Aπαντήσεις στους 10 γρίφους της φορολογίας ακινήτων

Πολλά ερωτηματικά προκάλεσαν σε όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν, να
πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους με δωρεά και γονική παροχή οι
προχθεσινές ανακοινώσεις της κυβέρνησης για τις αλλαγές στη φορολογία ακινήτων
από το 2006.

«TA NEA» με τη βοήθεια φοροτεχνικών επιχειρούν να δώσουν απαντήσεις στα
σημαντικότερα από αυτά.

1. Συμφέρει η μεταβίβαση ενός ακινήτου να γίνει φέτος ή από το 2006; Και αν
ναι, σε ποιες περιπτώσεις; Αν ενδιαφέρεται κανείς να αγοράσει ή να
πουλήσει ακίνητο, τον συμφέρει να το κάνει μέσα στο 2005. Και αυτό, καθώς από
το 2006, ακόμη και αν δεν υπόκειται σε ΦΠΑ, ούτως ή άλλως θα πληρώσει
περισσότερο φόρο από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

2. Τι θα ισχύσει από του χρόνου για γονικές παροχές, δωρεές και
κληρονομιές; Από την 1/1/2006, η γονική παροχή καθίσταται λιγότερο
συμφέρουσα σε σχέση με σήμερα. Στην πραγματικότητα, το μόνο όφελος που θα έχει
κανείς επιλέγοντας τη γονική παροχή έναντι της δωρεάς θα είναι 500 ευρώ για
ακίνητα αξίας άνω των 80.000 ευρώ. Για φθηνότερα ακίνητα δεν θα υπάρχει καμία
διαφορά φόρου μεταξύ της δωρεάς και της γονικής παροχής (και της κληρονομιάς)
καθώς η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι θα αυξηθεί το αφορολόγητο όριο για δωρεές και
κληρονομιές από τα 20.000 στα 80.000 ευρώ. Αυτά βέβαια ισχύουν υπό την
προϋπόθεση ότι δεν θα αλλάξουν από το 2006 τα φορολογικά κλιμάκια με βάση τα
οποία φορολογείται η αξία των ακινήτων πάνω από το αφορολόγητο όριο.

3. Θα αυξηθούν τα αφορολόγητα ποσά για την αγορά της πρώτης κατοικίας; Αν
όχι, τι σημαίνει αυτό για τους αγοραστές;

Πιθανώς τα ποσά αυτά να αλλάξουν. Αν και προχθές ο υπ. Οικονομίας κ.
Αλογοσκούφης απέκλειε την οποιαδήποτε αναπροσαρμογή των αφορολόγητων ορίων,
εντούτοις χθες με δηλώσεις του άφησε ανοικτό το ενδεχόμενο τα ποσά αυτά να
αυξηθούν, αν, όπως είπε, μετά την ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών
προκύψει τέτοια ανάγκη. Ακόμη πάντως και αν αλλάξουν τα όρια, τα οφέλη για
τους αγοραστές εκτιμάται ότι θα είναι μικρότερα από την επιβάρυνση που θα
έχουν από την άνοδο των αντικειμενικών τιμών. Οι τελευταίες υπολογίζεται ότι
θα αυξηθούν κατά μέσον όρο 50% και ότι σε ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να
φτάσουν ώς και το 100%. Άρα, παρά την άνοδο των αφορολόγητων ποσών, μάλλον οι
αγοραστές θα πληρώνουν και πάλι περισσότερο φόρο.

4. Τι θα συμβεί με την απαλλαγή από ΦΠΑ της πρώτης κατοικίας σε μια
πολυκατοικία, όπου ορισμένα διαμερίσματα πωλούνται ως πρώτη κατοικία και άλλα
όχι; Ένας κατασκευαστής σε μια πολυκατοικία θα πουλάει άλλα διαμερίσματα
με ΦΠΑ 19% (εφόσον έχουν χρήση δεύτερης κατοικίας) και άλλα χωρίς ΦΠΑ, εφόσον
αφορούν αγορά πρώτης κατοικίας. Όμως ο κατασκευαστής αυτός έχει πληρώσει ΦΠΑ
στους προμηθευτές του για το σύνολο των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Άρα,
όταν θα πουλάει διαμερίσματα χωρίς ΦΠΑ δεν θα μπορεί να συμψηφίσει μέρος του
ΦΠΑ που κατέβαλε. Το πιθανότερο λοιπόν είναι ότι αυτό το ποσό θα το περνάει
στο κόστος του. Επομένως, είτε θα αναγκαστεί να μειώσει τα κέρδη του είτε θα
τον μετακυλίσει στην τελική τιμή πώλησης των διαμερισμάτων, όπως συνέβαινε
μέχρι σήμερα.

5. Οι εμπορικές τιμές των ακινήτων θα επηρεαστούν από τα νέα μέτρα; Θα
επηρεαστούν και τα ενοίκια; Θεωρείται πολύ πιθανό, το πρώτο διάστημα από
την επιβολή των νέων μέτρων (6 με 12 μήνες), η ζήτηση στην αγορά να
υποχωρήσει. Δύο είναι οι λόγοι: Αφενός η φορολογική επιβάρυνση θα γίνει
μεγαλύτερη, αφετέρου όσοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο εκτιμάται ότι θα
σπεύσουν μαζικά στις Εφορίες για να τακτοποιήσουν τις υποθέσεις τους μέχρι το
τέλος του 2005. Μετά, όμως την πάροδο κάποιου διαστήματος, εκτιμάται
ότι η ζήτηση στην αγορά κατοικίας θα επανέλθει ακόμη πιο μεγάλη.
Εκμεταλλευόμενοι το γεγονός αυτό, είναι πιθανό οι κατασκευαστές να
μετακυλίσουν μέρος των επιβαρύνσεων από τον ΦΠΑ στις τελικές τιμές. Ακριβότερα
όμως ακίνητα σημαίνει αργά ή γρήγορα και ακριβότερα ενοίκια. Επίσης η άνοδος
των αντικειμενικών τιμών θα αυξήσει το ελάχιστο τεκμαρτό ενοίκιο που
υπολογίζει η Εφορία για τη φορολόγηση των εισοδημάτων από μισθώματα. Το
ελάχιστο ετήσιο μίσθωμα είναι σήμερα 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

