Nέα κούρσα τιμών στα ακίνητα από το φθινόπωρο

Οι αλλεπάλληλες αυξήσεις στα επιτόκια, η άνοδος του κόστους κατασκευής – λόγω
της κούρσας του πετρελαίου -, η ενδεχόμενη νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών
τον Ιανουάριο, αλλά και η επιβολή ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές που τώρα
«βγαίνουν» προς πώληση δοκιμάζουν τις αντοχές της κτηματαγοράς. Ήδη, όπως
εκτιμούν κατασκευαστές, μεσίτες αλλά και τραπεζίτες, οι τιμές των ακινήτων
βρίσκονται σε οριακά υψηλά επίπεδα και είναι αμφίβολο κατά πόσον οι υποψήφιοι
αγοραστές μπορούν να αντέξουν και νέα κούρσα τιμών όπως αυτή του φθινοπώρου
του 2005.

Εξάλλου, όπως αναφέρει ο κ. Γιάννης Ρεβύθης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών
Αστικών Συμβάσεων, λόγω της ανόδου των τιμών αλλά και των επιτοκίων, πολλοί
είναι εκείνοι που είτε στρέφονται στη λύση του ενοικίου είτε αναζητούν
παλαιότερα διαμερίσματα σε χαμηλότερες τιμές. Παράλληλα, σύμφωνα με τον κ.
Ελευθέριο Ελευθερίου, κατασκευαστή και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της
Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος, ολοένα και περισσότεροι υποψήφιοι
αγοραστές ρίχνουν τις απαιτήσεις τους και επιλέγουν μικρότερα ακίνητα, ενώ
παράλληλα οι συνεχόμενες ανατιμήσεις σε βασικά οικοδομικά υλικά διατηρούν
υψηλό το κόστος κατασκευής.

Το κόστος κατασκευής

Όπως αναφέρουν κατασκευαστές, η διατήρηση των τιμών του πετρελαίου πάνω από τα
60 ευρώ ανά βαρέλι το τελευταίο εξάμηνο, αλλά και η κούρσα των τελευταίων δύο
μηνών που έφερε τις τιμές του μαύρου χρυσού πάνω από τα 70 δολάρια το βαρέλι,
έχουν προκαλέσει μπαράζ ανατιμήσεων σε βασικά οικοδομικά υλικά. Από την αρχή
του χρόνου το μέσο κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατά περίπου 10%, ενώ από
τον Σεπτέμβριο αναμένονται και νέες ανατιμήσεις κυρίως στον χάλυβα. Σύμφωνα με
στοιχεία από εταιρείες πώλησης οικοδομικών υλικών, το τελευταίο δωδεκάμηνο τα
τούβλα έχουν ανατιμηθεί κατά 70%, τα ηλεκτρολογικά καλώδια κατά 51%, οι
σωλήνες χαλκού για ύδρευση και θέρμανση κατά 43%, το μπετόν κατά 18%, ο
σίδηρος κατά 15%, ενώ το χαλίκι έχει ανατιμηθεί κατά 14% και η άμμος κατά 13%.

Έτσι, το κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο αρχίζει πλέον περίπου από τα
900 ευρώ για τους επαγγελματίες και ξεπερνά τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. για τους
ιδιώτες. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τις υψηλές τιμές των οικοπέδων
κυρίως στην Αττική, εκτινάσσει το συνολικό κόστος για τον κατασκευαστή κοντά
στα 1.800-2.000 ευρώ ανάλογα με την περιοχή. Αν σε αυτή την τιμή προστεθούν
και τα – υψηλά – περιθώρια κέρδους, οι τιμές των ακινήτων στις περισσότερες
περιοχές του Λεκανοπεδίου αρχίζουν από τα 2.500 ευρώ ανά τ.μ., χωρίς να
υπολογίζονται και οι νέες ανατιμήσεις που αναμένονται στα οικοδομικά υλικά.

Οι αντικειμενικές

«Τροφή» για νέες ανατιμήσεις δίνει και το θολό τοπίο που έχει δημιουργήσει το
υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών σχετικά με την αύξηση ή μη των
αντικειμενικών τιμών των ακινήτων. Το περυσινό «κρυφτούλι» σχετικά με την
επιβολή ΦΠΑ αλλά και το ύψος της αύξησης των αντικειμενικών αξιών προκάλεσε
κύμα αδικαιολόγητων ανατιμήσεων στις τιμές των ακινήτων, που ξεπέρασαν το 10%
ή και το 15% σε λίγους μήνες. Το φαινόμενο δεν αποκλείεται να επαναληφθεί και
φέτος, καθώς ακόμα δεν έχουν ξεκαθαριστεί οι κυβερνητικές προθέσεις εν όψει
και των δημοτικών εκλογών. Την κατάσταση αυτή σπεύδουν να εκμεταλλευθούν
κατασκευαστές και μεσίτες, δημιουργώντας κλίμα ανασφάλειας στους υποψήφιους
αγοραστές, με τους τελευταίους να βιάζονται να «κλείσουν» ακίνητα προκειμένου
να μην επιβαρυνθούν από τα υψηλότερα φορολογικά και νομικά έξοδα που
συνεπάγεται η αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Ο ΦΠΑ

