Το «κλειδί» στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Με τις μεταβιβάσεις ακινήτων να παίρνουν φωτιά ενόψει των νέων αντικειμενικών αξιών οι οποίες θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να έχουν «καθαρούς λογαριασμούς» με την Εφορία. Το «κλειδί» για τη διεκπεραίωση των υποθέσεών τους είναι το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ. Αν υπάρχουν παραλείψεις, κενά ή λάθη στις δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτου, δεν μπορεί να συνταχθεί συμβόλαιο αν προηγουμένως δεν διορθωθούν, ενώ σε περίπτωση μεταβολής των δικαιωμάτων ή της φορολογητέας αξίας του ακινήτου θα πρέπει να καταβληθούν ο επιπλέον φόρος, οι τόκοι και τα πρόστιμα.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ επιβεβαιώνει ότι την προηγούμενη 5ετία έχουν πληρωθεί όλοι οι φόροι που αναλογούν στο συγκεκριμένο ακίνητο (ΕΝΦΙΑ και ΦΑΠ), όπως επίσης και ότι τα στοιχεία του ακινήτου είναι σωστά και δεν έχουν απόκλιση τόσο από τα συμβόλαια όσο και τα υπόλοιπα αποδεικτικά έγγραφα.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες έχει εκδοθεί πιστοποιητικό με παρακράτηση οφειλόμενου φόρου, δεν εκδίδεται άλλο πριν από τη χρησιμοποίησή του, με εξαίρεση την περίπτωση που έχει ήδη εξοφληθεί μέρος ή το σύνολο του οφειλόμενου φόρου, οπότε εκδίδεται νέο πιστοποιητικό. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ζητείται από τον συμβολαιογράφο για κάθε μεταβίβαση, δωρεά και αποδοχή κληρονομιάς για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Σύμφωνα με διευκρινιστική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ:

• Το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ προσκομίζεται από όλους τους φορολογουμένους που συμβάλλονται στο ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο, μόνο ως προς το δικαίωμα επί του ακινήτου το οποίο είχαν υποχρέωση να συμπεριλάβουν στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των αντίστοιχων ετών και το οποίο μεταβάλλεται ή μεταβιβάζεται με αυτό.
• Προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ απαιτείται και σε περίπτωση επανάληψης ή διόρθωσης συμβολαίου λόγω διόρθωσης περιγραφικών στοιχείων των ακινήτων καθώς και για αλλαγή του ονοματεπωνύμου, του πατρωνύμου ή/και του Αριθμού Φορολογικού Μητρώου συμβαλλομένου ή λόγω επισύναψης εσφαλμένου πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ και για παροχή υποθήκης επί ακινήτου. Σε περίπτωση μερικής διόρθωσης συμβολαίου ως προς ένα μόνο ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα, το απαιτούμενο πιστοποιητικό προσκομίζεται μόνο για αυτό.
• Εφόσον στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ υπάρχει απόκλιση ως προς την αναγραφή των περιγραφικών στοιχείων του δικαιώματος επί ακινήτου ή δεν έχει δηλωθεί μέρος ή όλο αυτού, ενώ υπήρχε σχετική υποχρέωση, το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την υποβολή των απαιτούμενων δηλώσεων ΕΝΦΙΑ με την ορθή απεικόνιση του δικαιώματος και την καταβολή του συνόλου του αναλογούντος φόρου, τόκων και προστίμων.
• Για τη χορήγηση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ πριν από την εξόφληση του οφειλόμενου φόρου, με υποχρέωση παρακράτησης αυτού από τον συμβολαιογράφο, καθώς και για περιπτώσεις που υπάρχουν ανεξόφλητες οφειλές από διαφορετικές πηγές, συμπεριλαμβανομένου και του ΕΝΦΙΑ, που έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση καταβολής, ο φορολογούμενος πρέπει να υποβάλλει αίτηση στην αρμόδια ΔΟΥ.
• Δεν απαιτείται η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης όταν στο ηλεκτρονικό πιστοποιητικό ταυτίζεται ο νομός, ο δήμος ή η κοινότητα, το δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα και διαφοροποιείται η διεύθυνση του ακινήτου από την αναγραφόμενη στον τίτλο κτήσης, εφόσον είναι πρόδηλο στον αρμόδιο για τη μνημόνευση και επισύναψή του ότι πρόκειται περί του ιδίου ακινήτου.
• Τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που μνημονεύονται ή επισυνάπτονται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο εκδίδονται για τα πέντε προηγούμενα έτη από τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου, ανεξάρτητα από τον χρόνο μεταγραφής του.
• Δεν απαιτείται πιστοποιητικό αν ο φορολογούμενος απέκτησε δικαίωμα επί ακινήτου μετά την 1η Ιανουαρίου του έτους ή των ετών για τα οποία απαιτείται αυτό. Κατά τη μνημόνευση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ αναγράφονται υποχρεωτικά στο συμβολαιογραφικό έγγραφο ο αριθμός, η ημερομηνία έκδοσης, τα έτη και ο ΑΦΜ του υπόχρεου, που περιλαμβάνονται σε αυτό.
• Στις περιπτώσεις που το είδος του εμπράγματου δικαιώματος ή το ποσοστό συνιδιοκτησίας του ακινήτου διαφέρει από τα αναγραφόμενα στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, τότε στο πεδίο «Αντικειμενική Αξία του ΑΤΑΚ» αναγράφεται η αντικειμενική αξία που αναλογεί/αντιστοιχεί στο εμπράγματο δικαίωμα και στο ποσοστό συνιδιοκτησίας που μεταβιβάζεται. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες μεταβιβάζεται οικόπεδο εκτός ΑΠΑΑ, στο πεδίο της αντικειμενικής αξίας αναγράφεται η αξία του ΕΝΦΙΑ.

Εξαιρέσεις

Ωστόσο, στον κανόνα υπάρχουν και εξαιρέσεις καθώς δεν απαιτείται η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για:

• Διόρθωση συμβολαίου ως προς την περιγραφή των ορίων ακινήτου (π.χ. τα όρια προς Βορρά, Νότο κ.λπ.), εφόσον δεν μεταβάλλεται κανένα άλλο περιγραφικό στοιχείο, η διεύθυνση και οι προσόψεις αυτού.
• Συμβολαιογραφικό έγγραφο με το οποίο συμφωνείται η άρση, η απαλοιφή ή η μη ισχύς τεθείσας διαλυτικής αίρεσης (π.χ. εξόφλησης του τιμήματος) και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου καθώς και το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο ή ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου συμβαλλομένου.
• Συμβόλαιο μονομερούς αποδοχής πρότασης δωρεάς αιτία θανάτου.
• Δέσμευση ή αποδέσμευση θέσεων στάθμευσης.