Xωρίς ΦΠA η πρώτη κατοικία

Οριστικά εκτός ΦΠΑ μένει η πρώτη κατοικία. Ο ΦΠΑ θα επιβληθεί από την
1-1-2006 με συντελεστή 19% αλλά στα νεόδμητα ακίνητα που αγοράζονται ως
δευτερεύουσα κατοικία.

Το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών πήρε το πράσινο φως από την Ευρωπαϊκή
Ένωση ώστε να εξαιρεθεί από τον ΦΠΑ η αγορά καινούργιου διαμερίσματος ως πρώτη
κατοικία. Οι φορολογούμενοι, ωστόσο, που αγοράζουν νεόδμητη πρώτη κατοικία θα
πληρώνουν φόρο μεταβίβασης για την αξία του ακινήτου που θα ξεπερνά το
αφορολόγητο όριο. Το υπουργείο θα διατηρήσει τον συντελεστή του φόρου
μεταβίβασης στο 9-11% επί τις αντικειμενικής αξίας τουλάχιστον για το 2005,
μεταθέτοντας χρονικά την υλοποίηση της κυβερνητικής εξαγγελίας για μείωσή του.

Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας με συντελεστή 19% θα επιβληθεί στην απόκτηση
νεόδμητου ακινήτου που είναι δεύτερη ή τρίτη κατοικία του φορολογουμένου,
αντικαθιστώντας τον φόρο μεταβίβασης. H επιβολή του νέου φόρου θα προκαλέσει
σημαντικές επιβαρύνσεις σε όσους προχωρήσουν από την Πρωτοχρονιά στην αγορά
δεύτερης ή τρίτης κατοικίας καθώς και σε όσους εκχωρήσουν οικόπεδα με τη
μέθοδο της αντιπαροχής. Βάση υπολογισμού της αξίας του ακινήτου θα είναι
ειδικές τιμές που θα ονομαστούν αγοραίες ή εμπορικές και θα είναι υψηλότερες
από τις αντικειμενικές.

Ποιοι επιβαρύνονται

Σημαντική επιβάρυνση θα προκύψει για όλους τους φορολογουμένους που θ’
αγοράσουν ακίνητο μετά την 1-1-2006 λόγω και της αύξησης των σημερινών
αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που υπολογίζεται ότι σε ορισμένες θα
διπλασιαστούν. Οι αυξημένες αυτές τιμές θα προσαυξάνονται με ένα ποσοστό
προκειμένου να υπολογιστεί ο ΦΠΑ.

Πρόκειται για επιβαρύνσεις που έρχονται και έχουν ήδη στρέψει πολλούς
φορολογουμένους σε εσπευσμένη αγορά ακινήτου. H ενίσχυση της ζήτησης στην
αγορά άνοιξε παράθυρο κερδοσκοπίας, με αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να
έχουν κάνει νέο άλμα (έως 10%) από τις αρχές του έτους. Μάλιστα μεγάλη μερίδα
των φορολογουμένων αυτών είναι αγοραστές πρώτης κατοικίας που πληρώνουν την
ασάφεια στο καθεστώς επιβολής του φόρου.

Το υπουργείο κατόπιν διαβουλεύσεων με τις αρμόδιες υπηρεσίες της Ευρωπαϊκής
Ένωσης με στόχο την παράκαμψη του σκοπέλου που δημιουργεί η επιβολή του ΦΠΑ
στην απόκτηση πρώτης κατοικίας, πήρε κοινοτική έγκριση για την εξαίρεσή της
από τον νέο φόρο. Βάσει της κοινοτικής νομοθεσίας, στην εφαρμογή του ΦΠΑ δεν
μπορεί να αναγνωριστεί αφορολόγητο όριο, όπως ισχύει στην περίπτωση της αγοράς
πρώτης κατοικίας από τους φορολογουμένους. Μετά την εξέταση μιας σειράς λύσεων
σχετικά με τη φορολόγηση της αγοράς καινούργιου διαμερίσματος από τους
φορολογουμένους, το υπουργείο κατέληξε στην απόφαση να εξακολουθήσει να ισχύει
ο φόρος μεταβίβασης στην πρώτη κατοικία για την αξία του ακινήτου που ξεπερνά
το αφορολόγητο όριο.

