Γόρδιος δεσμός οι φόροι στα ακίνητα

Το νέο καθεστώς φορολόγησης των ακινήτων, που θα ισχύσει από 1/1/2006, με
αιχμή την επιβολή ΦΠΑ 19% στις νέες οικοδομές, ανακοινώνει έως την Τετάρτη
-ενδεχομένως και σήμερα -ο υπουργός Οικονομίας κ. Γιώργος Αλογοσκούφης.

Το νομοσχέδιο, που έχει ήδη πυροδοτήσει αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων, θα
προβλέπει επιβολή ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, αλλά και σταδιακή αντικατάσταση
του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από τον Φόρο Αυτόματου Υπερτιμήματος (ΦΑΥ) για
όλα τα παλαιά ακίνητα.

Ο φόρος αυτόματου υπερτιμήματος

Συγκεκριμένα, θα προβλέπει επιβολή φόρου αυτόματου υπερτιμήματος (ΦΑΥ) κατά τη
δεύτερη μεταβίβαση παλαιού ακινήτου μετά την εφαρμογή του νόμου. Κατά την
πρώτη μεταβίβαση παλαιού ακινήτου, θα εξακολουθήσει να επιβάλλεται φόρος
μεταβίβασης, όπως σήμερα.

Ο φόρος αυτόματου υπερτιμήματος επιβάλλεται επί της διαφοράς της τιμής πώλησης
σε σχέση με την τιμή αγοράς του ακινήτου. Ο συντελεστής θα κυμαίνεται μεταξύ
10% και 30%, ανάλογα με τα χρόνια που έχει στην κατοχή του ο πωλητής το
ακίνητο (όσο περισσότερα χρόνια τόσο μειωμένος θα είναι ο συντελεστής).

Ο φόρος μεταβίβασης (Φ.M) υπολογίζεται σήμερα με συντελεστή 9-11% επί της
αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, ενώ τα επόμενα χρόνια αναμένεται να μειωθεί
σταδιακά.

Ίδιες βάσεις υπολογισμού

Σε όλες τις περιπτώσεις, ο φόρος θα επιβάλλεται επί της τιμής του συμβολαίου,
η οποία δεν θα μπορεί να είναι χαμηλότερη από την «αντικειμενική» τιμή και από
το κόστος κατασκευής, όπως προκύπτει από τα τιμολόγια. Δεν θα υπάρχουν δηλαδή,
διαφορετικές βάσεις υπολογισμού για τον φόρο μεταβίβασης και για τον ΦΠΑ.

H αντικειμενική τιμή θα μειώνεται σημαντικά ανάλογα με την παλαιότητα του
ακινήτου.

H τελική επιβάρυνση για τον αγοραστή ακινήτων θα κριθεί πάντως από το ύψος των
νέων αντικειμενικών τιμών, οι οποίες θα ισχύσουν επίσης από 1/1/2006, αλλά δεν
θα ανακοινωθούν μαζί με το νομοσχέδιο. Το πιθανότερο είναι να ανακοινωθούν τον
Οκτώβριο με Νοέμβριο.

Αντικειμενικές συν 30% – 50%

Υπολογίζεται ότι οι νέες αντικειμενικές τιμές θα είναι αυξημένες κατά 30 – 50%
κατά μέσο όρο, αφού ο στόχος είναι να προσεγγίσουν τις τιμές της αγοράς. Έτσι,
παρά το γεγονός ότι η κυβέρνηση εμφανίζει την επιβολή ΦΠΑ ως εξυγιαντικό μόνο
μέτρο, το οποίο δεν θα επιβαρύνει τον αγοραστή ακινήτων, στην πραγματικότητα
προσβλέπει στην αύξηση εσόδων, την οποία άλλωστε χρειάζεται επειγόντως, όπως
έδειξαν και τα τελευταία στοιχεία για την εκτέλεση του προϋπολογισμού του
2006.

Δεν είναι τυχαίο ότι η αγορά έχει προεξοφλήσει αυξήσεις των τιμών και γι’ αυτό
έχει εκδηλωθεί ένα κύμα μεταβιβάσεων ακινήτων το τελευταίο διάστημα, ώστε να
αποφευχθεί η επιβάρυνση με ΦΠΑ. Αυτό έχει άλλωστε οδηγήσει και σε σημαντικές
αυξήσεις των τιμών των ακινήτων.

Πού θα επιβληθεί ΦΠΑ

Όπως είναι γνωστό, εξάλλου, από τον ΦΠΑ θα εξαιρεθεί η απόκτηση πρώτης
κατοικίας, για την οποία θα διατηρηθεί το σημερινό καθεστώς, όπως
διευκρινίζουν κυβερνητικοί παράγοντες. Αυτό σημαίνει ότι όσοι αγοράσουν πρώτη
κατοικία, ακόμη και νεόδμητη, θα πληρώσουν φόρο μεταβίβασης.

Ωστόσο, αυτό θα ισχύει μόνο για τις κατοικίες που δεν υπερβαίνουν συγκεκριμένα
όρια εμβαδού και αξίας. Αυτά που ισχύουν σήμερα π.χ. για τον άγαμο είναι τα
65.000 ευρώ και 70 τ.μ., αλλά αναμένεται να αναπροσαρμοσθούν. Αν το ακίνητο
υπερβαίνει τα όρια αυτά, θα υπόκειται σε ΦΠΑ.