Χρήμα / Κτηματαγορά

Τεστ αντοχής στις τιμές ακινήτων

Με παροχές σε είδος και με μείωση της επιφάνειας των διαμερισμάτων που κτίζουν, οι κατασκευαστές επιχειρούν να συγκρατήσουν την υποτονική φέτος ζήτηση για αγορά κατοικιών και τις τιμές.

Τραπεζικά στελέχη που παρακολουθούν τις εξελίξεις στην αγορά φοβούνται ότι τα 200.000 και πλέον αδιάθετα σπίτια, η καθίζηση της ζήτησης γύρω στο 20% σε σχέση με το 2007 και η αύξηση των επιτοκίων δεν είναι παρά η πρόγευση των πραγματικών επιπτώσεων της κρίσης, οι οποίες θα ξεδιπλωθούν τους επόμενους μήνες.

Τα μέχρι τώρα στοιχεία από μεγάλες εφορίες της Αττικής για το πρώτο επτάμηνο του έτους δείχνουν μείωση των αγοραπωλησιών κατά 25%-30% σε σχέση με πέρυσι, αλλά οι ενδείξεις που έχουν στα χέρια τους στελέχη της αγοράς τούς κάνουν να μιλούν για επιδείνωση από το φθινόπωρο.

Για πρώτη φορά τα τελευταία χρόνια η ζήτηση για αγορά κατοικιών υποχωρεί για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά. Το 2007 έπεσε κατά τουλάχιστον 30% σε σχέση με το 2006, και φέτος υποχωρεί με ρυθμό τουλάχιστον 20% σε σύγκριση με πέρυσι.

Επίσης για πρώτη φορά υποχωρεί τόσο έντονα ο ρυθμός αύξησης των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων: από 25,8% το 2006 και 21,4% το 2007, σήμερα τρέχει με περίπου 13%. Επιπλέον από το φθινόπωρο το γενικότερο οικονομικό κλίμα προβλέπεται να είναι ακόμη χειρότερο αν πιστέψουμε τους διεθνείς αναλυτές, που προειδοποιούν όχι πια απλώς για αβεβαιότητα, αλλά για αύξηση του πληθωρισμού και υποχώρηση του ρυθμού ανάπτυξης.

Τα νοικοκυριά κάνουν ήδη τους υπολογισμούς τους για τον χειμώνα και η ανασφάλεια γιγαντώνεται. Παρ΄ όλα αυτά, παραμένει άγνωστο αν και κατά πόσο οι κατασκευαστές θα ρίξουν τις τιμές, πόσω μάλλον όταν λόγω της διεθνούς κρίσης πιέζονται από μεγάλες αυξήσεις στο κόστος οικοδομής (κατά 8,3% τον Ιούνιο σε σχέση με πέρυσι).

Τ α δώρα αντιστοιχούν στο 10% της αξίας
Το μόνο βέβαιο είναι ότι όσο οι αγοραπωλησίες θα περιορίζονται τόσο περισσότερο θα πιέζονται οι τιμές, γι΄ αυτό και οι κατασκευαστές κάνουν ό,τι μπορούν για να τις συγκρατήσουν και να προφυλάξουν τα έσοδά τους, τα οποία ήδη πλήττονται από το αυξανόμενο κόστος κατασκευής. Αν και επισήμως δηλώνουν αδιαπραγμάτευτοι σε ό,τι αφορά στις τιμές, οκτώ στους δέκα πλέον δίνουν μαζί με την αγορά του σπιτιού ως δώρο είτε μία θέση πάρκινγκ (5.000-20.000 ευρώ, αναλόγως αν είναι σε πιλοτή ή σε υπόγειο), είτε τα έπιπλα κουζίνας και μπάνιου (3.000- 4.000 ευρώ, αναλόγως της ποιότητας). Δώρα που σε αξία φτάνουν να αντιστοιχούν στο 5%10% της αξίας ενός διαμερίσματος, αναλόγως του χρόνου που έχει μείνει απούλητο. Επιπλέον, μόνο συμπτωματικό δεν μπορεί να θεωρηθεί το γεγονός ότι πάρα πολλοί κατασκευαστές περιορίζουν το εμβαδόν των διαμερισμάτων που βρίσκονται σε υψηλότερους ορόφους (4ο και άνω), ώστε να διαμορφώσουν ένα πιο ελκυστικό πακέτο τιμής για τον μέσο αγοραστή. Τα καινούργια ρετιρέ γίνονται πλέον 110 αντί 120 και 130 τ.μ. μέχρι προ διετίας. Με τα τετραγωνικά που κόβουν επιχειρούν να βγάλουν περισσότερα μικρά διαμερίσματα, αφού σε περιόδους σαν αυτή που διανύουμε τη μεγαλύτερη ζήτηση έχουν τα σπίτια μικρότερης επιφάνειας και οι χαμηλότεροι (μέχρι τον 3ο) παρά οι υψηλότεροι όροφοι. Δεν είναι τυχαίο ότι τα δύο στα δέκα διαμερίσματα που παραμένουν απούλητα σε κάθε οικοδομή για μεγάλο διάστημα αφορούν ρετιρέ.