Σημαντική επιβάρυνση στους αγοραστές φέρνει και η επιβολή του ΦΠΑ στις
νεόδμητες οικοδομές. Μπορεί το μέτρο να έχει τεθεί σε εφαρμογή από τον
Ιανουάριο του 2006, όμως μέσα στους επόμενους μήνες αναμένεται να εξαντληθεί
το απόθεμα των ακινήτων που ανεγείρονται με άδεια του 2005 και δεν
επιβαρύνονται με ΦΠΑ.

Ενδεικτικό της κατάστασης είναι ότι – σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της
Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας – στο πρώτο πεντάμηνο του 2006 οι νέες άδειες
ήταν κατά 11,9% περισσότερες σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2005. Τα
νέα ακίνητα – που κατά κανόνα είναι κατοικήσιμα έπειτα από 10 έως 18 μήνες από
την έκδοση της άδειας – υπόκεινται σε ΦΠΑ με ό,τι αυτό συνεπάγεται για το
κόστος απόκτησής τους.

Έτσι, οι νέοι αγοραστές θα κληθούν είτε να πληρώσουν τον ΦΠΑ (αν δεν πρόκειται
για αγορά πρώτης κατοικίας) είτε να επιβαρυνθούν με τις αυξήσεις τιμών στις
οποίες προχωρούν ορισμένοι κατασκευαστές προφασιζόμενοι το υψηλότερο κόστος
που συνεπάγεται ο νέος φόρος.

Τα επιτόκια

Το παζλ της ανόδου στο κόστος απόκτησης ακινήτου συμπληρώνουν οι αλλεπάλληλες
αυξήσεις στο κόστος δανεισμού από τις τράπεζες. Ήδη, από τον Δεκέμβριο του
2005 η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει ανεβάσει τέσσερις συνεχόμενες φορές το
βασικό επιτόκιο του ευρώ από το 2% στο 3%, ενώ στις αρχές Οκτωβρίου αναμένεται
και νέα άνοδος. Αποτέλεσμα, το πραγματικό κόστος αγοράς ενός ακινήτου
εκτινάσσεται, πολλοί επιλέγουν τη λύση της ενοικίασης και άλλοι στρέφονται σε
μικρότερα διαμερίσματα.

Ενδεικτικό είναι πως, αν ένας αγοραστής χρηματοδοτήσει την αγορά ενός ακινήτου
με δάνειο που αποπληρώνει σε 40 έτη, θα πληρώσει το σπίτι κυριολεκτικά διπλό.
Δηλαδή, μαζί με τους τόκους, ένα δάνειο 200.000 ευρώ για 40 χρόνια με επιτόκιο
4,5% θα κοστίσει στον δανειολήπτη – ούτε λίγο, ούτε πολύ – 430.500 ευρώ!

Παράλληλα, όπως τονίζει ο κ. Ρεβύθης, πολλοί υποψήφιοι αγοραστές διαπιστώνουν
ότι η οικονομική τους κατάσταση δεν τους επιτρέπει να ανταποκριθούν στις
υψηλές δόσεις που φέρνει ο συνδυασμός των υψηλών τιμών των ακινήτων και των
αυξήσεων στα επιτόκια. Έτσι, είτε στρέφονται στη λύση του ενοικίου, είτε –
σύμφωνα με τον κ. Ελευθερίου – συμβιβάζονται με μικρότερα διαμερίσματα έως 80
τ.μ. προκειμένου να μειώσουν τη μηνιαία δόση του δανείου τους.

Ακριβές και οι ιδιοκατασκευές

Ακριβότερα θα πληρώσουν το σπίτι τους από το φθινόπωρο όχι μόνο όσοι το
αγοράσουν από κάποιον κατασκευαστή, αλλά και όσοι επιχειρήσουν να το
κατασκευάσουν οι ίδιοι. Το κόστος ανέγερσης οικοδομών για τους ιδιώτες σε
πολλές περιοχές της Ελλάδας ξεπερνά τα 1.000 ή και τα 1.100 ευρώ ανά καθαρό
τ.μ. Επιπλέον, ακριβότερα θα κληθούν να πληρώσουν και την έκδοση της
οικοδομικής άδειας, τα έξοδα του μηχανικού, αλλά και τις συνδέσεις με τα
δίκτυα των ΔΕΚΟ, γεγονός που ανεβάζει ακόμα υψηλότερα τον τελικό προϋπολογισμό.