Φορολογικός Οδηγός Οι «σκόπελοι» της δήλωσης για τους ιδιοκτήτες ακινήτων

Οι φορολογούμενοι οι οποίοι είναι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώσουν και
φέτος πρόσθετο φόρο είτε για το πραγματικό είτε για το τεκμαρτό εισόδημα που
απέκτησαν από τα ακίνητά τους στη διάρκεια του 1999.

«Λογαριασμό» στην Εφορία πρέπει να δώσουν και οι ιδιοκτήτες ακινήτων για τα εισοδήματα που εισέπραξαν από ενοίκια καθώς και για το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση

Ο πίνακας 4Ε, που βρίσκεται στη δεύτερη σελίδα της δήλωσης, αναφέρεται στην
ακίνητη περιουσία και στα εισοδήματα τα οποία προέρχονται από αυτήν. Πρέπει να
τον συμπληρώσουν όσοι έχουν εισπράξει ενοίκια από κατοικίες, καταστήματα,
γραφεία, αποθήκες, γήπεδα, γαίες ή από χώρους όπου κάποιοι έχουν τοποθετήσει
επιγραφές, διαφημίσεις, κ.λπ. Την ίδια υποχρέωση έχουν όσοι εισέπραξαν χρήματα
από υπενοικίαση όλων αυτών των ακινήτων και χώρων, καθώς και οι ιδιοκτήτες που
χρησιμοποιούν αυτά τα ακίνητα (ιδιοχρησιμοποίηση) ή κατοικούν οι ίδιοι σ’ αυτά
(ιδιοκατοίκηση). Θα πρέπει επίσης να αναφερθεί και τυχόν δωρεάν παραχώρηση της
χρήσης κάποιων ακινήτων ή χώρων που έχει ο φορολογούμενος, εκτός από το
εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κατοικίας από γονείς σε παιδιά και
αντίστροφα.

Η Εφορία δεν φορολογεί μόνον τα πραγματικά εισοδήματα, αλλά και τα λεγόμενα
τεκμαρτά. Το σκεπτικό τής φορολογικής αρχής είναι ότι όταν ασκείς κάποιο
επάγγελμα μέσα σε ακίνητο ή χώρο που είναι δικός σου, τότε γλιτώνεις το ποσό
που θα πλήρωνες για ενοίκιο.

Άρα, για την Εφορία αυτό που δεν πληρώνει ο φορολογούμενος είναι κατά τεκμήριο
εισόδημα και επομένως φορολογείται.

ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ

Εξαιρεί, όμως, τους φορολογουμένους που μένουν στο δικό τους σπίτι μέχρι 150
τ.μ., πλέον 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο. Στην περίπτωση αυτή, δεν
λαμβάνεται υπόψη τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση.

Το ίδιο ισχύει και εάν ο φορολογούμενος έχει και ένα δεύτερο σπίτι που
χρησιμοποιείται είτε για εξοχικό είτε όχι. Προϋπόθεση είναι ότι το άθροισμα
των τ.μ. της κύριας και της δευτερεύουσας κατοικίας δεν ξεπερνά τα 150 τ.μ.,
πλέον 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο.

Αν, για παράδειγμα, ο φορολογούμενος, ο οποίος έχει μέχρι δύο παιδιά που τον
βαρύνουν, κατοικεί σ’ ένα ιδιόκτητο διαμέρισμα ή μονοκατοικία 90 τ.μ. και έχει
ένα εξοχικό μέχρι 60 τ.μ., τότε γλιτώνει από την ιδιοκατοίκηση.

Αν το άθροισμα υπερβαίνει τα 150 τ.μ., τότε η Εφορία θα λάβει υπόψη ως
τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση εκείνο το ποσό που αναλογεί στα
τετραγωνικά μέτρα τα οποία είναι πάνω από τα 150.

ΤΟ Ε2

Πριν όμως συμπληρωθεί ο πίνακας 4Ε (στη δεύτερη σελίδα της δήλωσης), όπου
αναγράφονται τα εισοδήματα από ακίνητα γενικά, πρέπει να συμπληρωθεί το έντυπο
Ε2. Πρόκειται για μια κατάσταση όπου ο φορολογούμενος πρέπει να γράψει
αναλυτικά όλα τα μισθώματα από ακίνητα (πραγματικά και τεκμαρτά).

