Φορο-απαλλαγή δώρο σε μεγαλοκατασκευαστές

Φορο-μπόνους σε μεγαλοκατασκευαστές έκανε η κυβέρνηση με τις νέες αντικειμενικές αξίες, ευνοώντας τα πολυώροφα κτίρια γραφείων σε κεντρικές λεωφόρους, όπως Κηφισίας, Συγγρού και Μεσογείων, εις βάρος παλαιότερων και πιο μικρών που βρίσκονται λίγα μέτρα πιο μακριά.

Hαντικειμενική αξία επαγγελματικών χώρων μεγάλης επιφάνειας επί της Λεωφόρου Κηφισίας, όπου και διαθέτει την έδρα του ένας μεγάλος αριθμός πολυεθνικών εταιρειών, φθάνει να είναι… κατά 30% χαμηλότερη, από την αντίστοιχη αξία γειτονικών αλλά πολύ μικρότερων γραφείων. Το γεγονός αυτό οδηγεί σε υπερφορολόγηση (φόρος μεταβιβάσεως) της επαγγελματικής στέγης για τα συγκεκριμένα ακίνητα, έναντι του φόρου που καλούνται να καταβάλουν οι ιδιοκτήτες των μεγαθηρίων με τα οποία γειτνιάζουν. Πρόκειται για τον φόρο μεταβίβασης που πληρώνει ο κατασκευαστής όταν πουλάει ένα ακίνητο και ο οποίος υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες.

Φθηνότερο
Τα παραδείγματα που επεξεργάστηκε η εταιρεία συμβούλων Ν. Γιαννουλέλης & Συνεργάτες είναι αποκαλυπτικά: Γραφείο επί της Λεωφόρου Κηφισίας στο ύψος του Αμαρουσίου, επιφανείας μόλις 50 τετραγωνικών (πολύ μικρό για τα δεδομένα της περιοχής), 2ου ορόφου, με τιμή ζώνης τα 2.500 ευρώ/ τ.μ. και συντελεστή ορόφου 1,30 έχει αντικειμενική αξία 3.412

ευρώ/τ.μ.

Σε διπλανό ακριβώς κτίριο με τις ίδιες προδιαγραφές, για χώρο γραφείου επιφάνειας 300 τ.μ., η αντικειμενική αξία δεν ξεπερνάει τα 2.600 ευρώ/τ.μ. Το γραφείο αυτό, δηλαδή, έχει αντικειμενική αξία κατά 30% χαμηλότερη από το πρώτο, παρ΄ ότι η εμπορική του τιμή είναι υψηλότερη: Κοστίζει 3.600 ευρώ/τ.μ., έναντι μόνο 3.000 ευρώ/τ.μ. του μικρού. Το παράδοξο
Πίσω από το παράδοξο αυτό βρίσκεται η στάση της κυβέρνησης, η οποία κρατάει «παγωμένους» τους πίνακες υπολογισμού των αντικειμενικών και ειδικότερα τον Συντελεστή Επιφανείας (ΣΕ), έναν από τους πιο βασικούς παράγοντες υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου. Ο Συντελεστής Επιφανείας αντί να αυξάνεται κλιμακωτά όσο μεγαλώνει η επιφάνεια ενός ακινήτουόπως θα έπρεπε κανονικά να συμβαίνει – αντιθέτως μειώνεται. Ακολουθεί δηλαδή πορεία αντιστρόφως ανάλογη με αυτήν των εμπορικών τιμών.

Έτσι, για γραφεία επιφάνειας έως 25 τετραγωνικών μέτρων ο συντελεστής αυτός είναι 1,10. Για επιφάνειες 25- 50 τ.μ. μειώνεται στο 1,05, για 80-100 τ.μ. πέφτει στο 1, για 100- 200 τ.μ. υποχωρεί στο 0,90, για 200- 300 τ.μ. διαμορφώνεται στα 0,85 και για 300 τ.μ. και πάνω μειώνεται ακόμη περισσότερο στο 0,80. Ο Συντελεστής αυτός έχει να μεταβληθεί από το 1987, από τότε δηλαδή που θεσπίστηκαν για πρώτη φορά οι αντικειμενικές αξίες. Τότε όμως τα δεδομένα της κτηματαγοράς ήταν διαφορετικά.


Άλλαξε η κτηματαγορά, όχι και το θεσμικό πλαίσιο

ΣΤΗ ΔΕΚΑΕΤΙΑ του 1980, τη μεγαλύτερη ζήτηση στην αγορά επαγγελματικής στέγης είχαν τα μικρά γραφεία, γι΄ αυτό και η τιμή τους ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν υψηλότερη από των μεγαλύτερων χώρων, οι οποίοι και ήταν ελάχιστοι. Την εποχή εκείνη, το λιανεμπόριο, η βιομηχανία και οι υπηρεσίες δεν είχαν ακόμη συγκεντρωθεί στα χέρια λίγων μεγάλων ομίλων, γι΄ αυτό και οι κατασκευαστές απέφευγαν να χτίζουν πολυώροφα κτίρια γραφείων που δεν είχαν ζήτηση. Παράλληλα, η οικονομική συγκυρία της εποχής και ειδικότερα τα υψηλά τραπεζικά επιτόκια καθιστούσαν εξαιρετικά δύσκολη την αγορά τέτοιων χώρων.

«Οι εποχές όμως άλλαξαν» σημειώνει ο κ. Γιανουλέλης. «Σήμερα συμβαίνει ακριβώς το αντίθετο. Τη μεγαλύτερη ζήτηση έχουν πλέον οι μεγάλες επιφάνειες γραφείων, οι οποίες όμως είναι είδος εν ανεπαρκεία, γιατί τα οικόπεδα είναι μικρά, με αποτέλεσμα οι εμπορικές τιμές τους να βρίσκονται στα ύψη», όπως εξηγεί. Αντίθετα οι μικροί χώροι γραφείων, που υπάρχουν πλέον σε αφθονία σε όλα τα μεγάλα αστικά κέντρα, συχνά μένουν στα αζήτητα, με αποτέλεσμα οι τιμές τους ανά τετραγωνικό να έχουν υποχωρήσει πολύ. Τo παράδειγμα της Λεωφόρου Κηφισίας δεν είναι το μοναδικό. Συμβαίνει παντού, όπου υπάρχουν σύγχρονα γραφειακά συγκροτήματα. Για παράδειγμα, επί της Λ. Συγγρού, στο ύψος της Καλλιθέας, γραφείο επιφάνειας 300 τ.μ., επιβαρύνεται με αντικειμενική αξία 2.288 ευρώ/τ.μ., έναντι 3.003 ευρώ/τ.μ. που είναι η αντίστοιχη αξία για γραφείο μόλις 50 τ.μ. Επί της Λ. Μεσογείων στο ύψος του Χολαργού, γραφείο 300 τ.μ. έχει αντικειμενική τιμή 2.236 ευρώ/τ.μ., έναντι 2.935 ευρώ/ τ.μ. που επιβάλλεται σε γραφείο 50 τ.μ.