Καθίζηση πωλήσεων, κατήφορος τιμών στα ακίνητα

Τριάρι σε καινούργια οικοδομή στη Νίκαια πωλούνταν τον Σεπτέμβριο του 2008 προς 168.000 ευρώ. Τον Νοέμβριο η ζητούμενη τιμή είχε πέσει στα 160.000

ευρώ, τον Ιανουάριο του 2009 στα 155.000 ευρώ, τον Φεβρουάριο στα 150.000 ευρώ και πριν από λίγες ημέρες ο κατασκευαστής ενημέρωσε τον μεσίτη με τον οποίο συνεργάζεται ότι δεν ζητάει πάνω από 145.000 ευρώ. Δηλαδή έριξε την τιμή κατά 5.000 ευρώ μέσα σε λίγες εβδομάδες και κατά 23.000 ευρώ μέσα σε πέντε μήνες.

Επιχειρηματίες σε κατάσταση νευρικής κρίσης σαν τον συγκεκριμένο υπάρχουν πλέον αρκετοί στον χώρο των κατασκευών σε όλη την Ελλάδα. Αν και δεν αποτελούν τον κανόνα- διαφορετικά οι τιμές θα κατέρρεαν παντού- σε μια αγορά όπου «δεν πουλιέται σχεδόν τίποτε», κατά δήλωση κορυφαίου τραπεζικού στελέχους, δεκάδες ή και εκατοντάδες κατασκευαστές στην Αττική και σε άλλες πόλεις βάζουν πλέον… νερό στο κρασί τους.

Από ένα δείγμα αγοραπωλησιών σε 16 περιοχές του Λεκανοπεδίου που έγιναν στο πρώτο δίμηνο του 2009 μέσω του δικτύου μεσιτικών γραφείων της Αspis Real Εstate, προκύπτουν μειώσεις τιμών από 4% έως 17% σε σχέση με το αντίστοιχο δίμηνο πέρυσι. Δεδομένου μάλιστα ότι ενδεχόμενο αναζωπύρωσης της ζήτησης (τουλάχιστον για το πρώτο εξάμηνο του έτους) δεν διαφαίνεται στον ορίζοντα, οι αναλυτές- όπως λένε στο «Χρήμα»- θεωρούν απολύτως φυσιολογικό, οι μειώσεις να συνεχιστούν τους επόμενους μήνες.

«Δεν κουνιέται σχεδόν τίποτα»
Και αν για τον συγκεκριμένο κατασκευαστή των δυτικών προαστίων το πρόβλημα είναι ότι στην παγωμένη ζήτηση έχουν προστεθεί τόσο οι διογκωμένες υποχρεώσεις του στις τράπεζες όσο και η άρνηση των τελευταίων να τον χρηματοδοτήσουν, πρόβλημα έλλειψης ρευστού αντιμετωπίζουν εκατοντάδες άλλοι συνάδελφοί του, κι ας μην έχουν εκτεθεί στον δανεισμό.

«Από τα τέλη του 2007 έως σήμερα οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 10%-15%», επισημαίνει o Αριστοτέλης Καρυτινός, γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας. Δεν αποκλείει μάλιστα, μέσα στους επόμενους μήνες να δούμε και νέο κύκλο μείωσης τιμών στην περίπτωση που η ζήτηση συνεχίσει να είναι παγωμένη, όπως σήμερα. «Σήμερα δεν κουνιέται σχεδόν τίποτε. Από τη μια οι δυνάμει αγοραστές, δηλαδή αυτοί που διαθέτουν ρευστότητα, διστάζουν να ξοδέψουν τα χρήματά τους μέσα σε τόση αβεβαιότητα. Από την άλλη, ακόμη και οι κατασκευαστές που απέφυγαν τα προηγούμενα χρόνια τον τραπεζικό δανεισμό διαπιστώνουν πως παρ΄ ότι έχουν μειώσει κάπως τις τιμές τους, κινδυνεύουν να δουν το ακίνητό τους να μην πωλείται για πολλούς μήνες. Έτσι, όλα είναι παγωμένα», σημειώνει το στέλεχος της Εθνικής.

