Έφτασαν στα όριά τους οι τιμές των ακινήτων

H εκρηκτική άνοδος που σημείωσαν οι τιμές στην ελληνική αλλά και στην
ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων, από το 1997 έως και το 2002, αποτελεί πλέον
παρελθόν. Οι εξελίξεις στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα τα επόμενα χρόνια θα
εξαρτηθούν από το εύρος της διόρθωσης των τιμών, καθώς και από το πόσο γρήγορα
θα απορροφηθούν οι επιπτώσεις από τις επικείμενες φορολογικές αλλαγές (επιβολή
ΦΠΑ από το 2005 και αύξηση των αντικειμενικών αξιών).

Στις επισημάνσεις αυτές καταλήγει, για την Ελλάδα, η νέα έκθεση για τις
προοπτικές της αγοράς κατοικίας στην Ευρώπη («Housing Review 2004») του
βρετανικού ινστιτούτου RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), που
«βλέπει» για το 2004 μικρή υποχώρηση των τιμών στις περισσότερες ευρωπαϊκές
χώρες – μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα – τονίζοντας, ωστόσο, ότι σε καμία
περίπτωση δεν θα πρέπει να αναμένεται «κραχ» στα ακίνητα.

«Ξεφούσκωσε»

Ειδικά για την ελληνική αγορά, το βρετανικό ινστιτούτο αναφέρει πως η
εκρηκτική αύξηση των τιμών, που ξεκίνησε στα τέλη της δεκαετίας του ’90,
δείχνει να ξεφούσκωσε απότομα το καλοκαίρι του 2003. «Από τότε οι τιμές δεν
σημείωσαν την παραμικρή άνοδο», αναφέρει ο συντάκτης της έκθεσης Michael Ball.
Σημειώνει, μάλιστα, πως ο ρόλος που έπαιξαν τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών
δανείων στη ζήτηση για αγορά κατοικίας – και επομένως και στην αύξηση των
τιμών – δεν υφίσταται πλέον ως παράγοντας ενίσχυσης των αξιών. Πολλοί
υποψήφιοι αγοραστές, συνεχίζει η έρευνα, εκτιμούν πως οι τιμές που ζητούν οι
ιδιοκτήτες είναι εξωπραγματικές και δεν δικαιολογούνται από τα πραγματικά
μεγέθη της ελληνικής οικονομίας.

Έκρηξη προσφοράς

Ένας άλλος παράγοντας που, σύμφωνα με την έκθεση, θα δημιουργήσει πιέσεις στην
αγορά είναι η έκρηξη της προσφοράς νέων κατοικιών – πολλές από τις οποίες
πρόκειται να διατεθούν μέσα στο 2004. «Οι Έλληνες κατασκευαστές έχουν μεγάλο
αριθμό ανεκτέλεστων σχεδίων, γεγονός που υποδηλώνει πως η προσφορά – παρά την
ήδη μειωμένη ζήτηση – θα συνεχίσει να αυξάνεται τους επόμενους μήνες»,
αναφέρεται χαρακτηριστικά.

Για όλους τους παραπάνω λόγους, σημειώνει ο συντάκτης, οι τιμές των κατοικιών
στην Ελλάδα θα περάσουν μια περίοδο διόρθωσης, αλλά είναι πιθανό να αρχίσουν
πάλι να αυξάνονται, έπειτα από κάποιο διάστημα και αφού η αγορά θα έχει
«απορροφήσει» τους όποιους κραδασμούς προκύψουν από τις επικείμενες
φορολογικές αλλαγές του 2005.

Καταναλωτική συμπεριφορά

Ειδική αναφορά κάνει η έκθεση και στην επίδραση που είχε το ράλι των τιμών των
κατοικιών (1999 – 2002) στην καταναλωτική συμπεριφορά του Έλληνα. «Τα
προηγούμενα χρόνια, οι μεγάλες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών έκαναν τους
κατόχους τους να αισθάνονται πιο πλούσιοι και, άρα, να αυξάνουν τις δαπάνες
τους για αγορές πολυτελών αγαθών, όπως αυτοκίνητα, ή να ξοδεύουν περισσότερα
χρήματα για διακοπές. Ήδη, όμως, η επιβράδυνση – ή και πτώση, σε κάποιες
περιπτώσεις, των τιμών των κατοικιών στα ακριβά βόρεια και νότια προάστια –
φαίνεται πως έχει αρχίζει να επηρεάζει αρνητικά την καταναλωτική συμπεριφορά
κάποιων νοικοκυριών».

