Στεγαστικά: Όταν τα σταθερά επιτόκια τελειώνουν…

Χιλιάδες δανειολήπτες πήραν στεγαστικό δάνειο με ιδιαίτερα ελκυστικό και
σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα χρόνια. Τα επιτόκια αυτά είναι σταθερά και
χαμηλά για τα πρώτα ένα – δύο έτη, λόγω των προσφορών που κάνουν οι τράπεζες.
Όμως, όταν η περίοδος αυτή τελειώνει, έρχεται η ώρα των κυμαινόμενων
επιτοκίων, που είναι υψηλότερα. Πολλοί δανειολήπτες βρίσκονται σήμερα στη θέση
αυτή και αναζητούν τρόπους να αποφύγουν την επιβάρυνση των υψηλότερων,
κυμαινόμενων επιτοκίων με τη μετατροπή τους σε σταθερά.

Δύσκολη υπόθεση

Σήμερα, το κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων είναι γύρω στο 5,31%.
Χαμηλότερο από αυτό το επιτόκιο έχουν, κυρίως, τα στεγαστικά δάνεια με σταθερό
επιτόκιο για τα πρώτα δύο χρόνια. Αντίθετα, μεγαλύτερο, αλλά σταθερό (δεν
υπάρχει κίνδυνος ανόδου), έχουν τα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια μεγαλύτερη
από πέντε έτη (μέχρι 20 έτη). H επιλογή σταθερού ή κυμαινόμενου επιτοκίου
είναι μια δύσκολη υπόθεση, καθώς η απόφαση εξαρτάται από δύο βασικούς
παράγοντες: πόσο διάστημα απομένει μέχρι τη λήξη του δανείου και μέχρι πόσο
μπορεί να αυξηθούν τα κυμαινόμενα επιτόκια.

Μία απλή απάντηση για το πού μπορεί να φτάσουν τα κυμαινόμενα επιτόκια στο
μέλλον δίνουν τα σταθερά επιτόκια για πολλά χρόνια. Για παράδειγμα, τα σταθερά
επιτόκια για 20 χρόνια είναι γύρω στο 6,5%. Άρα, όποιος παραμένει σήμερα στο
κυμαινόμενο 5,31% ρισκάρει να δει το επιτόκιό του μέχρι το 6,5%. Ωστόσο,
επισημαίνουν οι ίδιες πηγές, το μέλλον δεν το ξέρει κανείς. Σε ό,τι αφορά τη
διάρκεια που απομένει μέχρι τη λήξη του δανείου αναφέρουν ότι όσο μικρότερη
είναι τόσο μειώνεται το όφελος για κάποιον που θα προχωρήσει σε αλλαγή των
όρων του δανείου (π.χ. αναχρηματοδότηση, αλλαγή διάρκειας, αλλαγή επιτοκίου
κ.λπ.). Και αυτό, διότι το κόστος της μετατροπής θα είναι μάλλον μεγαλύτερο
από την οποιαδήποτε αύξηση των επιτοκίων. Εκτός κι αν εντός της περιόδου αυτής
τα κυμαινόμενα επιτόκια αυξηθούν πάνω από 1,5-3 μονάδες, όπως προκύπτει από
τους υπολογισμούς, κάτι που θεωρείται μάλλον απίθανο να συμβεί σε μικρό
χρονικό διάστημα (π.χ. σε ένα χρόνο).

Εναλλακτικές λύσεις

Ίσως η μοναδική λύση για να ρίξει κανείς τη μηνιαία δόση είναι η αύξηση της
διάρκειας του στεγαστικού δανείου. Αυτό, όμως, κοστίζει. Για παράδειγμα, για
δάνειο ποσού 45.000 ευρώ, η αύξηση της διάρκειας και η μετατροπή του
κυμαινόμενου επιτοκίου σε σταθερό μπορεί να επιβαρύνουν τον δανειολήπτη έως
και με 12.000 ευρώ επιπλέον, δηλαδή να αυξηθεί το συνολικό κόστος του δανείου
πάνω από 25%. Παρ’ όλ’ αυτά, θα μειωθεί η μηνιαία δόση.

Υπάρχουν, όμως, και ενδιάμεσες λύσεις, οι οποίες μπορεί να συμφέρουν, κατά
περίπτωση.

Έστω ότι ένας δανειολήπτης πήρε στεγαστικό δάνειο για 10 χρόνια με σταθερό
επιτόκιο 3,9% τα πρώτα δύο χρόνια και σήμερα πληρώνει τη μηνιαία δόση με βάση
το τρέχον κυμαινόμενο, που είναι 5,5%. Ο δανειολήπτης αυτός πλήρωνε κάθε μήνα
δόση 453,6 ευρώ για τα πρώτα δύο χρόνια. Από τις πληρωμές αυτές, το υπόλοιπο
του δανείου του μειώθηκε σε 37.675,54 ευρώ. H μηνιαία δόση με κυμαινόμενο
επιτόκιο 5,5% για τα υπόλοιπα οκτώ χρόνια είναι 485,99 ευρώ. Δηλαδή, αυξήθηκε
η μηνιαία δόση περίπου 30 ευρώ τον μήνα.

