Στάση αναμονής από τις εταιρείες ακινήτων

Προβληματισμό προκαλεί σε κύκλους της αγοράς το ισχύον θεσμικό πλαίσιο
επένδυσης σε ακίνητα μέσω αμοιβαίων κεφαλαίων ή εταιρειών επενδύσεων ακινήτων,
καθώς ο σχετικός νόμος σε πολλά επίμαχα σημεία του επιδέχεται αντικρουόμενες
“ερμηνείες”, γεγονός που δυσχεραίνει την έναρξη λειτουργίας της νέας αγοράς
και την εκδήλωση των πρώτων επιχειρηματικών πρωτοβουλιών. Εν τω μεταξύ τα
ενδιαφερόμενα μέρη αναμένουν την έκδοση κοινής απόφασης από τα υπουργεία
Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που θα ορίζει τη μέθοδο αποτίμησης ακινήτων
από τους ελεγκτές του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών, όπως ορίζεται από το Ν.
2778/1999.

Καμία επιχείρηση από όσες έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για τη δραστηριοποίησή
τους στα αμοιβαία κεφάλαια ή τις εταιρείες επενδύσεων ακινήτων (τράπεζες
Αγροτική, Εθνική, EFG Eurobank, ΕΤΒΑ και ο ασφαλιστικός όμιλος Interamerican)
δεν έχει υλοποιήσει τα σχέδιά της. Πάντως, σε προχωρημένο στάδιο αξιοποίησης
της νέας επενδυτικής προοπτικής που έχει δημιουργηθεί βρίσκεται η EFG
Properties, η οποία έχει αναλάβει τη δημιουργία εταιρείας επενδύσεων ακινήτων
για λογαριασμό του ομίλου Eurobank, καθώς και τη μελλοντική διαχείριση των
ακινήτων της.

Όπως αναφέρουν στα “ΝΕΑ” στελέχη του κλάδου των θεσμικών επενδυτών, η
εκκρεμότητα της έκδοσης της απαραίτητης κοινής υπουργικής απόφασης (ΚΥΑ)
αποτελεί ένα μόνο από τα προβλήματα που εμποδίζουν την έναρξη λειτουργίας της
νέας αγοράς. Επισημαίνεται ότι η επεξεργασία της ΚΥΑ έχει περάσει από το ΥΠΕΘΟ
στο υπουργείο Οικονομικών, όπου και βρίσκεται εδώ και τουλάχιστον δύο μήνες.
Οι ίδιοι αναφέρουν ότι τα πρώτα προβλήματα με το θεσμικό πλαίσιο των αμοιβαίων
κεφαλαίων ακίνητης περιουσίας παρουσιάζονται στο γεγονός ότι πρέπει να
διενεργείται τριμηνιαία αποτίμηση της αξίας του ενεργητικού τους ως προς τα
στοιχεία ακινήτων τους, τα οποία δεν μπορούν να ξεπερνούν σε αξία το 70% του
ενεργητικού τους. Σε περίπτωση κατά την οποία παροδικές διακυμάνσεις της
αγοράς ακινήτων αυξήσουν ή μειώσουν το ποσοστό αυτό, η ΑΕΔΑΚ ακινήτων θα
αναγκαστεί να πουλήσει ή να αγοράσει ακίνητα (;), αντιστοίχως.

Ένα άλλο πρόβλημα φαίνεται ότι είναι το ζήτημα της χρέωσης ή όχι του φόρου
μεταβίβασης ακινήτων στις περιπτώσεις εισφοράς ακίνητης περιουσίας ως αντίτιμο
για τη συμμετοχή σε αμοιβαίο κεφάλαιο ακινήτων. Στελέχη του τραπεζικού κλάδου
αναφέρουν ότι δεν είναι απολύτως σαφές ούτε το καθεστώς φορολόγησης των εσόδων
των α/κ ακινήτων από την ενοικίαση της ακίνητης περιουσίας τους σε τρίτους.
Επιπλέον, τη “γνωμοδότηση” της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς φαίνεται ότι θα
χρειαστεί η εφαρμογή των άρθρων 6 και 22 του Ν. 2778/1999, τα οποία προβλέπουν
ότι επιτρέπεται η επένδυση σε ακίνητα που βρίσκονται υπό αποπεράτωση ή
επισκευή, των οποίων τα έξοδα δεν υπερβαίνουν στο σύνολό τους το 25% της
συνολικής αξίας του ακινήτου μετά την αποπεράτωση ή επισκευή. Σύμφωνα με
ερμηνεία που δίνει μερίδα στελεχών του κλάδου θεσμικών επενδυτών, τα παραπάνω
άρθρα επιτρέπουν την αγορά ακριβών αστικών και περιαστικών οικοπέδων τα οποία
δεν εμπεριέχουν κτίσμα, καθώς η “ολοκλήρωση” της επένδυσης με τη δόμηση
κτιρίου σε έκταση που βρίσκεται σε ακριβή περιοχή (π.χ. το κέντρο της Αθήνας)
είναι δυνατόν να ανέλθει στο 25% της συνολικής επένδυσης. Διάφορες ερμηνείες,
σύμφωνα με τους ίδιους, επιδέχεται και ο υπολογισμός του “βαθμού περάτωσης”
κτιρίων, καθώς στα επίμαχα άρθρα δεν αναφέρεται αν στον υπολογισμό του υπό
αποπεράτωση ποσοστού θα πρέπει να περιληφθεί η αξία της γης που περιλαμβάνει
το κτίριο.