H ανεργία

H ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται εκεί που ήταν πριν από μιάμιση δεκαετία η
ισπανική, αναφέρει η μελέτη. «H βελτίωση του βιοτικού επιπέδου, η ευκολότερη
πρόσβαση στον δανεισμό και οι καλύτερες υποδομές δείχνουν πως κατά την επόμενη
δεκαετία η αγορά κατοικίας θα γνωρίσει μεγάλη ανάπτυξη». Για την ώρα, όμως,
υπάρχει μια σειρά από αντικίνητρα που εμποδίζουν κάτι τέτοιο στο άμεσο μέλλον.
Ένα από αυτά, σύμφωνα με την έρευνα, είναι τα υψηλά ποσοστά ανεργίας στους
νέους. «Αν μειωθεί το ποσοστό αυτό, σε συνδυασμό με μια γενικότερη αύξηση του
εργατικού δυναμικού – εξέλιξη μάλλον αναμενόμενη τα επόμενα χρόνια – θα
αυξηθεί και η ζήτηση για κατοικία, όπως συνέβη κατά το παρελθόν σε άλλες
ευρωπαϊκές χώρες», αναφέρει η μελέτη του RICS.

Μικρά σπίτια

Δύο άλλοι παράγοντες ενίσχυσης της ζήτησης για κατοικία στο μέλλον είναι το
χαμηλό ακόμη, σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα, ποσοστό δανεισμού των
Ελλήνων, καθώς και η ανάγκη των νοικοκυριών να μετακομίσουν σε ένα καλύτερο
σπίτι. Υπολογίζεται πως τουλάχιστον το 20% των 4,6 εκατομμυρίων κατοικιών που
υπάρχουν καταγεγραμμένες στην Ελλάδα δεν πληρούν βασικές ποιοτικές
προδιαγραφές. Ειδική αναφορά γίνεται στα χιλιάδες μικρά διαμερίσματα των 60
τετραγωνικών μέτρων, που δεν ικανοποιούν τις ανάγκες μιας τετραμελούς
οικογένειας.

ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΗ

H πτώση θα καθυστερήσει την ανάκαμψη

H έκθεση κάνει, εμμέσως πλην σαφώς, αναφορά στον κίνδυνο να σημειωθεί πτώση
στις τιμές των ακινήτων σε χώρες στις οποίες πέρυσι σημειώθηκαν διψήφια
ποσοστά αυξήσεων και προειδοποιεί πως κάτι τέτοιο θα έχει ευρύτερες επιπτώσεις
στην ευρωπαϊκή οικονομία και θα καθυστερήσει την αναμενόμενη ανάκαμψη.

Πέρυσι, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 16% στην Ισπανία, 14% στην
Ιρλανδία, 13% στη Βρετανία και 12% στη Γαλλία. Όμως, οι αυξήσεις στις τιμές
των ακινήτων στις χώρες αυτές ήταν δυσανάλογες με τον ρυθμό ανάπτυξης των
αντίστοιχων οικονομιών. Για παράδειγμα, η περίπτωση της Βρετανίας έδωσε, για
μια ακόμη χρονιά, αφορμή σε πολλούς αναλυτές να μιλούν για φαινόμενα
«φούσκας». Κατά το 2003, στο Λονδίνο οι τιμές «έτρεξαν» με ρυθμό αύξησης της
τάξης του 26%. Στην Ιρλανδία, τα πρώτα σημάδια ύφεσης στην αγορά κατοικίας
είναι ήδη ορατά, με σημαντικό ποσοστό κατοικιών να παραμένει αδιάθετο για
μεγαλύτερο χρονικό διάστημα σε σχέση με το 2002.

Δείγμα αγοράς σε κατάσταση «υπερθέρμανσης» ήταν η Μαδρίτη, με τις τιμές των
ακινήτων να αυξάνονται μέσα σε έναν μόλις χρόνο κατά 30%. H αγορά ακινήτων της
Γερμανίας ακολούθησε πορεία παράλληλη με τη γενικότερη εικόνα της γερμανικής
οικονομίας. Αν εξαιρέσει κανείς την αύξηση των ενοικίων στις μεγάλες πόλεις, η
αγορά έδειξε σημάδια κόπωσης, κυρίως λόγω της υπερπληθώρας νέων κατοικιών.