Ντόμινο αυξήσεων {LF}σε φόρους – τέλη

Ανατροπές στον χάρτη της κτηματαγοράς και ντόμινο αλλαγών στους φόρους ακινήτων αναμένεται να προκαλέσουν η άσκηση της εξίσωσης των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων και η επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε 7.000 περιοχές η οποία αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί ως τον Ιούνιο του 2020.

Με την ψαλίδα μεταξύ των εμπορικών και των αντικειμενικών τιμών σε πολλές περιοχές της χώρας να παραμένει ανοιχτή ακόμα και μετά την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών τον Ιούνιο του 2018, όλα δείχνουν ότι σε πολλές περιοχές οι τιμές των ακινήτων θα πάρουν φωτιά παρασύροντας προς τα πάνω τους φόρους και τα τέλη που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία.

Σημαντικές διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις περιοχές όπου τους τελευταίους μήνες οι τιμές πώλησης των κατοικιών καταγράφουν σταθερά ανοδική τροχιά. Οπως για παράδειγμα στο κέντρο της Αθήνας όπου η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών έφθασε στα 1.522 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο στο τρίτο τρίμηνο του έτους σημειώνοντας αύξηση 25,3% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2018, όταν η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών στην καρδιά της πρωτεύουσας ήταν 1.214 ευρώ το τετραγωνικό. Ακόμα πιο ακριβά είναι τα σπίτια που πωλούνται στα νότια προάστια του Λεκανοπεδίου. Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών φθάνει τα 2.553 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, στα βόρεια προάστια της Αθήνας έχει διαμορφωθεί στα 2.211 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα πάνω του έχει πάρει και ο Πειραιάς, όπου τα σπίτια πωλούνται κατά μέσο όρο 1.361 ευρώ το τετραγωνικό, καταγράφοντας αύξηση της τάξης του 17,6% στο τρίμηνο Ιουλίου – Σεπτεμβρίου 2019 σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2018. Ακόμα πιο εντυπωσιακή όμως είναι η αύξηση 28,3% που σημειώνουν οι τιμές πώλησης των κατοικιών στη Θεσσαλονίκη.

Αirbnb και Χρυσή Βίζα έχουν ζεστάνει την αγορά ακινήτων, η οποία ήταν παγωμένη για πάνω από μία δεκαετία, ενώ μεγαλύτερη ώθηση στο εγχώριο real estate θα δώσει το τριετές πάγωμα του ΦΠΑ, καθώς θα ξεκολλήσουν 100.000 ακίνητα τα οποία για χρόνια βρίσκονται στα αζήτητα λόγω της κρίσης και της υψηλής φορολογίας. Οι αυξήσεις που καταγράφονται τους τελευταίους μήνες στις τιμές πώλησης των κατοικιών αναμένεται να συμπαρασύρουν προς τα πάνω τις αντικειμενικές αξίες που σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών. Οι διαφορές που παρατηρούνται σήμερα στην αγορά μεταξύ των εμπορικών και των αντικειμενικών τιμών δείχνουν αυξήσεις σε συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, όπως τα Εξάρχεια, η Κυψέλη, οι Αμπελόκηποι, τα Ιλίσια, το Παγκράτι, η Ευελπίδων, η Αχαρνών. Μεγαλύτερες τιμές ζώνης θα δουν και πολλά προάστια του Λεκανοπεδίου τα οποία το τελευταίο διάστημα προσελκύουν τους επενδυτές του real estate, όπως το Μαρούσι, το Ελληνικό, το Χαλάνδρι, η Γλυφάδα.

Ο τρόπος υπολογισμού

Το υπουργείο Οικονομικών αλλάζει πλήρως τον τρόπο υπολογισμού των αξιών των ακινήτων προκειμένου να εξαλειφθούν οι στρεβλώσεις που υπάρχουν στην αγορά. Στόχος των αλλαγών είναι οι τελικές φορολογητέες αξίες των ακινήτων να διαμορφώνονται πολύ κοντά στα επίπεδα των πραγματικών τιμών τους, δηλαδή να μην υπάρχουν παρά ελάχιστες θετικές ή αρνητικές αποκλίσεις μεταξύ φορολογητέων και πραγματικών τιμών. Ως εκ τούτου, από τις αλλαγές στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών αναμένεται να προκύψουν:

n Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε όσες περιοχές της χώρας οι πραγματικές τιμές κινήθηκαν ανοδικά τα τελευταία χρόνια, και ιδίως σε περιοχές μεγάλων αστικών κέντρων, σε τουριστικές περιοχές της ηπειρωτικής χώρας και σε κοσμοπολίτικα νησιά με μεγάλη τουριστική κίνηση, όπου έχει προσλάβει τεράστιες διαστάσεις και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Airbnb και άλλων ηλεκτρονικών πλατφορμών.

n Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε πολλές «λαϊκές» περιοχές, όπου οι πραγματικές τιμές εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλότερα επίπεδα από τις αντικειμενικές.

n Μειώσεις στις φορολογητέες αξίες σε άλλες περιοχές όπου τα τελευταία χρόνια παρατηρήθηκε το φαινόμενο οι πραγματικές τιμές να υποχωρήσουν σημαντικά και να βρεθούν σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από αυτά τα οποία διαμορφώνονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές.

n Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων τα οποία βρίσκονται στις 7.000 περιοχές όπου σήμερα δεν ισχύει το σύστημα των ζωνών των αντικειμενικών τιμών. Οι τιμές που λαμβάνει σήμερα υπόψη της η Εφορία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος είναι ιδιαίτερα χαμηλές σε σχέση με ό,τι ισχύει για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός αντικειμενικού συστήματος. Η αξία των κτισμάτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος δεν υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης που εφαρμόζεται στις περισσότερες περιοχές της χώρας, αλλά με βάση ένα σύστημα κατά το οποίο λαμβάνονται υπόψη τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου. Οι τιμές αφετηρίας αυξάνονται ή μειώνονται με την εφαρμογή συντελεστών που προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση κτιρίου, όπως το μέγεθος, η ποιότητα κατασκευής, η παλαιότητα και άλλα. Το σύστημα αυτό οδηγεί σε πολύ χαμηλότερη τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική τιμή που ισχύει στα όρια του ίδιου δήμου.

Φόροι και τέλη

Ολες οι παραπάνω αλλαγές στο σύστημα προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών και οι μεταβολές στις φορολογητέες αξίες αναμένεται να προκαλέσουν ντόμινο αλλαγών σε φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων, όπως:

n Ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου. Με την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα εκτιμάται ότι θα προκύψει ένας δημοσιονομικός χώρος που αγγίζει τα 500 εκατ. ευρώ, ο οποίος θα επιτρέψει στην κυβέρνηση να προχωρήσει το 2020 σε νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 10% μεσοσταθμικά. Η μείωση αυτή δεν θα είναι οριζόντια αλλά στοχευμένη κυρίως στους φορολογουμένους με μεσαία ακίνητη περιουσία.

n Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων που επιβάλλεται σε όσους έχουν ακίνητη περιουσία που υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ.

n Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων.

n Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.

n Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.

n Ο φόρος διανομής ακινήτων.

n Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.

n Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

n Ο φόρος δωρεάς, γονικής παροχής και κληρονομιάς ακινήτων.

n Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.

n Τα πρόστιμα στα αυθαίρετα κτίσματα.

n Το τεκμήριο διαβίωσης για τις κατοικίες.

n Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.