Αν δεν έχει κανένα άλλο ακίνητο εκτός από αυτό που ιδιοκατοικεί και ένα
δεύτερο (εξοχικό ή όχι), τότε δεν υποχρεούται να συμπληρώσει το έντυπο Ε2. Το
έντυπο Ε2 δεν υποχρεούται να το συμπληρώσει σε περίπτωση δύο δευτερευουσών
κατοικιών από τις οποίες η μία είναι εξοχική και η άλλη μη εξοχική (αστική).
Αν, όμως, έχει περισσότερες δευτερεύουσες κατοικίες, τότε ο φορολογούμενος
έχει την υποχρέωση να συμπληρώσει το έντυπο Ε2. Επίσης, αν ο φορολογούμενος
έχει ακίνητα ή χώρους και εισπράττει εισοδήματα, τότε θα πρέπει να συμπληρώσει
το έντυπο Ε2 αναλυτικά (ένα προς ένα) και τα συνολικά ποσά (τα αθροίσματα) θα
πρέπει να μεταφερθούν στον πίνακα 4Ε. Στον πίνακα αυτό θα αναγραφεί και η
επιφάνεια κάθε ιδιοκατοικούμενης (κύριας ή δευτερεύουσας) κατοικίας,
ανεξάρτητα από το αν το άθροισμα είναι κάτω από 150 τ.μ. Θα πρέπει επίσης να
αναφέρεται και το πόσο θα ήταν το ενοίκιο που θα πλήρωνε αν οι κατοικίες που
ιδιοκατοικούνται (κύρια ή δευτερεύουσα) δεν ήταν ιδιοκτησία του
φορολογούμενου. Αυτό πρέπει να γίνει, είτε τα τ.μ. υπερβαίνουν τα 150, πλέον
20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο, είτε όχι. Αν δεν υπερβαίνουν το όριο
αυτό, η Εφορία δεν θα λάβει υπόψη της το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση,
παρ’ ότι το έχει αναγράψει ο φορολογούμενος.

ΟΙ ΜΕΙΩΣΕΙΣ

Όταν ολοκληρωθούν όλες αυτές οι υποχρεώσεις, έρχεται η σειρά των δικαιωμάτων
του φορολογουμένου, καθώς στον πίνακα 4Ε από τους κωδικούς 151 και μετά
αρχίζουν οι μειώσεις. Δηλαδή από τα εισοδήματα από ακίνητα, τα οποία θα
δηλώσει ο φορολογούμενος, η Εφορία θα αφαιρέσει ένα ποσοστό από τις δαπάνες
που τυχόν έκανε μέσα στο 1999 για τα ακίνητα αυτά.

Όχι, βέβαια, κάθε δαπάνη, αλλά μόνον ορισμένες κατηγορίες, όπως είναι αυτές
για ασφάλιστρα πυρκαγιάς ή άλλων κινδύνων, για επισκευή και συντήρηση, για
αμοιβή δικηγόρων, για δίκες που είχατε με τους ενοικιαστές σας για απόδοση
μισθίου ή για να καθοριστούν δικαστικώς τα ενοίκια.

Αναγνωρίζονται επίσης οι δαπάνες για την επισκευή και συντήρηση του καυστήρα
κεντρικής θέρμανσης και άλλες δαπάνες για κοινόχρηστους χώρους που αναλογούν
επιμεριστικά στους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Έτσι, λοιπόν, η Εφορία από τις δαπάνες θα αφαιρέσει: -10% για αποσβέσεις,
εφόσον τα ακίνητα χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, οικοτροφεία, σχολεία,
φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή θεάτρων, ξενοδοχεία, κλινικές και
σανατόρια. -15% για τα ασφάλιστρα πυρκαγιάς και άλλων κινδύνων, για έξοδα
επισκευής και συντήρησης και αμοιβή δικηγόρου. Αν τα ακίνητα είναι γραφεία,
καταστήματα, αποθήκες κ.λπ., τότε η Εφορία θα αφαιρέσει μόνον 5% για
αποσβέσεις και μόνον 5% για ασφάλιστρα, έξοδα κ.λπ.

Όμως, η αφαίρεση για ασφάλιστρα, επισκευές κ.λπ. θα γίνει εφόσον συνυποβληθούν
τα απαραίτητα δικαιολογητικά, δηλαδή οι αποδείξεις λιανικής πώλησης, παροχής
υπηρεσιών κ.λπ.

Η ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΗΣΗ

Στην περίπτωση που ο φορολογούμενος έχει ένα σπίτι μέχρι 150 τ.μ., πλέον 20
τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο, θα γράψει ένα τεκμαρτό ενοίκιο κατά την
εκτίμησή του, το οποίο έτσι κι αλλιώς δεν θα ληφθεί υπόψη από την Εφορία. Το
ίδιο ισχύει αν και η δευτερεύουσα κατοικία έχει επιφάνεια που μαζί με το
εμβαδόν της κύριας δεν ξεπερνά τα 150 τ.μ., πλέον 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά
το δεύτερο. Στην περίπτωση που το άθροισμα της επιφάνειας της κύριας και της
πρώτης δευτερεύουσας κατοικίας είναι μεγαλύτερο από 150 τ.μ., πλέον 20 τ.μ.
για κάθε παιδί μετά το δεύτερο, πάλι ο φορολογούμενος θα γράψει ένα τεκμαρτό
ενοίκιο κατά την εκτίμησή του.

