«Πολυώροφες» επιβαρύνσεις στα ακίνητα φέρνει το 2006

Ακριβότερη θα γίνει από το 2006 η αγορά και η κατασκευή ακινήτου λόγω των
προγραμματισμένων από την κυβέρνηση αλλαγών στη φορολογία ακινήτων και στον
Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό. Πρόκειται για τον σχεδιαζόμενο διπλασιασμό του
Ελάχιστου Κόστους Κατασκευής Οικοδομής, την αύξηση του κόστους έκδοσης
οικοδομικής άδειας (λόγω της ανόδου των αντικειμενικών αξιών) και τις αλλαγές
στον ΓΟΚ που θα βάλουν φωτιά στο κόστος της οικοδομής, το οποίο θα
μετακυλιστεί – αργά ή γρήγορα – στις τιμές των ακινήτων. Και όλα αυτά, χωρίς
να υπολογίζεται η επιβολή του ΦΠΑ (από την 1η Ιανουαρίου 2006) στα νεόδμητα
ακίνητα, γεγονός που θα κάνει ακόμη ακριβότερο το όνειρο του Έλληνα για την
απόκτηση δικού του σπιτιού.

Από το παράδειγμα που επεξεργάστηκε η «Οικονομία» και αφορά διαμέρισμα 100
τ.μ. στο Περιστέρι, προκύπτει ότι τυχόν αύξηση κατά 30% στις αντικειμενικές
τιμές, που θα συνοδευτεί από διπλασιασμό του ΕΚΚΟ με παράλληλη μείωση της
επιφάνειας των ημιυπαίθριων χώρων, θα εκτινάξει κατά 7% την τελική τιμή του.
Από 180.000 ευρώ που στοιχίζει σήμερα, θα εκτιναχθεί στα 192.450 ευρώ.

H αύξηση των αντικειμενικών τιμών θα προκαλέσει, μεταξύ άλλων, αύξηση του
οικοδομικού κόστους, καθώς από αυτές εξαρτώνται οι αμοιβές των μηχανικών, το
κόστος έκδοσης οικοδομικής άδειας και το ύψος των υποχρεωτικών εισφορών στο
IKA για τα ημερομίσθια των οικοδόμων. Σαν αποτέλεσμα, η έκδοση της οικοδομικής
άδειας θα γίνει έως και 10% ακριβότερη. Από την άλλη, το οικοδομικό κόστος θα
επιβαρυνθεί από την αύξηση – έως και 100% – του Ελάχιστου Κόστους Κατασκευής
Οικοδομών, με βάση το οποίο η Εφορία καθορίζει τον ελάχιστο ΦΠΑ που πρέπει να
καταβάλει ο κατασκευαστής για τις οικοδομικές εργασίες και τα υλικά.

Οι αλλαγές στον ΓΟΚ

Ακριβότερη θα γίνει η οικοδομή και λόγω των αλλαγών που φέρνει στον Γενικό
Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ) το νομοσχέδιο Σουφλιά. H ενσωμάτωση των κλειστών
θέσεων πάρκινγκ του ισογείου ενός κτιρίου στον συντελεστή δόμησης θα εκτινάξει
στα ύψη το κόστος αγοράς τους, ενώ επιβαρύνσεις ενδέχεται να υπάρξουν και στις
τιμές των προς πώληση διαμερισμάτων. Παράλληλα, η μείωση της επιφάνειας των
ημιυπαίθριων χώρων σημαίνει ότι με τα χρήματα που αγοράζει κανείς σήμερα ένα
διαμέρισμα στο μέλλον θα παίρνει μικρότερη επιφάνεια. Με άλλα λόγια, τα σπίτια
θα γίνουν ακριβότερα.

Πέρα από αυτό το έμμεσο κόστος της οικοδομής, στις τιμές των ακινήτων θα
επιδράσουν ανοδικά, εντός του 2006, και οι ανατιμήσεις (έως και 20%) που έχουν
καταγραφεί τους τελευταίους μήνες στα οικοδομικά υλικά. Οι ανατιμήσεις αυτές
ενσωματώνονται σε κατοικίες και ακίνητα που κατασκευάζονται τώρα και πρόκειται
να εισέλθουν στην αγορά προς πώληση το 2006.

