Ημιυπαίθριο πάγωμα στην αγορά ακινήτων

Στο ψυγείο μέχρι νεωτέρας έχουν μπει τα σχέδια εκατοντάδων υποψήφιων αγοραστών κατοικίας έως ότου ξεκαθαρίσει οριστικά το τοπίο με τους ημιυπαίθριους χώρους και τεθεί σε εφαρμογή η νέα ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής. Ένας στους τρεις υποψήφιους αγοραστές κατοικίας δηλώνει ότι αναβάλλει την απόφασή του να αγοράσει, με βάση τις εκτιμήσεις κτηματομεσιτών, κατασκευαστών κτιρίων και τραπεζικών στελεχών, έπειτα από την ανακοίνωση της αρμόδιας υπουργού κ. Μπιρμπίλη για εξάμηνο πάγωμα της ρύθμισης Σουφλιά και επαναφορά του παλαιού καθεστώτος που ίσχυε στις οικοδομές, μέχρι να ετοιμαστεί η νέα ρύθμιση.

Ειδικοί της κτηματαγοράς φοβούνται εξάμηνο πάγωμα των μεταβιβάσεων, μιλούν για πλήρη σύγχυση στην αγορά, αλλά και για αρκετούς υποψήφιους πελάτες τους που διστάζουν να αγοράσουν το σπίτι της επιλογής τους χωρίς να γνωρίζουν το καθεστώς που θα ισχύσει σε ό,τι αφορά τους ημιυπαίθριους χώρους. Το παράδοξο είναι ότι ενώ η υπουργός κ. Μπιρμπίλη ανέφερε πως οι νέες οικοδομικές άδειες θα εκδίδονται με βάση ό,τι ίσχυε πριν από τη ρύθμιση Σουφλιά- οι κατασκευαστές μπορούν στην ουσία να κλείνουν περισσότερα μέτρα ημιυπαίθριων χώρων, ίσα με το 20% του συντελεστή δόμησης, αντί 15% που είχε ανακοινώσει ο τέως υπουργός- οι υπάλληλοι των πολεοδομιών συνεχίζουν να δέχονται κανονικά αιτήσεις για υπαγωγή στο καθεστώς Σουφλιά! Και αυτό διότι η ανακοίνωση της υπουργού έγινε σε επίπεδο εξαγγελίας χωρίς ακόμη να υπάρχει γραπτή εντολή, κάτι που θα πρέπει να γίνει με νομοθετική ρύθμιση.

Σύγχυση
Επικρατεί δηλαδή η λογική του «όποιος προλάβει, πρόλαβε». Έτσι, παρατηρείται το φαινόμενο άλλοι εργολάβοι να εξακολουθούν να υποβάλουν φακέλους στις πολεοδομίες πιστεύοντας ότι θα προλάβουν να συμπεριληφθούν στο καθεστώς Σουφλιά και άλλοι να τηρούν στάση αναμονής προσδοκώντας ότι το νέο μέτρο θα είναι ευνοϊκότερο από εκείνο που ίσχυε πριν από τον νόμο του υπουργού της προηγούμενης κυβέρνησης. «Άλλωστε», όπως λέει στο «Χρήμα» ο πρόεδρος του κλάδου Δημήτρης Καψιμάλης, «η κ. υπουργός δεσμεύτηκε ότι όσοι πρόλαβαν να κάνουν χρήση της ρύθμισης Σουφλιά και να πληρώσουν το σχετικό παράβολο δεν θα θιγούν, αλλά θα ενταχθούν σε μια ειδική κατηγορία και όταν ισχύσει η νέα ρύθμιση θα ληφθεί υπόψη το ποσό που έχουν καταβάλει».

