Οι νέες αντικειμενικές

Στήνουν επιδρομή με νέο φόρο

Μεγάλο κόλπο με τους φόρους των ακινήτων στήνει η κυβέρνηση. Η νέα αύξηση των αντικειμενικών τιμών αποτελεί τη δεύτερη μέσα σε δεκατέσσερις μήνες και δεν θα είναι η τελευταία.

Το 2008, σύμφωνα τους σχεδιασμούς του υπουργείου Οικονομικών, θα ακολουθήσει και τρίτη αύξηση προκειμένου να επιτευχθεί μεγαλύτερη σύγκλιση- και σε ορισμένες περιπτώσεις εξίσωση- των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές. Ο τελικός στόχος του σχεδίου που μεθοδεύει η κυβέρνηση είναι η μεγάλη αύξηση των εσόδων από τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας όλων των φορολογουυμένων με την επιβολή του ενιαίου φόρου κατοχής ακινήτων, ο οποίος θα υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική τιμή κάθε ακινήτου. Πρόκειται για τον φόρο που προγραμματίζει να επιβάλει η κυβέρνηση εφόσον επανεκλεγεί για δεύτερη τετραετία και ο οποίος θα αντικαταστήσει μια σειρά από φόρους και τέλη που επιβάλλονται στα ακίνητα, μεταξύ των οποίων και ο Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας. Έτσι, όσο μεγαλύτερη είναι η βάση υπολογισμού του φόρου τόσο περισσότερα θα είναι και τα φορολογικά έσοδα που θα εισπράττει το δημόσιο ταμείο επιβαρύνοντας κυρίως του εκατοντάδες χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες ακινήτων. Το ίδιο, βέβαια, ισχύει και με τα έσοδα από τον ΦΠΑ, ο οποίος επίσης υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων. Ήδη με τη νέα αύξηση των αντικειμενικών τιμών σε πολλές περιοχές κλείνει σε μεγάλο βαθμό η ψαλίδα μεταξύ των αντικειμενικών και των αγοραίων τιμών των κατοικιών, ενώ σε ορισμένες περιοχές, κυρίως τις λεγόμενες ακριβές (Βουλιαγμένη, Εκάλη, Κηφισιά κ.λπ.) η διαφορά έχει ουσιαστικά εκμηδενιστεί και κυμαίνεται από 2% έως 15%. Μάλιστα, στα επαγγελματικά ακίνητα (κυρίως γραφεία) υπάρχουν περιοχές όπου ακόμη περισσότερο τώρα, μετά την τελευταία αύξηση, οι αντικειμενικές έχουν ξεπεράσει σημαντικά τις εμπορικές (Πανεπιστημίου, Σταδίου, εμπορικό τρίγωνο Αθήνας κ.λπ.).

Ο φόρος θα είναι ετήσιος και θα βεβαιώνεται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου

Παραδείγματα. Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες, ενδεικτικό είναι ότι στην περιοχή του Ψυχικού η αντικειμενική τιμή εντός διαμερίσματος υπολείπεται πλέον μόλις 8%-12% της εμπορικής τιμή του. Αντίστοιχα, στην περιοχή της Βουλιαγμένης η διαφορά μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής τιμής των ακριβότερων ακινήτων είναι ακόμη πιο μικρή, αφού δεν ξεπερνά το 2%. Στην Εκάλη, και ειδικά στα ακριβότερα ακίνητα της περιοχής, η αντικειμενική τιμή υπολείπεται της εμπορικής μόλις κατά 10%, ενώ στην περιοχή της Γλυφάδας η αντίστοιχη διαφορά είναι 9%. Αλλά ακόμη και στις μεσαίες περιοχές η διαφορά των αντικειμενικών από τις εμπορικές τιμές μειώθηκε σημαντικά μετά τις τελευταίες αυξήσεις. Έτσι, σε περιοχές όπως ο Άλιμος, το Μαρούσι και το Νέο Ηράκλειο η διαφορά έχει μειωθεί σημαντικά και διαμορφώνεται πλέον κάτω από το 30%. Παράλληλα, στις περισσότερες περιοχές της Αττικής με τα φθηνότερα ακίνητα η διαφορά μεταξύ αντικειμενικής και πραγματικής έχει υποχωρήσει κάτω από το 100%. Για παράδειγμα στο Κερατσίνι και το Περιστέρι η διαφορά έχει υποχωρήσει στο 81% και 77% αντίστοιχα από 100% που ήταν και στις δύο περιοχές. Αποκάλυψη. Η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών δεν έχει κρύψει τις προθέσεις της για την επιβολή ενιαίου φόρου κατοχής ακινήτων. Ο υπουργός κ. Γ. Αλογοσκούφης μιλώντας πρόσφατα σε συνέλευση των ιδιοκτητών ακινήτων αποκάλυψε ότι για την επόμενη τετραετία η κυβέρνηση προγραμματίζει την επιβολή ενιαίου φόρου κατοχής ακινήτων που θα βαρύνει όλους τους ιδιοκτήτες με παράλληλη κατάργηση άλλων φόρων, όπως ο Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Ο φόρος αυτός θα είναι ετήσιος και θα βεβαιώνεται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου ανεξαρτήτως αν το ακίνητο είναι κενό, ενοικιάζεται ή το χρησιμοποιεί ο ίδιος. Βάση επιβολής του φόρου θα είναι η αντικειμενική τιμή του ακινήτου. Από τον φόρο αυτό θα επιβαρυνθούν ουσιαστικά όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, ακόμη και όσοι διαθέτουν ένα μικρό διαμέρισμα, ενώ με την κατάργηση του ΦΜΑΠ θα προκύψει ελάφρυνση για τους μεγαλοϊδιοκτήτες. Για την επιβολή του φόρου το υπουργείο θα χρησιμοποιήσει το ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο των φορολογουμένων, το οποίο έχει αρχίσει ήδη να δημιουργείται στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων, με βάση τις δηλώσεις ακίνητης περιουσίας Ε9.