6. Τι θα προκαλέσει η επιβολή ΦΠΑ στην αντιπαροχή; Εκτιμάται ότι θα
δημιουργήσει προβλήματα στις σχέσεις του κατασκευαστή με τον οικοπεδούχο.
Σήμερα, ο τελευταίος για τη μεταβίβαση του οικοπέδου του πληρώνει μόνο
χαρτόσημο αξίας 3,6% επί της αντικειμενικής τιμής των διαμερισμάτων που
πρόκειται να πάρει. Από την 1/1/2006 ο οικοπεδούχος θα καταβάλει ΦΠΑ 19% επί
της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων που θα πάρει. Το πιθανότερο είναι ότι
επειδή ο ίδιος δεν θα δέχεται να επιβαρυνθεί με ένα τέτοιο κόστος, θα είναι ο
κατασκευαστής που θα αναγκάζεται να πληρώσει τον ΦΠΑ. Στη συνέχεια, είτε θα
μειώνει το ποσοστό της αντιπαροχής που θα δίνει στον οικοπεδούχο είτε θα
μετακυλίει μέρος της επιβάρυνσης στα προς πώληση διαμερίσματα.

7. Αγοράζει κανείς ακίνητο μέσα στο 2006 και το μεταβιβάζει το 2007. Αν στο
διάστημα που μεσολάβησε δεν έχουν αναπροσαρμοστεί οι αντικειμενικές αξίες, ο
πωλητής του ακινήτου δεν θα πληρώσει Φόρο Αυτόματου Υπερτιμήματος (ΦΑΥ);
Το θέμα δεν έχει διευκρινιστεί. Με τα μέχρι σήμερα δεδομένα δεν θα πρέπει να
πληρώσει ΦΑΥ, καθώς δεν θα έχουν αλλάξει οι αντικειμενικές τιμές, άρα δεν θα
προκύπτει διαφορά ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης. Επίσης ακόμη
δεν έχει διευκρινιστεί πλήρως πώς θα επιβάλλεται ο φόρος αυτός. H κυβέρνηση
περιορίστηκε να ανακοινώσει ότι βάση υπολογισμού του θα είναι η διαφορά της
τιμής κτήσης του ακινήτου από την τιμή πώλησής του, επί έναν συντελεστή
0%-20%. Όμως όταν στις αρχές της δεκαετίας του 1990 πρωτοΐσχυσε -για να
καταργηθεί στη συνέχεια λόγω γραφειοκρατίας και αναποτελεσματικότητας -στον
μαθηματικό τύπο υπολογισμού του, λαμβανόταν επίσης υπόψη ο συντελεστής
παλαιότητας του ακινήτου, αλλά και ο πληθωρισμός.

8. H κατασκευή ακινήτου με αυτεπιστασία υπόκειται σε ΦΠΑ; Σε αυτήν την
περίπτωση η κυβέρνηση αφήνει τη δυνατότητα υπαγωγής σε ΦΠΑ στη διακριτική
ευχέρεια του κατασκευαστή. Ο όρος αυτεπιστασία σημαίνει ότι ο οικοπεδούχος
αναλαμβάνει και τον ρόλο του κατασκευαστή. Εάν επιλέξει να κρατήσει το ακίνητο
για λογαριασμό του, θα είναι ο ίδιος ο τελικός καταναλωτής, άρα δεν υπόκειται
σε ΦΠΑ. Αν όμως πουλήσει το ακίνητο που έκτισε, τότε τον συμφέρει να υπαχθεί
σε ΦΠΑ, αφού έτσι θα πάρει πίσω μέσω του συμψηφισμού τον ΦΠΑ που πλήρωσε στους
προμηθευτές του.

9. Τι θα ισχύει για τους επαγγελματικούς χώρους (γραφεία, βιοτεχνίες,
κ.λπ.), αλλά και για τα οικόπεδα; Τα νεόδμητα ακίνητα θα υπάγονται και
αυτά στον ΦΠΑ από την 1/1/2006, όπως θα ισχύει και για τις κατοικίες, ενώ τα
υπόλοιπα ακίνητα και τα οικόπεδα θα επιβαρύνονται με ΦΜΑ (9%-11%) για την
πρώτη μεταβίβαση και για κάθε αγοραπωλησία από εκεί και πέρα με φόρο υπεραξίας
(0%-20%).

10. Οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μέσα στο 2005 και θα ανανεωθούν το
2006 θα υπόκεινται σε ΦΠΑ ή όχι; Εφόσον ο κατασκευαστής δεν έκανε χρήση
της άδειας εντός του 2005, τότε θα αντιμετωπίζεται σαν να εκδόθηκε το 2006 και
θα υπόκειται κανονικά σε ΦΠΑ. Αν, αντίθετα, έγινε χρήση της άδειας μέσα στο
2005, ακόμη και αν ανανεωθεί από του χρόνου, θα συνεχίσει να εξαιρείται του
ΦΠΑ.