Νέο χαράτσι

Εκτός από την επιβολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και την αύξηση των
αντικειμενικών τιμών, στο παζλ των φορολογικών επιβαρύνσεων που φέρνουν στην
κτηματαγορά οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων που ετοιμάζει η κυβέρνηση για το
2006 προστίθεται και η αύξηση του Ελάχιστου Κόστους Κατασκευής Οικοδομών
(ΕΚΚΟ). Σύμφωνα με ανώτερο παράγοντα του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών
το ΕΚΚΟ θα αυξηθεί κατά 70% – 80%, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις θα υπάρξει
ακόμη και διπλασιασμός του. Στόχος της αύξησης είναι, αφενός να αυξηθούν τα
έσοδα του Δημοσίου από το κύκλωμα της οικοδομής και, αφετέρου, να δοθεί
επιπλέον κίνητρο σε όσους κατασκευάζουν οικοδομές να ζητούν περισσότερες
αποδείξεις υλικών και οικοδομικών εργασιών, προκειμένου να τις συμψηφίζουν με
τον ΦΠΑ που θα εισπράττουν από τους αγοραστές των ακινήτων μετά την 1η
Ιανουαρίου.

Σήμερα το ελάχιστο κόστος κυμαίνεται από 200 έως 300 ευρώ ανά τετραγωνικό και,
όπως εξηγούν στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, στόχος είναι να φτάσει μετά
την αύξηση στα 400 έως 600 ευρώ ανά τετραγωνικό προσεγγίζοντας έτσι το
πραγματικό κόστος. H αναπροσαρμογή αυτή, όμως, αποτελεί νέο χαράτσι, καθώς θα
ανεβάσει το πραγματικό κόστος των οικοδομών. H αύξηση αυτή θα ενσωματωθεί,
αργά ή γρήγορα, στην τελική τιμή του ακινήτου.

Ειδικότερα, με βάση το ΕΚΚΟ υπολογίζεται η αξία των αποδείξεων υλικών και
οικοδομικών εργασιών που πρέπει να προσκομίσουν στην Εφορία οι κατασκευαστές,
επαγγελματίες και όσοι κατασκευάζουν περιστασιακά μια οικοδομή με
αυτεπιστασία, προκειμένου να πάρουν άδεια ηλεκτροδότησης. Από την αξία των
αποδείξεων εξαρτάται και το ύψος του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας που θα
καταβληθεί κατά την αγορά των υλικών και την εξόφληση των οικοδομικών εργασιών
που πρέπει να πληρώσει ο κατασκευαστής.

Διπλάσιο το Ελάχιστο Κόστος Κατασκευής

Στη φόρμα του ελάχιστου κόστους κατασκευής που κατατίθεται στην Εφορία από
τους κατασκευαστές, περιλαμβάνεται αναλυτικά το κόστος όλων των επιμέρους
εργασιών και υλικών. Για παράδειγμα, μια τριώροφη οικοδομή στο Παγκράτι,
εμβαδού 500 τετραγωνικών μέτρων, έχει σήμερα Ελάχιστο Κόστος Κατασκευής
156.500 ευρώ (313 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο). Ο κατασκευαστής θα πρέπει να
προσκομίσει στην Εφορία αποδείξεις αυτής της αξίας και, για να τις αποκτήσει,
θα πρέπει να καταβάλει Φόρο Προστιθέμενης Αξίας 29.735 ευρώ (19% της συνολικής
αξίας). Εφόσον το Ελάχιστο Κόστος Κατασκευής – όπως προγραμματίζει η κυβέρνηση
– διπλασιαστεί και φθάσει τα 313.000 ευρώ, ο κατασκευαστής θα πρέπει να
προσκομίσει στην Εφορία αποδείξεις και τιμολόγια διπλάσιας αξίας, και να
καταβάλει τον διπλάσιο ΦΠΑ. Θεωρείται δεδομένο ότι αυτή η επιβάρυνση θα
προστεθεί στην τελική τιμή του ακινήτου. Έτσι, στη συγκεκριμένη οικοδομή, ο
κατασκευαστής θα μεταφέρει το επιπλέον κόστος των 29.735 ευρώ στην τελική
τιμή. Επιπλέον, η υποχρεωτική λήψη τιμολογίων διπλάσιας αξίας θα αυξήσει
σημαντικά το δηλούμενο εισόδημα των τεχνητών της οικοδομής και των εμπόρων
οικοδομικών υλικών, οι οποίοι, με τη σειρά τους, θα μετακυλήσουν τον επιπλέον
φόρο εισοδήματος που θα καταβάλλουν στις τιμές των προϊόντων και των υπηρεσιών
τους, αυξάνοντας ακόμη περισσότερο το κόστος της οικοδομής.

Λιγότερα τετραγωνικά με τα ίδια χρήματα

Ακόμη πιο ακριβή υπόθεση γίνεται από του χρόνου η αγορά κατοικίας, και λόγω
των αλλαγών που φέρνει το νομοσχέδιο Σουφλιά στο κόστος έκδοσης της
οικοδομικής άδειας, τους ημιυπαίθριους και τους «κλειστούς» χώρους στάθμευσης
στο ισόγειο, αφού με τα χρήματα που αγοράζει κάποιος ένα ακίνητο σήμερα, στο
μέλλον θα αγοράζει λιγότερα τετραγωνικά μέτρα.

