Ιούνιο δεύτερο κύκλο με διπλάσιο προϋπολογισμό περίπου στα 2 δισ. ευρώ.

Επίσης η σημαντική αύξηση της τιμής της Golden Visa μάλλον θα αυξήσει περαιτέρω τις τιμές παρά θα τις μειώσει, δεδομένου ότι η ζήτησή της είναι σχετικά ανελαστική. Είναι πλέον καιρός η Golden Visa να αποσυνδεθεί από την αγορά κατοικιών και να είναι μόνο συνδεμένη με παραγωγικές Αμεσες Ξένες Επενδύσεις ή επενδύσεις χαρτοφυλακίου.

Δυστυχώς διαπιστώνουμε ότι στον τομέα της στεγαστικής πολιτικής, τα μέτρα που υιοθετήθηκαν ήταν τόσο λανθασμένα, που ακόμα και η μη λήψη μέτρων θα ήταν σαφώς καλύτερη.

Ο Δημήτρης Γιακούλας είναι επίκουρος καθηγητής Διεθνούς Πολιτικής Οικονομίας στο Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο Θεσσαλονίκης (ΑΠΘ) και επιστημονικός συνεργάτης του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