Για την ώρα, εκεί που εμφανίζονται και θα εμφανιστούν οι μεγαλύτερες μειώσεις – και συνεπώς ευκαιρίες για όσους έχουν στα χέρια τους «ζεστό χρήμα»- είναι σε νεόδμητα ακίνητα κατασκευαστών που πιέζονται οικονομικά. «Τέτοιοι κατασκευαστές μπορεί να βρεθούν παντού, ο ένας στο Περιστέρι και ο άλλος στη Γλυφάδα ή την Κηφισιά. Δεν υπάρχει, δηλαδή, ένας γενικευμένος κανόνας περιοχών που ξεπουλάνε», σημειώνει ο Μίλτος Επιθυμιάδης, επικεφαλής της Αspis Real Εstate.

Θα πληθύνουν οι ευκαιρίες μέσα στο 2009
Το πιθανότερο είναι ότι οι ευκαιρίες αυτές θα πληθύνουν μέσα στο 2009. Ακόμη όμως και αν οι τράπεζες ανοίξουν τις στρόφιγγες της χρηματοδότησης μέσα στους επόμενους μήνες, η ανάκαμψη της ζήτησης θα εξαρτηθεί από το επιπλέον ποσοστό με το οποίο θα ρίξουν τις τιμές των κατοικιών οι κατασκευαστές. «Το να παραμείνουν στα σημερινά επίπεδα οι τιμές δεν θα αλλάξει σε τίποτα τη ζήτηση, αφού σε συνθήκες όπως οι σημερινές το τελευταίο πράγμα που σκέφτεται ένα νοικοκυριό είναι να χρεωθεί για μια ολόκληρη ζωή για να αγοράσει σπίτι. Σε μια τέτοια περίπτωση, οι ενδιαφερόμενοι θα συ νεχίσουν να αναζητούν μεταχειρισμένα», τονίζει ο Στέλιος Σαμολαδάς, επικεφαλής του κτηματομεσιτικού δικτύου γραφείων Remax. Δεδομένου, λοιπόν, ότι όσο θα παρατείνεται η κρίση τόσο μεγαλύτερες θα είναι και οι πιέσεις που θα υφίστανται οι κατασκευαστές, εκτιμάται ότι μέσα στους επόμενους μήνες θα δούμε ακίνητα που θα πωλούνται κατά 20%25% φθηνότερα από ό,τι πουλιόντουσαν το 2007. Είναι τα σπίτια οι τιμές των οποίων σήμερα έχουν πέσει 10%-15% σε σχέση με τα τέλη του 2007 και που αποτελούν μέρος του μεγάλου στοκ των 200.000 απούλητων- που εκτιμάται ότι υπάρχουν- κατοικιών, εκ των οποίων 80.000 βρίσκονται στο Λεκανοπέδιο. Δώρο μια τηλεόραση και αργότερα… αυτοκίνητο
Το βέβαιο είναι ότι ο χρόνος δεν λειτουργεί υπέρ των κατασκευαστών. Τα σημαντικά κέρδη που εξασφάλισαν όλα τα προηγούμενα χρόνια δεν θα αποτελούν για πάντα το «μαξιλάρι» τους στην κρίση, εφόσον αυτή διαρκέσει όλο το 2009, πόσω μάλλον αν παραταθεί και το 2010.

Και ίσως να μην είναι τυχαίο ότι δειλά- δειλά αρχίζουν να παρουσιάζονται και στη δική μας αγορά μέθοδοι μάρκετινγκ- που αν και λιγότερο ακραίες- παραπέμπουν σε όσα συμβαίνουν σε χώρες όπου η κρίση έχει προκαλέσει ανεπανόρθωτες ζημιέςστην οικονομία τους, όπως η Ισπανία και οι ΗΠΑ. Για παράδειγμα πρόσφατα, μεσιτικό γραφείο ανακοίνωσε ότι όποιος αγοράσει ακίνητο αξίας μέχρι 100.000 ευρώ, θα λάβει δώρο ένα… στερεοφωνικό συγκρότημα. Το δώρο θα γίνεται πιο ακριβό όσο θα μεγαλώνει η αξία του ακινήτου. Έτσι, για τα πολύ ακριβά ακίνητα, από 500.000 ευρώ και πάνω, ο αγοραστής θα παίρνει μια τηλεόραση ΤFΤ 32 ιντσών. Τέτοια περιστατικά θα πολλαπλασιάζονται, καθώς όσο θα βαθαίνει η ύφεση της κτηματαγοράς τόσο θα τίθεται θέμα επιβίωσης για πολλά από τα χιλιάδες κτηματομεσιτικά γραφεία που ξεφύτρωσαν στα τέλη της δεκαετίας του ΄90, αρκετά εκ των οποίων έχουν ήδη κλείσει. Εκτός από τους μεσίτες, όμως, και οι κατασκευαστές έχουν μπει για τα καλά στο παιχνίδι των προσφορών. Μετά τα δωρεάν πάρκινγκ στις πιλοτές, κάποιοι σκέφτονται τώρα να προχωρήσουν μαζί με την πώληση σπιτιού στη δωρεάν παροχή ενός… αυτοκινήτου.

