Πέφτουν τα επιτόκια, μένουν τα καπέλα στα στεγαστικά

Η επιλογή ενός στεγαστικού δανείου, μετά τον ορυμαγδό των μειώσεων στο
«μέτωπο» των επιτοκίων κατά τις προηγούμενες ημέρες, αποδεικνύεται ευκολότερη
υπόθεση σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν, αλλά χρειάζεται πάντα προσοχή. Και
αυτό, γιατί υπάρχουν μία σειρά από επιμέρους επιβαρύνσεις, οι οποίες
συνοδεύουν τον δανεισμό και ανεβάζουν το τελικό κόστος.

Ο λόγος δεν αφορά μόνο την εισφορά του Ν. 128/75, η οποία άλλωστε ισχύει για
το σύνολο των δανείων που χορηγούνται από τις τράπεζες, αλλά και μία σειρά από
άλλες επιβαρύνσεις, όπως, για παράδειγμα, αυτές που συνιστούν οι ­
υποχρεωτικές πολλές φορές ­ ασφαλίσεις πυρός, σεισμού ή και ζωής, αλλά και τα
έξοδα φακέλου, που χρεώνονται πάντα στον δανειολήπτη.

Αν στα παραπάνω προστεθούν και τα κόστη, που συνεπάγονται τα έξοδα για τον
δικηγόρο που θα υπογράψει τα συμβόλαια, τον μηχανικό που θα αξιολογήσει το
ακίνητο ή ακόμα και τα έξοδα της προσημείωσης του ακινήτου (σ.σ.: το οποίο, ως
γνωστόν, μπαίνει ως εγγύηση για τη χορήγηση του δανείου), τότε το τελικό
κόστος αυξάνει ακόμη περισσότερο. «Όχι τόσο ώστε να αλλάξει τη συνολική μορφή
του δανείου από πλευράς τελικής επιβάρυνσης, αλλά αρκετά ώστε να κεντρίσει το
ενδιαφέρον του υποψήφιου δανειολήπτη, όταν διερευνά την αγορά», τονίζει
αρμόδιο τραπεζικό στέλεχος από τον χώρο της στεγαστικής πίστης, που
παρακολουθεί, λόγω θέσης, εκ του σύνεγγυς τις εξελίξεις.

Όλα δείχνουν ότι μετά την ευθυγράμμιση, που σχεδόν έχει επέλθει σε επίπεδο
επιτοκίων, το παιχνίδι των μεριδίων αγοράς θα παιχτεί και σε άλλους,
περιφερειακούς τομείς, όπως είναι, για παράδειγμα, η άμεση εξυπηρέτηση του
κοινού, το service και η δυνατότητα άμεσης επαφής του πελάτη με το τραπεζικό
στέλεχος.

Σε κάθε περίπτωση, όμως, σημαίνοντα ρόλο θα παίξουν στο άμεσο μέλλον και τα
επιπλέον κόστη, τα οποία συνεπάγονται οι επιμέρους επιβαρύνσεις που
αναφέρθηκαν παραπάνω.

Οι επιβαρύνσεις

Έτσι, από έρευνα αγοράς προκύπτει ότι υπάρχει μηνιαίως ένα κόστος της τάξεως
των 11.932 δραχμών, για ένα δάνειο 20.000.000 δραχμών, 15ετούς διάρκειας, το
οποίο επιβαρύνεται από υποχρεωτική ασφάλιση πυρός, σεισμού και ζωής. Αν
επιχειρηθεί μια αναγωγή του επιπλέον αυτού κόστους στο επιτόκιο με το οποίο
δίνεται το δάνειο, προκύπτει ένα τελικό ποσοστό αυξημένο κατά 1,20%, σε σχέση
με αυτό που διαφημίζεται προς το καταναλωτικό κοινό, χωρίς να υπολογίζεται
βεβαίως η επιβάρυνση του Ν. 128/75. Ας σημειωθεί δε, ότι η επιβάρυνση αυτή
απαντάται σε δύο τράπεζες, οι οποίες δραστηριοποιούνται σήμερα στη χώρα μας.

Από την ίδια έρευνα αγοράς προκύπτει επίσης ότι, πέραν του 1,20%, στην
ελληνική αγορά πάντα, συναντώνται και επιβαρύνσεις της τάξεως του 0,75% ή του
0,50%, αλλά και του 0,30% και του 0,25%, για τον ίδιο λόγο. Για την ιστορία,
θα πρέπει να αναφερθεί ότι η δραχμική επιβάρυνση στο 0,25% αντιστοιχεί στο
ποσό των 2.940 δραχμών.