Κλοιός για τους κατασκευαστές

Μέσω της αύξησης των αντικειμενικών τιμών το υπουργείο Οικονομικών επιδιώκει να αυξήσει και τα έσοδα από τον ΦΠΑ των ακινήτων. Η αντικειμενική τιμή αποτελεί την ελάχιστη τιμή πάνω στην οποία επιβάλλεται ο ΦΠΑ, δηλαδή καθορίζει ουσιαστικά τα ελάχιστα τιμολόγια που πρέπει να εμφανίσει στα βιβλία του ο κατασκευαστής. Με αυτόν τον τρόπο αυξάνεται τόσο ο οφειλόμενος ΦΠΑ όσο και το φορολογητέο εισόδημα των κατασκευαστών, ανεβάζοντας έτσι τον φόρο εισοδήματος που καταβάλλουν.


Υψηλότερες αντικειμενικές από εμπορικές!

Απίστευτο κι όμως αληθινό. Σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, οι νέες αντικειμενικές αξίες στα γραφεία… είναι υψηλότερες από τις πραγματικές εμπορικές τιμές! Χαρακτηριστικό είναι ότι η αντικειμενική αξία των επαγγελματικών χώρων στο παραδοσιακό τμήμα του κέντρου, εκεί όπου διαθέτει τα γραφεία του ένας μεγάλος αριθμός επαγγελματιών (δικηγόροι, γιατροί, συμβολαιογράφοι, κ.ά), φθάνει να ξεπερνά έως και κατά 79% την αγοραία τιμή του ακινήτου, γεγονός που οδηγεί σε υπερφορολόγηση της επαγγελματικής στέγης για τα συγκεκριμένα ακίνητα.

Ταυτόχρονα, η μεγάλη αυτή άνοδος των Τιμών Ζώνης αποτελεί μοχλό πίεσης για αυξήσεις και στα ενοίκια των γραφείων, τις οποίες θα κληθούν να πληρώσουν οι επαγγελματίες. Αποκαλυπτικά είναι τα ακόλουθα παραδείγματα, τα οποία και επεξεργάστηκε η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Ν. Γιαννουλέλης & Συνεργάτες: Στο τμήμα της οδού Πανεπιστημίου που περικλείεται από τις οδούς Βασιλίσσης Σοφίας και Αμερικής, η νέα αντικειμενική αξία ενός μικρού γραφείου, 25 τετραγωνικών, προσόψεως, σε κτίριο ηλικίας 26 ετών και άνω, φθάνει στα 5.350 ευρώ το μέτρο! Όμως η εμπορική τιμή στο ίδιο γραφείο δεν ξεπερνά τα 3.000 ευρώ το μέτρο. Επομένως η αντικειμενική τιμή και μάλιστα χωρίς να έχουν αυξηθεί οι συντελεστές εμπορικότητας, όπως είχε γίνει το 2006, είναι υψηλότερη της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά 79%!