Όλοι διαπιστώνουν ότι έχουμε εισέλθει στην πτωτική φάση- άλλοι μιλούν ακόμη και για μειώσεις τιμών της τάξης του 20% σε ορισμένες περιοχές- ωστόσο συμφωνούν ότι τα ακραία φαινόμενα που παρατηρούνται στο εξωτερικό δεν έχουν καταγραφεί στην Ελλάδα. Τουλάχιστον όχι προς το παρόν. Δεν μπορεί για παράδειγμα να συγκριθεί η εικόνα της ελληνικής κτηματαγοράς με τη φούσκα των ακινήτων που έσκασε στην Ισπανία, όπου πολλοί κατασκευαστές με την αγορά μιας παραθεριστικής κατοικίας αναγκάζονται να δίνουν δώρο και μια γκαρσονιέρα! Ούτε, φυσικά, με την κατάρρευση της αγοράς των ΗΠΑ, όπου οι σκηνές εξώσεων είναι καθημερινή εικόνα και 1,5 εκατομμύριο νοικοκυριά απειλούνται με κατάσχεση των κατοικιών τους μέσα στο 2009.

Οι δυνάμει αγοραστές, δηλαδή αυτοί που διαθέτουν ρευστότητα, διστάζουν να ξοδέψουν τα χρήματά τους μέσα σε τόση αβεβαιότητα

tips

Οι ειδικοί εκτιμούν ότι μέσα στους επόμενους μήνες θα δούμε ακίνητα που θα πωλούνται 20%-25% φθηνότερα από ό,τι το 2007

Πιο ευάλωτα στην κρίση τα καινούργια σπίτια

Τα καινούργια σπίτια είναι τα πιο ευάλωτα στην κρίση, διότι είναι και τα πιο ακριβά, ενώ εντοπίζονται στις περιοχές όπου η υπερπροσφορά έχει δημιουργήσει συνθήκες οικονομικής ασφυξίας, όπως στην Ανατολική Αττική, δηλαδή στα Μεσόγεια, και ώς έναν σημαντικό βαθμό στη Δυτική Αθήνα. Στη Ραφήνα και τη Νέα Μάκρη, για παράδειγμα, καταγράφηκε σύμφωνα με την Αspis μείωση τιμών 17% στο πρώτο δίμηνο του έτους έναντι του περυσινού, ενώ στο Μαρκόπουλο 11%.

Στην Ανατολική Αττική εκατοντάδες ή και χιλιάδες διαμερίσματα κτίστηκαν τα πέντε τελευταία χρόνια, χωρίς σε αρκετές περιπτώσεις να έχει προηγηθεί προσεκτική έρευνα αγοράς ζήτησης και τιμών. Παρόμοια χαρακτηριστικά, αλλά σε μικρότερη έκταση, παρουσιάζει και η Δυτική Αθήνα. Στην Ελευσίνα η μείωση τιμών κινείται στο 9%, στο Χαϊδάρι στο 8,3% και στο Περιστέρι στο 7%.

Κανόνες, ωστόσο, δεν υπάρχουν, και πτώση τιμών λίγο κάτω ή λίγο πάνω του 10% καταγράφεται σε ετήσια βάση σε πλήθος περιοχών ανεξαρτήτως γεωγραφικών περιορισμών. Δροσιά (12%), Νέα Ερυθραία (9%), Γουδή, Ζωγράφου, Άνω Ιλίσια (7%), Βούλα (6%), Άλιμος (6%) είναι μερικές από αυτές, αλλά όχι οι μόνες. Οι τιμές πέφτουν, αν και σε μικρότερο βαθμό, στο Μαρούσι, στην Αγία Παρασκευή, στους Θρακομακεδόνες, στην Κάντζα, στα Σπάτα και αλλού.