Οι θέσεις πάρκινγκ

H πρώτη επίπτωση αφορά τη ρύθμιση για τις «κλειστές» θέσεις πάρκινγκ στο
ισόγειο των πολυκατοικιών (πυλωτή με γκαραζόπορτα), οι οποίες στο εξής θα
προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης του κτιρίου. Το γεγονός αυτό θα κάνει
ακριβότερες τις «κλειστές» θέσεις πάρκινγκ του ισογείου, χωρίς να αποκλείεται
να υπάρξουν επιβαρύνσεις τόσο στις «ανοιχτές» θέσεις όσο και στα διαμερίσματα,
καθώς οι κατασκευαστές εκτιμάται ότι θα επιχειρήσουν να «ισοφαρίσουν» τις
απώλειες.

Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο παράδειγμα που αναφέρει ο γενικός γραμματέας
της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος, Κώστας Κανελλόπουλος: Σήμερα,
οικοδομή 3.000 τ.μ. στο Παγκράτι έχει 10 «κλειστές» θέσεις πάρκινγκ στο
ισόγειο, συνολικής επιφάνειας 250 τ.μ. Οι θέσεις αυτές, ως «κλειστές», μπορούν
να πωληθούν χωριστά. Για καθεμία από αυτές ο κατασκευαστής εισπράττει 20.000
ευρώ, άρα το συνολικο έσοδό του είναι 200.000 ευρώ. Στο εξής, οι θέσεις αυτές
θα προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης του κτιρίου. Επομένως, το πιθανότερο
είναι να κάνει τις θέσεις «ανοιχτές» ώστε να μη χάσει τα τετραγωνικά που
προσμετρώνται στον συντελεστή. Σημειωτέον ότι οι «ανοιχτές» θέσεις γκαράζ
(πυλωτή χωρίς γκαραζόπορτα) πωλούνται μαζί με το διαμέρισμα, καθώς δεν
αποτελούν χωριστή ιδιοκτησία. Έτσι, αν πωληθεί ένα διαμέρισμα (3ου ορόφου)
αξίας 220.000 ευρώ μαζί με ανοιχτή θέση πάρκινγκ αξίας 12.000 ευρώ, ο
κατασκευαστής θα εισπράξει 232.000 ευρώ. Αν το ίδιο ακίνητο είχε «κλειστές»
θέσεις πάρκινγκ (που είναι ακριβότερες), ο κατασκευαστής θα εισέπραττε για το
ίδιο διαμέρισμα 240.000 ευρώ. Αν, λοιπόν, κατασκευάσει «ανοιχτές» θέσεις για
I.X. αντί για «κλειστές», χάνει – στο παράδειγμά μας – 8.000 ευρώ. Αυτή τη
διαφορά εκτιμάται ότι θα την ενσωματώσει στη συνολική τιμή του διαμερίσματος.

Οι ημιυπαίθριοι χώροι

H δεύτερη επίπτωση αφορά τη ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους χώρους. Στο εξής,
το βάθος ενός ημιυπαίθριου χώρου δεν πρέπει να ξεπερνάει τα 1,80 μέτρα και το
πλάτος του τα 3,50 μέτρα, ενώ η επιφάνειά του μειώνεται σε 15% της επιφάνειας
του κτιρίου, έναντι του 20% που ισχύει σήμερα. Ουσιαστικά η ρύθμιση αυτή
«ακυρώνει» τους ημιυπαίθριους χώρους. Έτσι, σπίτι 70 τ.μ. που περιλαμβάνει
σήμερα ημιυπαίθριο 15 τ.μ. και πωλείται συνολικά προς 150.000 ευρώ, θα
πωλείται αύριο στην ίδια τιμή αλλά χωρίς τον ημιυπαίθριο. Με άλλα λόγια, για
να αγοράσει κάποιος ένα διαμέρισμα συνολικής επιφάνειας 85 τ.μ., θα πληρώνει
ακριβότερα.Τα τελευταία χρόνια, το κλείσιμο των ημιυπαίθριων χώρων είχε γίνει
καθεστώς στην οικοδομή και, όπως λένε και οι ίδιοι οι κατασκευαστές, έπρεπε
κάποτε να ληφθούν μέτρα εξυγίανσης της κατάστασης. Οι παρανομίες θα μπορούσε,
ωστόσο, να αντιμετωπιστούν με εντατικότερους ελέγχους από τις πολεοδομίες και
όχι με την μείωση του όγκου της οικοδομής, αναφέρουν οι κατασκευαστές.