Η Εφορία όμως θα υπολογίσει μόνη της το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση.
Το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα της ιδιοκατοίκησης δεν μπορεί να είναι μικρότερο
από 3,5% της αξίας του ακινήτου. Η αξία του ακινήτου προκύπτει από τον
πολλαπλασιασμό των εξής:

Πρώτον: Το εμβαδόν της κύριας επιφάνειας της κατοικίας. Σ’ αυτήν προστίθεται
όμως το 20% της επιφάνειας της αποθήκης και του γκαράζ, αν είναι ανεξάρτητα
από την κατοικία, π.χ. βρίσκονται στο υπόγειο ή στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας
οικοδομής. Δεν υπολογίζεται η επιφάνεια του χώρου στάθμευσης σε πιλοτή.

Δεύτερον: Της τιμής ζώνης που ίσχυε την 1/1/1999. Αν η κατοικία βρίσκεται σε
περιοχή όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των
ακινήτων, παίρνουμε την τιμή ενοικίασης.

Τρίτον: Του διορθωτικού συντελεστή, ο οποίος ανάλογα με την τιμή ζώνης ή
εκκίνησης είναι ο εξής:

Τιμή ζώνης ή εκκίνησης Συντελεστής

Μέχρι 150.000 δρχ. 1,10

Από 150.001 μέχρι 250.000 1,20

Από 250.001 μέχρι 400.000 1,30

Από 400.001 και πάνω 1,40

Τέταρτον: Του συντελεστή παλαιότητας, που ισχύει στη φορολογία μεταβίβασης
ακινήτων για τον προσδιορισμό της αξίας των κτιρίων με βάση την τιμή ζώνης.

ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ

Ποιοι υποβάλλουν φορολογική δήλωση

Εάν ανήκετε σε κάποια από τις κατηγορίες πολιτών που ακολουθούν, τότε
φροντίστε να είστε συνεπείς στο ραντεβού με την Εφορία. Αναλυτικά,
υποχρεωμένοι να υποβάλλουν φορολογική δήλωση είναι:

­ Κάθε φορολογούμενος που ο ίδιος ή η σύζυγός του έχει εισόδημα που ξεπερνάει
τις 400.000 δρχ. ή έχουν τεκμήριο πάνω από 400.000 δρχ.

­ Όσοι έχουν εισόδημα κάτω από 400.000 δρχ., αλλά εμφανίζουν ζημιές από
εμπορική ή γεωργική επιχείρηση.

­ Οι μισθωτοί και οι συνταξιούχοι με εισόδημα μεγαλύτερο από 800.000 δρχ.

­ Οι αγρότες με εισόδημα πάνω από 1.000.000 δρχ. που προέρχεται από τη
γεωργική δραστηριότητα.

­ Όσοι έχουν: Ι.Χ., ημιφορτηγό, μοτοσυκλέτα από 500 κυβικά εκατοστά και πάνω,
κότερο, άκατο, θαλαμηγό, αεροσκάφος, τζιπ, σκάφος αναψυχής, καθώς και όσοι
χρησιμοποιούν τα προαναφερόμενα μέσα εφόσον αυτά ανήκουν στη σύζυγο ή τα
προστατευόμενα μέλη τους, είτε στις εταιρείες στις οποίες μετέχουν ως εταίροι,
διαχειριστές εταίροι ή, προκειμένου για Α.Ε., πρόεδροι ή διοικητές ή
διευθύνοντες ή εντεταλμένοι σύμβουλοι.

­ Όσοι έχουν στην προσωπική τους υπηρεσία ένα ή περισσότερα πρόσωπα ως έμμισθο
προσωπικό (οικιακοί βοηθοί, κηπουροί κ.ά.).

­ Όσοι έχουν ατομική επιχείρηση ή είναι ελεύθεροι επαγγελματίες.

­ Οι φορολογούμενοι που μετέχουν σε προσωπική εταιρεία, ΕΠΕ, αστική εταιρεία,
κοινοπραξία ή κοινωνία.

­ Όσοι έχουν έσοδα από ακίνητα πάνω από 50.000 δρχ. το χρόνο.

­ Εκείνοι που αγοράζουν ακίνητα, κτίζουν οικοδομή, διατηρούν εξοχικό σπίτι ή
κατοικούν σε σπίτι πάνω από 150 τετραγωνικά μέτρα, εκτός από τους κατοίκους
της αλλοδαπής, εφόσον διατηρούν στην Ελλάδα δευτερεύουσα κατοικία μέχρι 150 τ.μ.