Τα ερωτήματα ωστόσο που απασχολούν την αγορά είναι πολλά. «Αν ένας κατασκευαστής έχει πληρώσει το παράβολο για να τακτοποιήσει τους ημιυπαίθριους σε ένα κτίριο, αυτό θα έχει υψηλότερη αξία από εκείνη ενός άλλου κτιρίου που θα κάνει χρήση της νέας ρύθμισης μελλοντικά;», διερωτάται ο Μίλτος Επιθυμιάδης, επικεφαλής της Αspis Real Εstate. Πάνω από 20.000 αιτήσεις
Η εκτίμηση των ειδικών είναι ότι μέχρι στιγμής έχουν υποβληθεί πάνω από 20.000 αιτήσεις πανελλαδικά για την τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων (ορισμένοι μιλούν ακόμη και για 50.000). Με το ίδιο σκεπτικό πολλοί κατασκευαστές συνεχίζουν να διαφημίζουν ότι κάνουν δώρο την τακτοποίηση του ημιυπαίθριου, προκειμένου να καταφέρουν να διαθέσουν το απούλητο στοκ τους. Το επιχείρημα που συνεχίζουν να επικαλούνται είναι «τρέξτε να αγοράσετε σπίτι τώρα με τακτοποιημένο ημιυπαίθριο, για να πάρετε ένα δωμάτιο παραπάνω. Αν το αφήσετε για του χρόνου, το πιθανότερο είναι να πάρετε με τα ίδια χρήματα ένα δωμάτιο λιγότερο». Και αυτό διότι η ρύθμιση Σουφλιά προέβλεπε, για όσες άδειες κατατέθηκαν στις πολεοδομίες μετά τις 2 Ιουλίου 2009, ότι οι ημιυπαίθριοι που θα χτίζονται στο εξής θα είναι τόσο στενοί, ώστε δεν θα προσφέρονται πια για να κλείσουν και να γίνουν δωμάτια, όπως συνέβαινε τόσα χρόνια. Εν αναμονή της νέας ρύθμισης, οι κατασκευαστές συνεχίζουν να κάνουν «δώρο» τα περίπου 2.000 ευρώ που αντιστοιχούν στο κόστος τακτοποίησης ενός ημιυπαίθριου για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. σε μεσαία, από πλευράς αξίας, περιοχή των Αθηνών. Πάντως, «τυχόν παράταση αυτής της ανασφάλειας για έξι μήνες θα είναι καταστροφική για την κτηματαγορά που βασιζόταν στην τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων για να αναθερμανθεί η ζήτηση», σημειώνει ο Νίκος Στασινόπουλος, μέλος του διοικητικού συμβουλίου του Συλλόγου Συμβολαιογράφων Αθήνας.


Αλλά οι τιμές στο ύψος τους

Στόχος των κατασκευαστών είναι να μειώσουν το απούλητο στοκ, χωρίς βέβαια να αναγκαστούν να ρίξουν τις τελικές τιμές τους, που παρά την κρίση έχουν μειωθεί ελάχιστα συγκριτικά με ό,τι συνέβη σε άλλες χώρες. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα έπεσαν μόνο κατά 5% στη διάρκεια του τελευταίου χρόνου, ποσοστό που θεωρείται αρκετά μικρό σε σχέση με τις μεταβολές που σημειώθηκαν σε άλλες χώρες, όπως στην Ιρλανδία, την Ισπανία και τη Βρετανία.

Ενώ στις χώρες αυτές οι τιμές λόγω της κρίσης έχουν υποχωρήσει σε διψήφια ποσοστά, στην Ελλάδα επιδεικνύουν σχετική ανθεκτικότητα χάρη στο «μαξιλάρι» των υψηλών κερδών που αποκόμισαν οι κατασκευαστές κατά τη χρυσή περίοδο 1999- 2006 και τη μικρή, σχετικά, έκθεσή τους στον τραπεζικό δανεισμό. Οι ιδιαιτερότητες της εγχώριας αγοράς, δηλαδή η αντιπαροχή και ο χαμηλός δανεισμός, λειτουργούν ακόμη και σήμερα σαν «οικονομικό μαξιλάρι» σε περιόδους σαν κι αυτή.

Έτσι, δεν είναι τυχαίο ότι οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα μειώθηκαν κατά μέσο ετήσιο όρο μόνο 2,9% στο πρώτο 6μηνο του έτους, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, κι ας έχουν καταγράψει βουτιά οι αγοραπωλησίες που από το ρεκόρ των 215.150 του 2005 μειώθηκαν σε 172.900 το 2006, για να πέσουν στις 167.700 το 2007, στις 131.300 το 2008, και σε ακόμη λιγότερες φέτος.