Άλλο παράδειγμα αφορά ίδιο γραφείο στη Σταδίου, στο τμήμα που περικλείεται από τις οδούς Αμερικής και Κοραή. Η νέα Τιμή Ζώνης ανέρχεται πλέον σε 4.390 ευρώ το μέτρο, όταν η εμπορική του τιμή δεν υπερβαίνει τα 2.800 ευρώ. Είναι δηλαδή υψηλότερη η αντικειμενική της αγοραίας κατά 57%.

«Με την πολιτική του το υπουργείο Οικονομίας πλήττει τις μικρές επιχειρήσεις που στεγάζονται στο παραδοσιακό κέντρο της Αθήνας, καθώς έχει αυξήσει υπέρμετρα τις αντικειμενικές αξίες, την ώρα που οι εμπορικές τιμές- λόγω της παλαιότητας των κτιρίων και της συχνής έλλειψης υποδομών- δεν έχουν αυξηθεί το ίδιο τα τελευταία χρόνια. Αντίθετα, η ίδια πολιτική «ευνοεί» τα υπερπολυτελή σύγχρονα κτίρια γραφείων επί των λεωφόρων Κηφισίας, Μεσογείων, Συγγρού και αλλού, όπου τα τελευταία χρόνια οι αγοραίες τιμές έχουν ξεφύγει», όπως σχολιάζει κ. Γιαννουλέλης.

«Ευνοούν» τα υπερπολυτελή σύγχρονα κτίρια γραφείων

Επιβαρύνσεις πάνω από 100% σε γονικές παροχές

Επιβαρύνσεις που ξεπερνούν το 100% φέρνουν οι νέες αντικειμενικές τιμές σε συνδυασμό με τη νέα κλίμακα των γονικών παροχών για όσους προχωρήσουν μετά την 1η Μαρτίου σε γονική παροχή δεύτερης κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης. Η αύξηση του αφορολόγητου ορίου των γονικών παροχών κατά 20% δεν είναι επαρκής για να ακυρώσει τη μεγάλη επιβάρυνση των φορολογουμένων στις περιοχές- και είναι αρκετές- που η αντικειμενική αξία αυξάνεται πάνω από 20%.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς των «ΝΕΩΝ», οι μεγαλύτερες επιβαρύνσεις προκύπτουν για τους φορολογούμενους που θα προχωρήσουν στη γονική παροχή δεύτερης κατοικίας και επαγγελματικών χώρων των οποίων η αντικειμενική αξία δεν ξεπερνά τα 150.000 ευρώ. Έτσι, για παράδειγμα, ο φορολογούμενος που σήμερα θα προχωρήσει στη γονική παροχή ως δεύτερη κατοικία ενός διαμερίσματος αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ πληρώνει φόρο γονικής παροχής 500 ευρώ. Εφόσον πραγματοποιήσει την ίδια μεταβίβαση μετά την 1η Μαρτίου και με δεδομένο ότι η αύξηση της αντικειμενικής τιμής θα είναι 25%, θα καταβάλει φόρο γονικής παροχής 1.125 ευρώ (αύξηση φόρου 625 ευρώ ή 125%). Αν η γονική παροχή αφορά δεύτερη κατοικία ή επαγγελματικό χώρο σημερινής αντικειμενικής αξίας 210.000 ευρώ, ο φόρος γονικής παροχής φθάνει σήμερα τα 11.500 ευρώ. Με αύξηση της αντικειμενικής τιμής κατά 25%, ο φόρος γονικής παροχής διαμορφώνεται από την 1η Μαρτίου στα 14.875

ευρώ, δηλαδή 3.375 ευρώ περισσότερα (αύξηση 29%). Στις περιπτώσεις που η γονική παροχή αφορά πρώτη κατοικία, τότε επιβαρύνσεις προκύπτουν κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων πολύ μεγαλύτερης αξίας, δηλαδή αυτών που η αντικειμενική τους τιμή ξεπερνά τις 185.000 ευρώ (τόσο είναι το αφορολόγητο γονικής παροχής πρώτης κατοικίας σε άγαμο φορολογούμενο).


Χωρίς αντίκρυσμα μετατρέπονται 12.500 τίτλοι ιδιοκτησίας

Σε χαρτιά χωρίς αντίκρυσμα μετατρέπονται χιλιάδες τίτλοι ιδιοκτησίας που προέκυψαν από μεταφορά συντελεστή δόμησης, καθώς η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ομόφωνα αντισυνταγματικό τον νόμο του 2002 με τον οποίο θεσπίστηκαν οι όροι εφαρμογής του θεσμού.