Αυξάνονται όσοι καθυστερούν τις δόσεις τους
Κοντά στα απούλητα σπίτια αυξάνονται και τα απλήρωτα δάνεια. Στα στεγαστικά δάνεια φέτος αφενός βαίνει συνεχώς μειούμενος ο ρυθμός των χορηγήσεων και αφετέρου αυξάνεται ο αριθμός των δανειοληπτών που καθυστερούν τις δόσεις τους. Αν και τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι τα δάνεια σε καθυστέρηση δεν είναι παρά κάτω του 4% επί του συνόλου (Τράπεζα της Ελλάδος, τέλη 2006), αυτό που συζητείται στην τραπεζική αγορά είναι ότι πολλοί περισσότεροι σε σχέση με δύο χρόνια πριν καθυστερούν να πληρώσουν δύο δόσεις του δανείου τους. Οι δανειολήπτες αυτοί δεν καταγράφονται στις επίσημες στατιστικές, αλλά τραπεζικά στελέχη αναφέρουν ότι έχουν αυξηθεί τουλάχιστον 20% σε σχέση με το 2006. Πού οφείλεται αυτή η αύξηση; Στην ακρίβεια, στην άνοδο των επιτοκίων αλλά και στο γενικότερο αρνητικό κλίμα της οικονομίας που επηρεάζει την καταναλωτική ψυχολογία. Από τον Μάιο του 2005 μέχρι σήμερα το παρεμβατικό επιτόκιο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας έχει σημειώσει αύξηση κατά 2,25% ποσοστιαίες μονάδες (από το 2% στο 4,25%), ενώ το euribor τριών μηνών επίσης κατά περίπου 2 μονάδες (από 2,8% στο 4,96%). Έτσι κάποιος που είχε πάρει δάνειο τότε με επιτόκιο ΕΚΤ συν περιθώριο 1,5 ποσοστιαίας μονάδας, δηλαδή με 3,50%, τώρα αποπληρώνει το δάνειο με επιτόκιο 5,75%. Σε ένα δάνειο ύψους 150.000 ευρώ, διάρκειας 25 ετών, η επιβάρυνση στη μηνιαία δόση είναι 300 ευρώ. Ο δανειολήπτης αυτός ξεκίνησε να πληρώνει 1.000 ευρώ και σήμερα πληρώνει 1.300. Όταν η επιβάρυνση αυτή συνοδεύεται και από μείωση εισοδήματος λόγω της ακρίβειας, τα πράγματα ζορίζουν. Γι΄ αυτό και οι τράπεζες φοβούμενες τη μεγαλύτερη έκθεση σε επισφαλή δάνεια έχουν γίνει πιο συντηρητικές στις χρηματοδοτήσεις.


Κρίσιμος ο Σεπτέμβριος

Στελέχη της αγοράς υποστηρίζουν ότι τα απούλητα σπίτια ξεπερνούν πλέον τις 200.000 και αυτοί που λένε ότι είναι λιγότερα το κάνουν περισσότερο για να μην προκληθεί πανικός στην αγορά. Ήδη, αρκετοί μικροί κυρίως κατασκευαστές είτε έχουν σταματήσει να εκδίδουν νέες άδειες (-20% η οικοδομική δραστηριότητα σε σχέση με πέρυσι), είτε δουλεύουν πλέον για λογαριασμό των μεγάλων ως υπεργολάβοι, με συνέπεια να έχει μειωθεί σημαντικά το περιθώριο κέρδος τους.

Εκτιμάται επομένως ότι τα δώρα όπως θέση στάθμευσης αλλά και η στροφή στην κατασκευή όλο και μικρότερων διαμερισμάτων θα ενταθεί περαιτέρω. Το 2005 το 60% των προς πώληση διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία ήταν από 110 τ.μ. και άνω. Σήμερα το 60% αφορά 90 τ.μ. και κάτω. Τα μηνύματα αυτά έχουν φτάσει και στο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης, που προσανατολίζεται στο να μην αυξήσει τις τιμές ζώνης στα εντός σχεδίου ακίνητα από 1-1-2009, όπως ήταν ο αρχικός σχεδιασμός, αλλά να μεταθέσει την ημερομηνία αναπροσαρμογής για αργότερα.

Όσο για τις τιμές, τα πάντα θα κριθούν, λένε οι γνωρίζοντες πρόσωπα και πράγματα στο χώρο των ακινήτων, από το τελευταίο τρίμηνο του έτους. Αν η ζήτηση κινηθεί στο ίδιο υποτονικό τέμπο των προηγούμενων μηνών, τότε πολλοί θεωρούν ότι μέσα στο 2009 θα γίνουμε, για πρώτη φορά από τις αρχές της δεκαετίας του ΄90, μάρτυρες πραγματικής πτώσης των τιμών. Την τελευταία οκταετία, οι τιμές των ακινήτων (1999-2007)

σύμφωνα με τον δείκτη Ρropindex, που μετρά τον τιμάριθμο στην κτηματαγορά, παρουσίασαν μέση αύξηση 127%. Το 2007 όμως κατέγραψε τη μικρότερη μεταβολή από το 2000: στα βόρεια προάστια οι τιμές αυξήθηκαν μόνο 3,3%, στα δυτικά 2,2% και στα νότια 2,5%. Όλα δείχνουν ότι ο τιμάριθμος των ακινήτων τη φετινή χρονιά θα κινηθεί στα ίδια, αν όχι σε χαμηλότερα επίπεδα.