Οι παγίδες των προσφορών στα στεγαστικά δάνεια

«Φοβού τους τραπεζίτες και δώρα φέροντας». Από το υψηλότερο επιτόκιο στα
λεγόμενα «δάνεια με προστασία», μέχρι το «τσουχτερό» κόστος στη μεταφορά
στεγαστικών, υπάρχουν πολλές παγίδες, που οι δανειολήπτες θα πρέπει να
γνωρίζουν – και να αποφύγουν – κατά την επιλογή στεγαστικού δανείου,
προκειμένου να μην πληρώσουν στο τέλος περισσότερα χρήματα από όσα – θεωρούν
ότι – κερδίζουν.

1. Σταθερά επιτόκια με spread

Διαφορετικά σταθερά επιτόκια ανάλογα με τον πελάτη δίνουν οι τράπεζες στα
στεγαστικά δάνεια, δυσκολεύοντας έτσι τη σύγκριση για τους δανειολήπτες.
Συγκεκριμένα, στα τιμολόγιά τους αναφέρουν ότι τα σταθερά επιτόκια ξεκινούν
από ένα συγκεκριμένο ποσοστό και μεταβάλλονται ανάλογα με το προφίλ του
πελάτη. Έτσι, προκειμένου να μπορέσει κανείς να συγκρίνει το πραγματικό κόστος
δανεισμού θα πρέπει να λάβει προσφορές που θα βασίζονται στα δικά του δεδομένα
(ύψος δανείου, ποσοστό χρηματοδότησης, συνολική διάρκεια, ετήσια έσοδα κ.λπ.)
από όλες τις τράπεζες. Μια διαδικασία χρονοβόρα και επίπονη, καθώς για να έχει
μια ολοκληρωμένη εικόνα ο υποψήφιος δανειολήπτης θα πρέπει να επισκεφθεί
τουλάχιστον 10 τράπεζες.

2. Προστασία με κόστος

Τα δάνεια με προστασία επιτοκίου είναι η νέα μόδα στο τραπεζικό σύστημα. Σε
αυτά, ανεξάρτητα από την πορεία του επιτοκίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής
Τράπεζας, το τελικό κυμαινόμενο επιτόκιο για τον πελάτη δεν μπορεί να αυξηθεί
πάνω από δύο μονάδες από αυτό που ίσχυε όταν έλαβε το δάνειο. Στην
πραγματικότητα, όμως, ο δανειολήπτης πληρώνει πιο ακριβά την ασφάλεια έναντι
της ανόδου, καθώς το περιθώριο κέρδους των τραπεζών είναι υψηλότερο σε
σύγκριση με τα «κανονικά» δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου. H διαφορά – ανάλογα
με την τράπεζα – είναι από μισή έως και μία ολόκληρη μονάδα και μάλιστα
επιβαρύνει τον δανειολήπτη εξ αρχής, ανεξάρτητα με το αν θα ανέβουν ή όχι τα
επιτόκια. Δηλαδή, ενώ ένα κυμαινόμενο επιτόκιο σε δάνειο χωρίς προστασία
ανέρχεται περίπου σε 4,2%-4,3%, αν το ίδιο δάνειο ληφθεί με προστασία έναντι
της ανόδου, το κυμαινόμενο επιτόκιο θα αρχίσει τουλάχιστον από το 4,8%.

Έτσι, ενώ στα χαρτιά το δάνειο συμφέρει αν το βασικό επιτόκιο του ευρώ ανέβει
πάνω από δύο μονάδες σε σχέση με το αρχικό, στην πραγματικότητα ο δανειολήπτης
κερδίζει μόνο αν η διαφορά ξεπεράσει τις 2,5 ή και τις 3 μονάδες. Επιπλέον, τα
δάνεια αυτά επιβαρύνονται με ποινή πρόωρης αποπληρωμής 2,5% επί του ποσού,
όπως ισχύει για τα στεγαστικά σταθερού επιτοκίου.