Ο δανειολήπτης αυτός έχει τις εξής επιλογές:

1. Αν αντέχει την αύξηση της μηνιαίας δόσης, όπως και μια αύξησή της
(στα 508,05 ευρώ) στην περίπτωση περαιτέρω ανόδου του κυμαινόμενου επιτοκίου
μέχρι το 6,7% (που είναι σήμερα από τα υψηλότερα σταθερά επιτόκια για δάνεια
μεγάλης διάρκειας), καλό είναι να μην προχωρήσει σε καμία κίνηση μετατροπής
των όρων του δανείου του.

2. Αν αντέχει μεν την τωρινή αύξηση, αλλά φοβάται ότι δεν θα συμβεί το
ίδιο αν αυξηθούν περαιτέρω τα επιτόκια στο μέλλον, μπορεί να «κλειδώσει» για 7
χρόνια με σταθερό επιτόκιο 5,6% το υπόλοιπο του δανείου (37.675,54 ευρώ). H
μηνιαία δόση του διαμορφώνεται σταθερά για τα επόμενα επτά χρόνια στα 543,19
ευρώ. Δηλαδή, υφίσταται μικρή αύξηση στη μηνιαία δόση, αλλά κατοχυρώνει τη
σιγουριά τού σταθερού επιτοκίου. Επίσης, το σύνολο του δανείου του (κεφάλαιο
και τόκοι) μειώνεται κατά 1.027,05 ευρώ, λόγω της μείωσης της διάρκειας
αποπληρωμής κατά ένα έτος (απέμεναν οκτώ χρόνια και το μείωσε στα επτά). Όμως,
ανάλογα με την τράπεζα, η μετατροπή αυτή μπορεί να του στοιχίσει μέχρι 942
ευρώ.

3. Αν δεν αντέχει την αύξηση, μπορεί να επιλέξει να αυξήσει τη διάρκεια
του δανείου. Αν αυξήσει την υπολειπόμενη διάρκεια των οκτώ ετών σε 15, τότε με
το σταθερό επιτόκιο 6,4% η μηνιαία δόση του θα μειωθεί σε 326,13 ευρώ (από τα
485,99 που πληρώνει με το τρέχον κυμαινόμενο του 5,5%). Όμως, η αλλαγή αυτή
μπορεί να κοστίσει εφάπαξ μέχρι 1.027,05 ευρώ (ανάλογα με την τράπεζα) και
αύξηση του συνολικού κόστους του δανείου ( λόγω περισσότερων δόσεων και τόκων)
κατά 12.047,88 ευρώ. Δηλαδή, το συνολικό κόστος μπορεί να ξεπεράσει τα 13.000
ευρώ (μαζί με την εφάπαξ δαπάνη για τη μετατροπή) που αντιστοιχούν στο 28% του
συνολικού ποσού του δανείου.

Τρεις συμβουλές, ανάλογα με το βαλάντιο

Τραπεζικά στελέχη και ειδικοί της αγοράς δίνουν τις εξής γενικές συμβουλές
προς τους δανειολήπτες που «πέρασαν» πρόσφατα στα υψηλότερα κυμαινόμενα
επιτόκια και αναζητούν τρόπους αποφυγής των κινδύνων που συνεπάγονται τα
επιτόκια αυτά:

1. Αν αντέχει η τσέπη τους την αποπληρωμή της αυξημένης μηνιαίας δόσης
και πιστεύουν ότι θα μπορούν να ανταποκριθούν ακόμη κι αν αυξηθούν τα επιτόκια
μέχρι το 6,7% (όσο είναι το υψηλότερο σταθερό επιτόκιο σήμερα για δάνεια
μακροχρόνιας διάρκειας), να μην προχωρήσουν σε καμία κίνηση. Και αυτό, γιατί
οποιαδήποτε κίνηση θα αυξήσει το τελικό κόστος του δανείου τους.

2. Αν δεν «ρισκάρουν» το ενδεχόμενο αύξησης των επιτοκίων, επειδή
φοβούνται ότι δεν θα μπορούν να ανταποκριθούν στην αποπληρωμή της οφειλής
τους, μπορούν να «κλειδώσουν» το τρέχον επιτόκιο με ένα σταθερό. Το κόστος
μπορεί να είναι από μηδενικό μέχρι 2,5% επί του υπολοίπου, ανάλογα με την
τράπεζα. Σημαντικό, επίσης, είναι να επιτρέπει η τράπεζα την αλλαγή των όρων
της σύμβασης.

3. Αν η οικονομική τους κατάσταση δεν αντέχει την αυξημένη δόση από το
μεγαλύτερο κυμαινόμενο επιτόκιο, η λύση είναι η αύξηση της διάρκειας του
δανείου. Έτσι θα μειωθεί η μηναία δόση αποπληρωμής του δανείου, αλλά η κίνηση
αυτή οδηγεί σε αύξηση του συνολικού κόστους εξόφλησης.

Προϋποθέτει δε ότι η τράπεζα επιτρέπει αλλαγές στη σύμβαση. Διαφορετικά, ο
δανειολήπτης θα πρέπει να αλλάξει τράπεζα (να μεταφερθεί το στεγαστικό σε άλλη
τράπεζα) και το κόστος μπορεί να φτάσει μέχρι το 5% επί του υπολοίπου.