Έξυπνες κινήσεις για πιο «φθηνό» στεγαστικό δάνειο

Μεταξύ Σκύλλας και Χάρυβδης βρίσκονται οι υποψήφιοι δανειολήπτες στεγαστικών
δανείων. Οι υψηλές τιμές των ακινήτων κάνουν τη μηνιαία δόση για δάνεια μικρής
διάρκειας απαγορευτική, καθώς ξεπερνά κατά πολύ το διαθέσιμο εισόδημα ενός
νέου ζευγαριού. Όσοι, όμως, επιλέξουν μεγαλύτερη διάρκεια, προκειμένου να
μειώσουν τη μηνιαία δόση, διαπιστώνουν ότι με την επιβάρυνση των τόκων έχουν
πληρώσει το σπίτι «στη διπλή τιμή».

Ένα παράδειγμα

Για παράδειγμα, η μηνιαία δόση για ένα δάνειο 150.000 ευρώ με επιτόκιο 4% και
αποπληρωμή σε 10 χρόνια ανέρχεται σε 1.527,25 ευρώ, ποσό που είναι πάνω από
τις οικονομικές δυνατότητες ενός νέου νοικοκυριού. Στον αντίποδα, για το ίδιο
ποσό, με το ίδιο επιτόκιο και με αποπληρωμή σε 30 χρόνια, η μηνιαία δόση
«πέφτει» στα 726,54 ευρώ, αλλά η συνολική επιβάρυνση από τόκους ανέρχεται σε
111.554 ευρώ. Αν ο δανειολήπτης θελήσει να επιμηκύνει τη διάρκεια του δανείου
στα 40 χρόνια, θα πληρώνει 638,15 ευρώ τον μήνα, δηλαδή λιγότερο από ένα μέσο
ενοίκιο. Στο τέλος, όμως, της 40ετίας θα έχει πληρώσει για τόκους 156.311
ευρώ, δηλαδή ποσό που ξεπερνά το κεφάλαιο του δανείου!

Ως απάντηση στο δίλημμα, τραπεζικά στελέχη προτείνουν μια σειρά από τρόπους
ώστε ο δανειολήπτης να πετύχει χαμηλή αρχική δόση αλλά και να επιβαρυνθεί όσο
το δυνατόν λιγότερο με τόκους.

Μείωση της διάρκειας

Το πρώτο βήμα είναι να πάρει δάνειο διάρκειας 30 ετών και πλέον, ώστε να
μπορεί να πληρώνει με ευχέρεια τη μηνιαία δόση. Στη συνέχεια, η πρώτη επιλογή
είναι, μόλις βελτιωθούν τα οικονομικά του, ο δανειολήπτης να ζητήσει να
μειωθεί η διάρκεια του δανείου – με αντίστοιχη, βέβαια, αύξηση της μηνιαίας
δόσης. Με αυτόν τον τρόπο μειώνει σημαντικά τα έξοδα από τόκους. Για
παράδειγμα, αν το υπόλοιπο του δανείου είναι 100.000 ευρώ, αποπληρωμή σε 20
χρόνια με επιτόκιο 4% σημαίνει μηνιαία δόση 605,98 ευρώ και συνολικούς τόκους
45.435 ευρώ. Αν το χρονικό διάστημα μειωθεί στα 10 χρόνια, η μηνιαία δόση
ανεβαίνει στα 1.012,45 ευρώ, όμως οι συνολικοί τόκοι «πέφτουν» στα 21.494
ευρώ, δηλαδή ο δανειολήπτης κερδίζει 23.941 ευρώ. Σε αυτήν την περίπτωση οι
τράπεζες επιβάλλουν μια εφάπαξ ποινή για την αλλαγή της διάρκειας, η οποία
όμως σπανίως ξεπερνά τα 300 ευρώ και είναι μικρή συγκριτικά με το όφελος από
τους τόκους.

«Όποτε έχει»

H δεύτερη επιλογή που έχει ο δανειολήπτης είναι η σταδιακή αποπληρωμή μέρους
του ποσού του δανείου, χωρίς καμία επιπλέον επιβάρυνση. Οι περισσότερες
τράπεζες επιτρέπουν στους δανειολήπτες να αποπληρώνουν κάθε χρόνο πέραν των
δόσεων και ένα επιπλέον ποσό, συνήθως μέχρι 3.000 ευρώ. Με αυτόν τον τρόπο και
χωρίς να επιβαρύνονται με ποινές για αναχρηματοδότηση ή πρόωρη αποπληρωμή,
όσοι έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο μπορούν να αξιοποιήσουν τις όποιες
οικονομίες τους και να μειώσουν την οφειλή. Το πλεονέκτημα αυτής της λύσης
είναι ότι η επιπλέον αποπληρωμή είναι προαιρετική και δεν επηρεάζει τη μηνιαία
δόση. Δηλαδή, ο δανειολήπτης πληρώνει τα χρήματα «όποτε έχει» και δεν
επιβαρύνεται μόνιμα με αυξημένες δόσεις.

Αναχρηματοδότηση

H τρίτη επιλογή είναι η αναχρηματοδότηση του δανείου με ευνοϊκότερους όρους,
είτε από την ίδια είτε από άλλη τράπεζα. Αυτό μπορεί να σημαίνει χαμηλότερο
επιτόκιο, μικρότερη διάρκεια ή «κλείδωμα» της δόσης με σταθερό επιτόκιο καθ’
όλη τη διάρκεια του δανείου. H λύση αυτή είναι ιδιαίτερα συμφέρουσα σε παλιά
δάνεια που επιβαρύνονται με υψηλό επιτόκιο. Μάλιστα, η ένταση του ανταγωνισμού
μεταξύ των τραπεζών έχει κάνει την αναχρηματοδότηση ακόμα πιο συμφέρουσα.

Πιο συμφέρουσα από ποτέ η πλήρης αποπληρωμή

H πλήρης αποπληρωμή του δανείου είναι σήμερα πιο συμφέρουσα από ποτέ, καθώς οι
περισσότερες τράπεζες είτε μειώνουν είτε εξαλείφουν την ποινή πρόωρης
αποπληρωμής. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειολήπτης μπορεί να μείνει για μεγάλο
διάστημα στη χαμηλή δόση, απολαμβάνοντας τις φοροαπαλλαγές από τους τόκους και
αξιοποιώντας το επιπλέον κεφάλαιο για άλλες δραστηριότητες. Μόλις, όμως,
αποκτήσει τα απαραίτητα χρήματα για να εξοφλήσει το δάνειο, μπορεί να
απαλλαγεί από αυτό χωρίς επιπλέον κόστος.