Οι κινήσεις που μειώνουν τον φόρο στα εισοδήματα

Οι φόροι πνίγουν τους φορολογουμένους που αποκτούν εισοδήματα από ακίνητα. Κάθε χρόνο καλούνται να πληρώσουν στην Εφορία φόρους που συνολικά μπορεί να φθάσουν μέχρι τέσσερα ενοίκια από αυτά που εισπράττουν από τους ενοικιαστές τους.

Ο φορολογικός κλοιός δεν περιορίζεται μόνο στον φόρο που επιβάλλεται στο εισόδημα που αποκτούν οι φορολογούμενοι από την εκμίσθωση του ακινήτου τους με συντελεστές από 15% έως 45%.

Στο ποσό του φόρου εισοδήματος θα πρέπει να προστεθούν και ο ΕΝΦΙΑ, ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ εάν η αξία της ακίνητης περιουσίας υπερβαίνει τα 200.000 ευρώ και η ειδική εισφορά αλληλεγγύης που επιβάλλεται σε όσους έχουν εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ.

Οι φορολογούμενοι που δεν έχουν εισπράξει ενοίκια από τους ενοικιαστές μπορούν να γλιτώσουν από την πληρωμή του φόρου εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης έχει εκδοθεί εις βάρος τού ενοικιαστή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες έχουν τρόπο να περιορίσουν τη φορολογική τους επιβάρυνση και η λύση βρίσκεται στις δαπάνες επισκευής του ακινήτου.

Οσοι πραγματοποίησαν το 2017 δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή είχαν άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι αναγνωρίζεται και φέτος, αυτόματα κατά την εκκαθάριση της φορολογικής δήλωσης, έκπτωση 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από εκμισθώσεις ακινήτων ως συνολικό ποσό ετήσιων δαπανών.

Η έκπτωση εφαρμόζεται ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτών και υπολογίζεται αυτόματα επί του δηλωθέντος ακαθάριστου εισοδήματος, κατά την εκκαθάριση της φορολογικής δήλωσης, οπότε για την κατοχύρωση δεν απαιτείται η συμπλήρωση κάποιου ποσού στη φορολογική δήλωση ούτε η συγκέντρωση των σχετικών δικαιολογητικών.

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία δεν είναι μόνο το εισόδημα που αποκτά ο φορολογούμενος από ενοίκια όταν εκμισθώνει μια κατοικία, ένα κατάστημα ή ένα γραφείο. Εισόδημα από ακίνητα θεωρείται και η περίπτωση της ιδιοχρησιμοποίησης αλλά και της δωρεάν παραχώρησης χρήσης γης και ακινήτων. Είναι μία από τις φορολογικές παγίδες στην οποία πιάνονται κάθε χρόνο χιλιάδες φορολογούμενοι και καλούνται να πληρώσουν φόρο για εισοδήματα που δεν είναι πραγματικά αλλά υπολογίζονται με τεκμαρτό τρόπο.

Στην περίπτωση της ιδιοχρησιμοποίησης ή της δωρεάν παραχώρησης, ο φορολογούμενος υπολογίζει το εισόδημα που αποκτά με τεκμαρτό τρόπο. Σύμφωνα με τον νόμο, «το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου».

Πολλοί φορολογούμενοι μπερδεύονται και νομίζουν ότι η αντικειμενική αξία είναι αυτή που βγαίνει από το εκκαθαριστικό σημείωμα του ΕΝΦΙΑ. Ομως η αξία του ακινήτου που αναγράφεται στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ δεν έχει καμία σχέση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Η αντικειμενική αξία προκύπτει με βάση τα φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας για τα εντός σχεδίου και τα έντυπα Κ για τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός του αντικειμενικού υπολογισμού της αξίας των ακινήτων (εκτός σχεδίου).

Επίσης ο υπολογισμός γίνεται με ποσοστό 3% και όχι πλέον ή μείζον αυτού.

Αν για παράδειγμα ένα ακίνητο που ιδιοχρησιμοποιείται έχει αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ, το έσοδο που θα πρέπει να δηλωθεί είναι 100.000 x 3% = 3.000 ευρώ.

Το ποσό αυτό στα φυσικά πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα θα φορολογηθεί ως εισόδημα στο φυσικό πρόσωπο με τους συντελεστές της κλίμακας και θα εκπέσει από τα βιβλία του (με συντελεστή από 22% έως και 45%, ανάλογα με το εισόδημα). Στα νομικά πρόσωπα, επειδή όλα τα έσοδά τους θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα, το ποσό αυτό είναι φορολογικά ουδέτερο αφού ο συντελεστής φορολόγησης είναι 29%.

Στην περίπτωση που κάποιος φορολογούμενος χρησιμοποιεί ως έδρα την κατοικία του δεν υπολογίζεται αντικειμενική αξία.

Δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα στις εξής περιπτώσεις:

Δωρεάν παραχώρηση. Από τον φόρο απαλλάσσεται το τεκμαρτό εισόδημα που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες συγγενείς (παππούδες, παιδιά, εγγόνια και αντιστρόφως). Για παράδειγμα, δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα και απαλλάσσεται του φόρου η κατοικία 100 τ.μ. που παραχωρεί ο πατέρας στην κόρη του.

Αγροτική δραστηριότητα. Ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.