Πρόκειται για την τρίτη φορά που η Ολομέλεια του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου παρεμποδίζει την εφαρμογή του μέτρου, αφού τόσο το 1994 όσο και το 1996 έκρινε αντισυνταγματική και παράνομη τη νομοθεσία βάσει της οποίας καθιερώθηκε ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Αποτέλεσμα αυτής της αντίθεσης μεταξύ ΣτΕ και ΥΠΕΧΩΔΕ είναι να διαιωνίζεται η ταλαιπωρία των κατόχων τίτλων ιδιοκτησίας που έχουν αποκτηθεί δι΄ αυτής της οδού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων το σύνολο των ιδιοκτητών παρόμοιων τίτλων ανέρχεται σε 12.500. Ωστόσο οι τίτλοι τους- πολλοί από τους οποίους βρίσκονται σε εκκρεμότητα από το 1980- ήταν αδύνατον να αξιοποιηθούν επειδή ήταν και είναι ανέφικτο να ενταχθούν στις υπάρχουσες Ζώνες Αγοράς Συντελεστή τα 570.000 τ.μ. που αντιστοιχούν στους εν λόγω τίτλους.

Η σύμβουλος Επικρατείας Αγγελική Θεοφιλοπούλου άλλωστε, η οποία είχε κάνει τη σχετική εισήγηση στην Ολομέλεια του ΣτΕ, είχε επισημάνει ότι ο Νόμος 3044/2002 αντιβαίνει στο άρθρο 24 του Συντάγματος για την προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος, καθώς δεν καθορίζει ανώτατο ποσοστό εμβαδού των δομήσιμων επιφανειών στις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), οι οποίες ωστόσο δεν έχουν ακόμη καθοριστεί και, παράλληλα, δεν προβλέπει ανώτατο ποσοστό συντελεστή δόμησης για το «ωφελούμενο ακίνητο».

Η απόφαση πάντως αναμένεται να προκαλέσει μαζικές αγωγές κατά του Δημοσίου από τον Σύλλογο Ιδιοκτητών Τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι παρ΄ ότι έχουν καταβάλει Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, μένουν και πάλι με τα χαρτιά στα χέρια!


Χωροταξικές μελέτες για όλη την Ελλάδα

«Κύμα» παρουσίασης χωροταξικών μελετών για όλη τη χώρα υποσχέθηκε χθες από το βήμα της Βουλής ο υπουργός ΠΕΧΩΔΕ Γιώργος Σουφλιάς. Στα χωροταξικά σχέδια «επενδύει» ιδιαίτερα η κυβέρνηση καθώς, όπως αποκάλυψαν «ΤΑ ΝΕΑ», κατέχουν υψηλή θέση στην ατζέντα του κυβερνητικού σχεδιασμού ώστε να διατηρηθούν οι πολιτικές πρωτοβουλίες μετά το «κλείσιμο» του μετώπου της Παιδείας.

Ο υπουργός ΠΕΧΩΔΕ δεσμεύτηκε να παρουσιάσει μέσα στις επόμενες δέκα ημέρες το περίφημο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό- το οποίο ανοίγει τον δρόμο για επενδύσεις που συνδυάζουν ξενοδοχειακές μονάδες και παραθεριστική κατοικία-, σε 10-20 ημέρες το Χωροταξικό για τη Βιομηχανία, στη συνέχεια τα Χωροταξικά για την προστασία των Ορεινών Όγκων και Παράκτιων Περιοχών, ενώ μέσα στο καλοκαίρι θα παρουσιαστεί και το Εθνικό Χωροταξικό.


Εξωφρενικές αμοιβές

Εξωφρενικές χαρακτηρίζει τις αμοιβές των συμβολαιογράφων, που γίνονται πιο ακριβές μετά την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ο κ. Στέφανος Μάνος. Ο ανεξάρτητος βουλευτής κατηγορεί τον υπουργό Οικονομικών κ. Γ.. Αλογοσκούφη και τον υπουργό Δικαιοσύνης κ. Α. Παπαληγούρα ότι αρνούνται να αλλάξουν την απόφαση που πήραν το 2005 ώστε η αμοιβή των συμβολαιογράφων να ισούται με το 1,2% της αντικειμενικής αξίας του ακίνητου. Όπως λέει, με την άνοδο των αντικειμενικών τιμών στον Δήμο Αθηναίων- οι οποίες κυμαίνονται από 1.000 έως 8.500 ευρώ/τ.μ.- οι συμβολαιογράφοι φτάνουν πλέον να λαμβάνουν για τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. στην Αθήνα από 1.200 έως 10.200 ευρώ για δουλειά «τυποποιημένη, μιας ή το πολύ δύο ωρών».