Στο… ρετιρέ οι τιμές των οικοδομικών υλικών

Χάλυβας, κουφώματα, υδραυλικά και ηλεκτρικά αλλά και υλικά που
χρησιμοποιούνται για δάπεδα, όπως το ξύλο, τα μάρμαρα και τα πλακάκια, έχουν
ανατιμηθεί λόγω του πετρελαίου τουλάχιστον κατά 10% τους τελευταίους μήνες,
ενώ αυξητικές είναι οι τάσεις των τιμών και στα δομικά υλικά – όπως το
τσιμέντο, η άμμος και τα τούβλα -, τα οποία συμμετέχουν με πολύ υψηλό ποσοστό
στο συνολικό κόστος κατασκευής της οικοδομής.

Οι αυξήσεις αυτές θα επηρεάσουν το κόστος κατασκευής όσων ακινήτων έχουν ήδη
αρχίσει ή πρόκειται να αρχίσουν να χτίζονται μέσα στο 2006, κατηγορία στην
οποία εντάσσεται η πλειονότητα των οικοδομών που έχουν πάρει άδεια οικοδόμησης
τους τελευταίους μήνες. Λόγω της κούρσας των οικοδομικών υλικών, η αύξηση του
κόστους κατασκευής της οικοδομής θα είναι πολλαπλάσια του πληθωρισμού και το
2006, δηλαδή για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά, και – όπως υποστηρίζουν στελέχη
της αγοράς – δεν θα είναι μικρότερη του 10%, στην καλύτερη περίπτωση.

Σύμφωνα με τους κατασκευαστές, αυτό συνεπάγεται αναπόφευκτα αύξηση τουλάχιστον
3% – 4% στις τιμές των νέων ακινήτων. Υπολογίζεται, για παράδειγμα, ότι το
κόστος κατασκευής ενός μεσαίας αξίας διαμερίσματος 100 τ.μ. στην Αττική θα
είναι από τη νέα χρονιά τουλάχιστον 10.000 ευρώ μεγαλύτερο. Στην περίπτωση
αυτή, το μέσο κόστος διαμερίσματος εκτιμάται ότι θα φθάσει στα 125.000 ευρώ,
από 115.000 ευρώ φέτος και 100.000 ευρώ πέρυσι. Θα έχει αυξηθεί, δηλαδή, μέσα
σε δύο μόλις χρόνια κατά 25.000 ευρώ!

Ο χάλυβας

Ο βασικός – αλλά όχι και ο μοναδικός – λόγος για τις μεγάλες ανατιμήσεις στην
αγορά των οικοδομικών υλικών τους τελευταίους μήνες είναι οι πιέσεις που ασκεί
το πετρέλαιο στις τιμές των πρώτων υλών αλλά και στις μεταφορές. Εξίσου
ισχυρός παράγοντας που ωθεί τις τιμές προς τα πάνω είναι οι συνεχείς
ανατιμήσεις που επιβάλλουν οι εταιρείες παραγωγής χάλυβα, τσιμέντου και
αλουμινίου με άλλοθι την υψηλή ζήτηση που εκδηλώνεται για τα προϊόντα αυτά από
την Κίνα. Με ποσοστό συμμετοχής 15% στο τελικό κόστος κατασκευής, η τιμή του
χάλυβα θα συνεχίσει να τραβά την ανηφόρα και υπολογίζεται ότι η αύξησή του θα
είναι ακόμη μεγαλύτερη από αυτήν του 2005 (ανέρχεται ήδη σε 20%). Από τα 400
ευρώ ο τόνος τον Ιανουάριο, σήμερα στοιχίζει 480 ευρώ.

Κουφώματα

Ανάλογες είναι οι αυξήσεις και στα κουφώματα. Οι τιμές των προϊόντων προφίλ
αλουμινίου (κουφώματα) καθορίζονται από τις αντίστοιχες της πρώτης ύλης, που
είναι το πρωτόχυτο αλουμίνιο. Οι τιμές του συγκεκριμένου προϊόντος στις
διεθνείς αγορές έχουν σταθερά ανοδική πορεία και, όπως εκτιμούν στελέχη των
ελληνικών εταιρειών αλουμινίου, η πορεία αυτή θα συνεχιστεί για πολύ καιρό
ακόμη.

Αυξητικές είναι οι τάσεις και στις τιμές των υλικών που χρησιμοποιούνται για
δάπεδα, όπως είναι το ξύλο, τα μάρμαρα και τα πλακάκια. Το μεγαλύτερο μέρος
των υλικών αυτών είναι εισαγόμενο και, κατά συνέπεια, το μεταφορικό κόστος
τους θα συνεχίσει να έχει ανοδική πορεία, τουλάχιστον μέχρι να σταθεροποιηθούν
σε χαμηλά επίπεδα οι τιμές του πετρελαίου. Το 2005 η αύξηση στις τιμές των
πλακιδίων ξεπέρασε το 10% (σε σύγκριση με το 2004) και εκτιμάται ότι οι
ανατιμήσεις το 2006 θα κινηθούν στα ίδια επίπεδα.