Χρήμα / Κτηματαγορά

Η μεγάλη στροφή στα παλαιά ακίνητα

Μαζική πλέον στροφή στα «μεταχειρισμένα» ακίνητα πραγματοποιούν οι Έλληνες αγοραστές, εξ αιτίας της ακρίβειας στα νεόδμητα, αλλά και της οικονομικής στενότητας της πλειονότητας των πολιτών.

Επτά στους δέκα υποψήφιους αγοραστές σε όλη την Αττική ζητούν κατοικία από «δεύτερο χέρι»- με τους περισσότερους να μην μπορούν να διαθέσουν πάνω από 250.000- 280.000 ευρώ. Στις περιοχές των νοτίων προαστίων, μάλιστα, η ζήτηση για μεταχειρισμένα αγγίζει και το 90%, σύμφωνα με έρευνες μεσιτικών γραφείων.

Νότια
Δεν είναι τυχαίο ότι στα νότια (από Παλαιό Φάληρο και Ελληνικό μέχρι Βούλα και Βάρκιζα) οι τιμές στα νεόδμητα έχουν κυριολεκτικά ξεφύγει, φτάνοντας για ρετιρέ 100 τ.μ. σε κοντινή απόσταση από τη θάλασσα τις 500.000 και 600.000 ευρώ! Πρόκειται για τιμές… Παρισιού. Για να αντιληφθεί κανείς την εκτίναξη των τιμών στα νότια, αρκεί να σημειωθεί ότι ένα αντίστοιχου μεγέθους και θέσης διαμέρισμα 100 τ.μ. στα βόρεια προάστια κοστίζει πλέον 30% φθηνότερα!

Έρευνα
Η στροφή στα μεταχειρισμένα είναι ευθέως ανάλογη με την άνοδο των τιμών στα καινούργια ακίνητα. Έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων της Αspis Real Εstate, με βάση τις πωλήσεις ακινήτων που έγιναν μέσα στο α΄ τρίμηνο του 2008, επιβεβαιώνει την αυξανόμενη τάση για αγορά φθηνότερης κατοικίας. Τα αντίστοιχα ποσοστά του αγοραστικού κοινού που ζητούσαν μεταχειρισμένο σπίτι ήταν πέντε στους δέκα το 2007, τρεις στους δέκα το 2006, και μόνο δύο στους δέκα το 2005. «Κάθε χρόνο, δηλαδή, κατά την τελευταία τριετία, εξ αιτίας της κούρσας των τιμών στα νεόδμητα, η ζήτηση για μεταχειρισμένα αυξανόταν με ρυθμό 20%», λέει ο Μίλτος Επιθυμιάδης, διευθύνων σύμβουλος της Αspis.

Μεγαλύτερη επιφάνεια
Η τάση επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία ενός άλλου δικτύου μεσιτικών γραφείων, της Remax. Τα στοιχεία της δείχνουν ότι μέσα σε τρία χρόνια υπερδιπλασιάστηκαν αυτοί που επιλέγουν κατοικία «από δεύτερο χέρι», σύμφωνα με τον επικεφαλής της εταιρείας, Στέλιο Σαμολαδά. Η αιτία είναι απλή: με τα χρήματα που αγόραζε κανείς ένα καινούργιο διαμέρισμα 100 τετραγωνικών το 2003, π.χ. στην Αγία Παρασκευή, σήμερα δεν μπορεί να αποκτήσει παρά μόνο 80 τ.μ. Σπίτι δηλαδή κατά 25% μικρότερο.

Αγοράζοντας κανείς παλαιότερο αντί για νεόδμητο σπίτι, αποκτά είτε μεγαλύτερης επιφάνειας ακίνητο στην περιοχή που τον ενδιαφέρει είτε ίδιου μεγέθους διαμέρισμα (σε σχέση με το αντίστοιχο καινούργιο), σε καλύτερη όμως περιοχή. Τέτοιες περιοχές που συγκεντρώνουν μεγάλη ζήτηση για μεταχειρισμένα είναι πολλές στην Αθήνα, ωστόσο εκεί όπου 10 στους 10 αγοραστές επιλέγουν ακίνητα «από δεύτερο χέρι» είναι στο κέντρο, αφού οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο ξεπερνούν τα 3.000 ευρώ/τ.μ. (Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Θησείο, Ακρόπολη, Μετς) και στα προάστια, όπου οι τιμές ξεφεύγουν πάνω από τα 3.500 ευρώ/τ.μ.