3. Υψηλό κόστος μεταφοράς

Με υψηλό κόστος αλλά και αρκετή ταλαιπωρία επιβαρύνονται όσοι δανειολήπτες
προσπαθήσουν να μεταφέρουν το στεγαστικό τους σε άλλη τράπεζα. Δεν είναι
εξάλλου τυχαίο ότι σήμερα οι μεταφορές στεγαστικών αντιστοιχούν περίπου στο 1%
του συνόλου, όταν στην καταναλωτική πίστη ανέρχονται σε ποσοστό 10%.

Συγκεκριμένα, το κόστος για την άρση της προσημείωσης του παλιού δανείου, για
την εγγραφή νέας, αλλά και το κόστος του νομικού και τεχνικού ελέγχου ξεπερνά
συχνά τα 3.000 ευρώ, εκμηδενίζοντας στις περισσότερες περιπτώσεις τα πιθανά
οφέλη από τη μεταφορά. Παράλληλα, η διαδικασία διαρκεί τουλάχιστον ένα δίμηνο
και αυτό υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειολήπτης θα πάρει χωρίς πρόβλημα στα
χέρια του τον φάκελο του δανείου από την παλιά τράπεζα. Σε κάποιες περιπτώσεις
βέβαια οι τράπεζες «πριμοδοτούν» τους δανειολήπτες πληρώνοντας ένα μέρος των
εξόδων της προσημείωσης, όμως το κόστος και η ταλαιπωρία μπορεί και πάλι να
εκμηδενίσουν τα όποια οφέλη.

4. Δώρα με αγκάθια

Τα νέα προϊόντα των τραπεζών που δίνουν δωρεάν χρήματα στους δανειολήπτες
ανάλογα με το ύψος του δανείου επιβαρύνονται κατά κανόνα με υψηλότερο επιτόκιο
σε σύγκριση με τα «απλά» στεγαστικά δάνεια. Για παράδειγμα σε ένα κλασικό
δάνειο σήμερα το κυμαινόμενο επιτόκιο κυμαίνεται – ανάλογα με την τράπεζα –
ανάμεσα στο 4,2% και 4,3%. Αν, όμως, ο πελάτης θέλει τα μετρητά, οι τράπεζες
ανεβάζουν τα επιτόκιά τους κατά 0,2% ή και 0,3% και έτσι το τελικό κυμαινόμενο
επιτόκιο για τον πελάτη φτάνει έως και το 4,6%. Αυτή η διαφορά στη διάρκεια
του δανείου μεταφράζεται σε τόκους μεγαλύτερους από το δώρο, ενώ επιπλέον αν ο
δανειολήπτης θελήσει να εξοφλήσει πρόωρα την οφειλή του, θα πρέπει να
επιστρέψει στην τράπεζα μέρος από τα μετρητά που έχει λάβει ως δώρο.

5. Επιτόκιο ανάλογα με τη χρηματοδότηση

Υψηλότερο επιτόκιο θα πληρώσουν στην τράπεζα όσοι λάβουν δάνειο για το 100% ή
και παραπάνω της αξίας του ακινήτου, σε σύγκριση με όσους χρηματοδοτήσουν ένα
ποσοστό της αγοράς με δικά τους χρήματα. Για παράδειγμα, ενώ οι τράπεζες
διαφημίζουν ότι χρηματοδοτούν όλη την αγορά του ακινήτου, υπάρχει σήμερα
χρηματοπιστωτικό ίδρυμα που επιβαρύνει τα κυμαινόμενα επιτόκιά του με 0,30 της
μονάδας στην περίπτωση που η χρηματοδότηση ξεπερνά το 80% της αξίας του
ακινήτου. Αντίστοιχη «ποινή» επιβάλλουν οι τράπεζες και στα σταθερά επιτόκια
των στεγαστικών δανείων.