– Τα φυσικά πρόσωπα που αποκτούν και γεωργικό εισόδημα, χωρίς να είναι κύριο
επάγγελμα, αγρότες ανεξάρτητα από το ύψος του εισοδήματος ή των επιδοτήσεων
που λαμβάνουν

­ Οι αγρότες που παίρνουν επιδοτήσεις: πάνω από 500.000 δρχ. για προϊόντα
φυτικής παραγωγής ή πάνω από 750.000 δρχ. για προϊόντα ζωικής παραγωγής, καθώς
και όσοι παίρνουν καλλιεργητικά δάνεια πάνω από 2.000.000 δρχ.

­ Οι πλανόδιοι πωλητές και όσοι έχουν άδεια για τις λαϊκές αγορές.

­ Εκείνοι που πήραν επιστροφή ΦΠΑ πάνω από 300.000 δρχ.

­ Όποιος προσκληθεί από τον προϊστάμενο της Δημόσιας Οικονομικής Υπηρεσίας να
υποβάλει φορολογική δήλωση. Αν αυτό συμβεί, τότε είστε υποχρεωμένος να κάνετε
δήλωση μέσα σε 30 ημέρες.

ΟΙ ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ

Φροντίστε να είστε συνεπείς στο… ραντεβού

Οι φορολογούμενοι έχουν ήδη παραλάβει ταχυδρομικά τα τρία έντυπα της
φορολογικής δήλωσης. Τα δύο από αυτά πρέπει να τα συμπληρώσουν και να τα
υποβάλουν στην Εφορία.

Όσον αφορά το τρίτο έντυπο καλό θα ήταν να το συμπληρώσουν και αυτό και να το
κρατήσουν στο αρχείο τους. Σε περίπτωση ανάγκης θα το χρησιμοποιήσουν.

Καλού – κακού, όμως επειδή συμβαίνει αρκετά συχνά να χάνονται δηλώσεις από την
Εφορία, και οι φορολογούμενοι εκτός από το αντίγραφο της δήλωσης θα πρέπει να
κρατούν και αντίγραφα όλων των δικαιολογητικών (βεβαιώσεων, πιστοποιητικών και
άλλων εγγράφων) που θα επισυνάπτονται στη φορολογική δήλωση.

Εάν αποφασίσετε να την ταχυδρομήσετε, τότε η αποστολή πρέπει να γίνει με τη
διαδικασία του συστημένου. Την απόδειξη που θα σας δώσουν στο ταχυδρομείο
είναι προτιμότερο να την φυλάξετε. Υπάρχει και η λύση της εξουσιοδότησης σε
κάποιο άλλο πρόσωπο, προκειμένου να υποβάλει, αντί του φορολογουμένου, τη
δήλωσή του.

ΠΩΣ ΔΗΛΩΝΕΤΑΙ ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ

Οι σύζυγοι έχουν υποχρέωση να υποβάλλουν στη δήλωση για τα εισοδήματα στα
οποία ο φόρος υπολογίζεται χωριστά. Σ’ αυτή την περίπτωση η δήλωση υπογράφεται
και από του ς δύο συζύγους.

2. Οι σύζυγοι υποβάλλουν χωριστά φορολογική δήλωση στις ακόλουθες περιπτώσεις:

– Όταν δεν μένουν μαζί, κατά το χρόνο υποβολής της δήλωσης, λόγω διακοπής της
έγγαμης συμβίωσης.

– Όταν ο ένας από τους δύο είναι σε κατάσταση πτώχευσης.

– Όταν ό ένας από τους δύο έχει τεθεί σε δικαστική ή νόμιμη απαγόρευση ή τελεί
υπό δικαστική αντίληψη

3. Επίσης υποχρέωση για την υποβολή δήλωσης έχουν:

– Ο πατέρας για τα εισοδήματα των ανήλικων παιδιών που φορολογούνται χωριστά.
Αν δεν υπάρχει πατέρας ή έχει χάσει την γονική μέριμνα, την υποχρέωση για
υποβολή δήλωσης την έχει η μητέρα.

– Ο κηδεμόνας ή ο προσωρινός διαχειριστής ή ο μεσεγγυούχος για περιπτώσεις
σχολάζουσας κληρονομιάς ή επιδικίας ή μεσεγγύησης, αντίστοιχα.

– Ο επίτροπος ή ο κηδεμόνας ή ο αντιλήπτορας, στις περιπτώσεις, αντίστοιχα,
ανηλίκων ή δικαστικώς ή νομίμως απαγορευμένων ή αυτών που τελούν υπό δικαστική αντίληψη.

– Οι κληρονόμοι του φορολογούμενου για το συνολικό εισόδημά του μέχρι την
ημέρα του θανάτου του.