Τα παραδείγματα
Είναι χαρακτηριστικό ότι στο Παγκράτι, επί της Φορμίωνος, διαμέρισμα 110 τ.μ.

4ου ορόφου σε καινούργια πολυκατοικία (με θέση πάρκινγκ) πωλείται προς 330.000 ευρώ. Για ένα αντίστοιχης όμως επιφάνειας διαμέρισμα, 118 τ.μ., 20ετίας, αλλά σε καλή κατάσταση, πάλι στο Παγκράτι, επί της Υμηττού, ο ιδιοκτήτης του ζητάει σήμερα 201.000 ευρώ. Δηλαδή 129.000 ευρώ λιγότερα. Ακόμη και αν βάλει κανείς 50.000 ευρώ για να το ανακαινίσει, το τελικό του κόστος δεν ξεπερνάει τα 251.000 ευρώ.

Μια άλλη περίπτωση είναι στον Χολαργό. Για ένα νεόδμητο ρετιρέ 90 τ.μ. στον 5ο όροφο, με πάρκινγκ και αυτόνομη θέρμανση, ο κατασκευαστής ζητάει 297.000

ευρώ. Ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα 120 τ.μ. ηλικίας 27 ετών, επίσης στον 5ο όροφο και σε καλή κατάσταση, με πάρκινγκ στην πιλοτή και αποθήκη, στοιχίζει 276.000 ευρώ, δηλαδή 8% φθηνότερα. Με μια γενναία ανακαίνιση, επίσης της τάξεως των 50.000 ευρώ, το τελικό κόστος ανέρχεται στα 326.000 ευρώ. Η τελική διαφορά της τιμής, μετά και την ανακαίνιση, μεταξύ του νεόδμητου και του – μεγαλύτερου κατά 30 τ.μ.- μεταχειρισμένου είναι μόνο 29.000 ευρώ.

Τέλος, σε νεόδμητη πολυκατοικία στην Πετρούπολη πωλείται τεσσάρι 100 τ.μ., 4ου ορόφου, με πάρκινγκ και αποθήκη, προς 268.000 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, διαμέρισμα 3ου ορόφου 120 τ.μ. και ηλικίας 16 ετών πωλείται προς 228.000 ευρώ. Εδώ η διαφορά στην τιμή είναι 40.000 ευρώ. Ακόμη και αν κανείς ξοδέψει 30.000 ευρώ για ανακαίνιση, το τελικό κόστος θα φτάσει στα επίπεδα του καινούργιου, δηλαδή στα 258.000 ευρώ.


Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της αγοράς

Ανεξάρτητα, πάντως, του αν κανείς ψάχνει για νεόδμητο ή μεταχειρισμένο, σχεδόν σε όλες τις περιοχές της Αθήνας το μέγιστο εμβαδόν κατοικίας που έχει ζήτηση δεν υπερβαίνει τα 120 τ.μ. Τα χρήματα που δίνουν οι Έλληνες για σπίτι γίνονται όλο και λιγότερα. Το ποσοστό όσων διαθέτουν το πολύ 200.000 ευρώ και αναζητούν ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας ανέρχεται στο 68% επί του συνόλου των αγοραστών του κέντρου. Σε παλαιότερες έρευνες το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 50%. Στα νότια προάστια, όσοι διαθέτουν μεταξύ 200.000-300.000 ευρώ για απόκτηση κατοικίας φτάνουν στο 37% (κάτω από 30% σε παλαιότερες μελέτες). Ενδεικτικό επίσης για το πού έχουν φτάσει οι τιμές των νεόδμητων στις παραθαλάσσιες αυτές περιοχές (από το Παλαιό Φάληρο μέχρι τη Βούλα και τη Βάρκιζα) είναι και το γεγονός ότι μόλις το 9% όσων ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτι στα νότια προάστια αναζητούν καινούργια κατασκευή. Τα ποσοστά αυτά αλλάζουν σημαντικά στα βόρεια προάστια, όπου το 27% ενδιαφέρεται για παλαιές κατοικίες και το 73% αναζητά ακόμη νεόδμητα, γεγονός που αντικατοπτρίζει το αρκετά υψηλότερο οικονομικό επίπεδο των αγοραστών.