Γιατί και πώς αποκτούν ΑΦΜ οι πολυκατοικίες

Κατά τις προηγούμενες δεκαετίες, αν και ήταν τυπικά υποχρεωτικό, ελάχιστες πολυκατοικίες προχωρούσαν σε έκδοση ΑΦΜ της διαχείρισής τους, εξαιτίας της γραφειοκρατίας και του προστίμου εκπροθέσμου που επιβαλλόταν. Ηδη σήμερα όμως η ύπαρξη ΑΦΜ πολυκατοικίας αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για πάμπολλα θέματα, όπως την απασχόληση  προσωπικού, την πληρωμή δαπανών της πολυκατοικίας, το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού της διαχείρισης για την κατάθεση του αποθεματικού, την είσπραξη κοινοχρήστων, τη διενέργεια κάθε είδους πράξεων φορολογικού ενδιαφέροντος (π.χ. εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων) και κυρίως την ένταξη πολυκατοικιών στο πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών «ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ», που συνεπάγεται και την έκδοση ταυτότητας κτιρίου, και σε άλλα μελλοντικά επιδοτούμενα προγράμματα.

Ομως πρόσφατα, μετά από συνεχή υπομνήματα της ΠΟΜΙΔΑ, η διαδικασία αυτή απλοποιήθηκε σημαντικά. Συγκεκριμένα με την απόφαση Α.1257/20.12.2021 του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή, όπως εξειδικεύτηκε με την Α.2054/2022, οι διαχειρίσεις  πολυκατοικιών μπορεί και πρέπει να αποκτήσουν ΑΦΜ αφού πλέον σήμερα:

Οπου υπάρχει σύσταση οροφοκτησίας και οποιουδήποτε είδους κανονισμός, έστω και στοιχειωδώς διατυπωμένος, για να ζητήσει ο διαχειριστής την έκδοση ΑΦΜ, αρκεί να προσκομίσει το πρακτικό της γενικής συνέλευσης εκλογής του με την πλειοψηφία που ορίζει ο κανονισμός του κτιρίου για την ύπαρξη απαρτίας και έγκυρης απόφασης.

Αν δεν υπάρχει εκλεγμένος διαχειριστής αρκεί και ο ορισμός ενός συνιδιοκτήτη ή και μη, που θα εξουσιοδοτηθεί από τη γενική συνέλευση να υποβάλει στη ΔΟΥ τη σχετική αίτηση, με πρακτικό  της απαιτούμενης πλειοψηφίας επί της νόμιμης απαρτίας των συνιδιοκτητών του κτιρίου.

Αν όμως δεν υφίσταται καθόλου κανονισμός κτιρίου, τότε απαιτείται παμψηφία των συνιδιοκτητών, κάτι που είναι εκτός νεοελληνικής πραγματικότητας… Για να αποκτήσουν συνεπώς όλα τα κτίρια ΑΦΜ, πρέπει να προβλεφθεί η δυνατότητα ευχερούς έκδοσής του τόσο για πολυώροφα κτίρια με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αλλά χωρίς κανονισμό, με απόφαση της απόλυτης πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών τους, όσο και για κτίρια χωρίς σύσταση, με απόφαση της απόλυτης πλειοψηφίας των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών τους, σύμφωνα με τα άρθρα του Αστικού Κώδικα περί «κοινωνίας» και τακτικής διαχείρισης των συνιδιόκτητων ακινήτων.

Δεν προβλέπεται προθεσμία απόκτησης ΑΦΜ ούτε πρόστιμο εκπρόθεσμης απόκτησής του. Πράξεις επιβολής προστίμου που τυχόν έχουν εκδοθεί γιατί η ΔΟΥ θεώρησε ως ημερομηνία απόδοσης ΑΦΜ, την ημερομηνία της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή του κανονισμού κτιρίου αντί της ημερομηνίας υποβολής της αίτησης, ακυρώνονται οίκοθεν από τον προϊστάμενό της και τυχόν καταβληθέντα ποσά προστίμων επιστρέφονται σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις. Αν τέλος, ο διαχειριστής ζητήσει ΑΦΜ αναγόμενο σε προγενέστερη ημερομηνία που υπερβαίνει τις τριάντα (30) ημέρες από την ημερομηνία υποβολής της αίτησής του, επειδή έχει ήδη κάνει πράξεις φορολογικού ενδιαφέροντος, η δήλωση θεωρείται εκπρόθεσμη και επιβάλλεται το πρόστιμο των 100 ευρώ.

Συναφές είναι και το πρόβλημα της άμεσης νομοθετικής κατάργησης της απόλυτα αποτυχημένης, πρακτικά αλλά και δημοσιονομικά, υποχρέωσης δήλωσης των εισοδημάτων από εκμίσθωση κοινοχρήστων χώρων πολυκατοικιών (π.χ. διαμέρισμα θυρωρού, επιγραφές κ.λπ.) από κάθε συνιδιοκτήτη ξεχωριστά κατά την αναλογία του στα χιλιοστά του οικοπέδου (!), το οποίο μηδένισε τα έσοδα του Δημοσίου αφού ουδείς σχεδόν συνιδιοκτήτης ή διαχειριστής το εφαρμόζει. Πρέπει να επανέλθει άμεσα η αυτοτελής φορολόγηση των εσόδων αυτών στο όνομα και το ΑΦΜ της διαχείρισης της πολυκατοικίας με συντελεστή 20%, που εξασφαλίζει διαφάνεια, απλούστευση, αλλά και διασφάλιση των εσόδων του Δημοσίου.

Η Βασιλική Παραδιά είναι δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, οργανωτική γραμματέας της ΠΟΜΙΔΑ