Οι «ελαφρύνσεις»

Στο σημείο αυτό, πάντως, θα πρέπει να διευκρινισθεί ότι σήμερα στην αγορά
υπάρχουν και τράπεζες οι οποίες ακολουθούν μια παρελκυστική πολιτική, σε σχέση
με όσα προαναφέρθηκαν, εφαρμόζοντας δύο μεθόδους μάρκετινγκ:

­ Η μία πρεσβεύει τη δωρεάν παροχή των παραπάνω περιφερειακών επιβαρύνσεων,
υπό την έννοια ότι αναλαμβάνουν τα ίδια τα πιστωτικά ιδρύματα το συγκεκριμένο
κόστος.

­ Η άλλη πρεσβεύει τη μη υποχρεωτική σύναψη των παραπάνω ασφαλιστήριων
συμβάσεων. Η δεύτερη αυτή κατηγορία αφορά τις ασφάλειες ζωής, ενώ στις
περιπτώσεις της ασφάλισης πυρός και σεισμού, που είναι υποχρεωτικές, όταν δεν
τις αναλαμβάνουν οι πελάτες-δανειολήπτες, παρέχονται δωρεάν από τις τράπεζες.

Και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις οι «ελαφρύνσεις» αυτές γίνονται στο πλαίσιο
της προσπάθειας προσέλκυσης νέων πελατών, εν όψει του συνεχώς αυξανόμενου
ανταγωνισμού, που αναπτύσσεται τον τελευταίο καιρό μεταξύ των εμπορικών
τραπεζών. Δεν αποκλείεται δε, κατά το αμέσως προσεχές διάστημα, και όταν τα
περιθώρια μείωσης των στεγαστικών επιτοκίων εξαντληθούν, την ίδια πολιτική να
ακολουθήσουν και τα υπόλοιπα πιστωτικά ιδρύματα.

Το ίδιο αναμένεται να συμβεί και σε ό,τι αφορά τα γνωστά σε όλους τους
δανειολήπτες έξοδα φακέλου.

Τα έξοδα

Τα τελευταία, όπως προκύπτει και πάλι από έρευνας αγοράς, κυμαίνονται σήμερα
μεταξύ του 1% και του 2% επί του συνολικού ποσού του δανείου που χορηγείται.

Σε ελάχιστες μόνο περιπτώσεις, οι οποίες στην ουσία συνιστούν την εξαίρεση του
κανόνα, το ποσοστό αυτό ξεφεύγει παραπάνω, ενώ υπάρχει και μία περίπτωση κατά
την οποία το ποσοστό διαμορφώνεται στο 0,5%, όταν το ποσό το οποίο δανείζεται
κανείς είναι μεγαλύτερο των 20.000.000 δραχμών.

Σε άλλες περιπτώσεις πάλι, έχει ορισθεί ένα πάγιο ποσό, το οποίο κυμαίνεται
μεταξύ 100.000 και 250.000 δραχμών. Στα παραπάνω ποσά θα πρέπει να
προσμετρηθούν και τα έξοδα που απαιτούνται για τον δικηγόρο, ο οποίος θα
κληθεί στην υπογραφή των συμβολαίων και τα οποία από περίπτωση σε περίπτωση διαφέρουν.

Εν προκειμένω, τα ποσά κυμαίνονται από 25.000 έως 110.000 δραχμές, ενώ σε
ορισμένες περιπτώσεις και τα έξοδα αυτά «αφομοιώνονται» από τα έξοδα φακέλου.

Γι’ αυτό ο υποψήφιος δανειολήπτης θα πρέπει να διευκρινίσει και το
συγκεκριμένο ζήτημα ­ αν βεβαίως το θεωρεί κρίσιμο ­ κατά τη διάρκεια των
προκαταρκτικών συζητήσεων, πριν από την χορήγηση του στεγαστικού δανείου. Το
ίδιο ισχύει και σε ό,τι αφορά την πληρωμή του μηχανικού, ο οποίος ως
εμπειρογνώμονας θα εξετάσει το προς απόκτηση ακίνητο.

Άλλες τράπεζες ορίζουν ένα πάγιο ποσό, που κυμαίνεται από περίπτωση σε
περίπτωση, άλλες το συγκαταλέγουν στα έξοδα πληρωμής του δικηγόρου, άλλες το
εντάσσουν στα έξοδα φακέλου και άλλες πάλι ορίζουν ένα αρχικό ποσό και μετά
«χρεώνουν» τον δανειολήπτη με ένα κόστος για κάθε πιστοποίηση προόδου εργασιών
στο ακίνητο. Τέλος, σε ό,τι αφορά τα έξοδα προσημείωσης, αυτά στο σύνολό τους
και πάλι βαρύνουν τον δανειολήπτη, αλλά έχουν το χαμηλότερο κόστος από όλες
τις επιβαρύνσεις που προαναφέρθηκαν.