Οι τέσσερις αλλαγές στη φορολογία ακινήτων από την Πρωτοχρονιά του 2006

ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ ΑΠΟ την 1η Ιανουαρίου 2006 θα ισχύσουν οι εξής αλλαγές στη
φορολογία ακινήτων:

1. Επιβολή ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα που αγοράζονται ως δευτερεύουσα
κατοικία και στην αντιπαροχή. Ειδικότερα, όσοι έχουν στην κατοχή τους μία
κατοικία και αγοράσουν από την 1-1-2006 καινούργιο διαμέρισμα θα πληρώσουν
Φόρο Προστιθέμενης Αξίας με συντελεστή 19%. Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι θα
επιβαρυνθούν σημαντικά καθώς σήμερα ο φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται με
συντελεστή 9-11% επί της αντικειμενικής τιμής. Βάση υπολογισμού του ΦΠΑ θα
είναι νέες τιμές, οι οποίες θα ονομαστούν «εμπορικές» ή «αγοραίες». Οι τιμές
αυτές θα υπολογίζονται με έναν ειδικό μαθηματικό τύπο, ο οποίος θα προσαυξάνει
την αντικειμενική τιμή κατά ένα ποσοστό που θα αντιστοιχεί στο κέρδος του
κατασκευαστή της οικοδομής.

2. Όσοι αγοράσουν από την 1-1-2006 καινούργιο ή παλιό διαμέρισμα ως
πρώτη κατοικία θα επιβαρυνθούν με φόρο μεταβίβασης ακινήτου για το ποσό που
ξεπερνά το αφορολόγητο όριο της πρώτης κατοικίας, όπως ισχύει σήμερα.
Ειδικότερα, με βάση το ισχύον καθεστώς απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης
οι άγαμοι που αγοράζουν πρώτη κατοικία αξίας έως 65.000 ευρώ. Το όριο αυτό
προσαυξάνεται στα 100.000 ευρώ για τους έγγαμους που δεν έχουν παιδιά. Για
καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά το αφορολόγητο όριο προσαυξάνεται κατά 20.000
ευρώ ενώ για καθένα παιδί από το τρίτο και τα επόμενα προσαυξάνεται κατά
30.000 ευρώ. Για παράδειγμα ένας έγγαμος που έχει δύο παιδιά δεν θα πληρώσει
φόρο μεταβίβασης εφόσον αποκτήσει πρώτη κατοικία αξίας έως 140.000 ευρώ. Αν ο
ίδιος φορολογούμενος αγοράσει κατοικία αξίας 200.000 ευρώ θα πληρώσει φόρο
μεταβίβασης 9-11% επί του ποσού που ξεπερνά το αφορολόγητο όριο, δηλαδή τα
60.000 ευρώ. Από τον ΦΠΑ θα απαλλαγούν και οι φορολογούμενοι που κατασκευάζουν
πρώτη κατοικία με αυτεπιστασία.

3. Από την Πρωτοχρονιά θα ισχύσουν νέες αντικειμενικές τιμές οι οποίες
θα είναι κατά μέσο όρο 30-40% υψηλότερες από τις σημερινές. Μάλιστα, σε
ορισμένες περιοχές η αύξηση των αντικειμενικών τιμών θα φθάσει το 100%. H
διαδικασία για την αύξηση των αντικειμενικών τιμών έχει αρχίσει, και εντός του
καλοκαιριού θα έχουν συνταχθεί οι σχετικοί κατάλογοι για τις περιοχές της
χώρας που υπάγονται στο αντικειμενικό σύστημα.

4. Στις περιπτώσεις κατασκευαστών κατοικιών που πωλούν διαμερίσματα ως
πρώτη κατοικία ο ΦΠΑ που έχουν καταβάλει κατά την κατασκευή του ακινήτου θα
τους επιστρέφεται από την Εφορία. Το ίδιο θα συμβαίνει και με τους
φορολογουμένους που κατασκευάζουν πρώτη κατοικία με αυτεπιστασία.

Στις περιπτώσεις, ωστόσο, που ο κατασκευαστής πουλά καινούργιο διαμέρισμα το
οποίο είναι δεύτερη ή τρίτη κατοικία για τον αγοραστή, θα εισπράττει από τον
τελευταίο Φόρο Προστιθέμενης Αξίας που θα υπολογίζεται με συντελεστή 19% επί
της «εμπορικής» τιμής του ακινήτου.

Ο νέος φόρος κατοχής ακινήτων

ΣΤΑ ΣΧΕΔΙΑ του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών είναι και η θέσπιση
ενιαίου φόρου κατοχής ακινήτων που θα προκαλέσει πρόσθετη επιβάρυνση στους
ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο νέος φόρος θα βασιστεί στα στοιχεία που θα αναγράψουν
οι φορολογούμενοι στο έντυπο δήλωσης ακίνητης περιουσίας E9, το οποίο
υποχρεωτικά υποβάλλεται μαζί με τις φετινές φορολογικές δηλώσεις. Στον νέο
φόρο, που βάση του θα είναι οι νέες αυξημένες αντικειμενικές τιμές των
ακινήτων, εξετάζεται να ενσωματωθούν μια σειρά από τέλη που επιβάλλουν οι
Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης και η Εφορία. Συγκεκριμένα εξετάζεται να
ενσωματωθεί το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων, το
χαρτόσημο ενοικίων, ο συμπληρωματικός φόρος επί των ενοικίων και ο Φόρος
Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας.