Kεραμίδα φόρων στην επαγγελματική στέγη

Οι μεγάλες αυξήσεις των τιμών ζώνης, σε συνδυασμό με τις «κρυφές» αυξήσεις
των συντελεστών εμπορικότητας, ισοδυναμούν με χαράτσι στις μεταβιβάσεις
επαγγελματικής στέγης που ξεπερνά το 200%.

Απίστευτο και όμως αληθινό: Σε περιοχές του εμπορικού κέντρου της Αθήνας, οι
νέες αντικειμενικές αξίες στα γραφεία είναι υψηλότερες ακόμη και από τις
πραγματικές τιμές, γεγονός που δείχνει την έκταση της φοροεπιδρομής στην
επαγγελματική στέγη με τα νέα μέτρα που ανακοίνωσε η κυβέρνηση.

Χαρακτηριστικό είναι ότι η αντικειμενική αξία γραφείων στο παραδοσιακό
εμπορικό κέντρο (Σταδίου – Πανεπιστημίου) φτάνει να ξεπερνά έως και κατά 71,2%
την πραγματική τιμή του ακινήτου, γεγονός που οδηγεί σε υπερφορολόγηση της
επαγγελματικής στέγης για τα συγκεκριμένα ακίνητα. Παράλληλα, αυτή η μεγάλη
άνοδος των τιμών ζώνης αποτελεί μοχλό πίεσης για αυξήσεις στα ενοίκια των
γραφείων, τις οποίες θα κληθούν να πληρώσουν οι επαγγελματίες.

Παραδείγματα

Αποκαλυπτικά είναι τα ακόλουθα παραδείγματα: Στο τμήμα που περικλείεται από
την Πλατεία Συντάγματος μέχρι και την Οδό Αμερικής, η καινούργια αντικειμενική
αξία γραφείου φτάνει τα 4.280 ευρώ ανά τ.μ., όταν η εμπορική τιμή του δεν
ξεπερνά τα 2.500 ευρώ ανά τ.μ. Σε άλλη περίπτωση, η αντικειμενική αξία
γραφείου στο τμήμα που περικλείεται από την οδό Αμερικής και την Πλ.
Κλαυθμώνος ανέρχεται πλέον στα 3.500 ευρώ, έναντι εμπορικής τιμής 2.250 ευρώ
ανά τ.μ. Είναι, δηλαδή, υψηλότερη κατά 55,6%.

Ευνοεί τους μεγάλους

Φορείς της κτηματαγοράς σχολιάζουν ότι με την πολιτική της, η κυβέρνηση
πλήττει τις μικρές επιχειρήσεις που στεγάζονται στο παραδοσιακό κέντρο της
Αθήνας και ευνοεί τα υπερπολυτελή γραφεία και τα σύγχρονα κτίρια που έχουν
κτιστεί τα τελευταία χρόνια σε Λ. Κηφισίας, Συγγρού και αλλού όπου οι αυξήσεις
των αντικειμενικών αξιών είναι πολύ χαμηλότερες από αυτές στο κέντρο.

Οι διαφορές των αντικειμενικών τιμών είναι τέτοιες ώστε, όπως αναφέρει σε
έρευνά του το κτηματομεσιτικό γραφείο «N. Γιανουλέλης & Συνεργάτες», λόγω
των χαμηλών αυξήσεων κάτοχος υπερπολυτελούς γραφείου εμβαδού μέχρι 260 τ.μ.
επί της Λ. Κηφισίας απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ!

Σε υπερφορολόγηση των μεταβιβάσεων στην επαγγελματική στέγη οδηγούν και οι
«κρυφές» μεγάλες αυξήσεις των συντελεστών εμπορικότητας που ισχύουν, εκτός από
τις νέες αντικειμενικές αξίες. Πρόκειται για αυξήσεις που φτάνουν και το 100%,
σύμφωνα με επεξεργασία των στοιχείων του υπ. Οικονομικών που έκαναν «TA NEA».
Έτσι, προκαλείται αύξηση και των τελικών αντικειμενικών αξιών των καταστημάτων
– στην Αττική και σε άλλες περιοχές της χώρας – που ξεπερνά το 200%, με
αποτέλεσμα και ο φόρος μεταβίβασης να αυξάνεται σε ποσοστό πάνω από 200%.

«Πρωταθλητές» αυξήσεων

«Πρωταθλητές» των αυξήσεων είναι εμπορικοί δρόμοι σε διάφορους δήμους της
Αττικής, καθώς και τουριστικές περιοχές σε νησιά που τα τελευταία χρόνια
γνώρισαν μεγάλη ανάπτυξη. Στην Παροικιά της Παρου, για παράδειγμα, επί της
Ακτής Βασιλείου ο συντελεστής εμπορικότητας από 2,5 που ήταν, ανέβηκε στο 5.

Σε συνδυασμό και με την άνοδο της τιμής ζώνης στην περιοχή, η τελική
αντικειμενική αξία για καταστήματα, από 2.492 ευρώ ανά τ.μ., φτάνει πλέον τα
7.750 ευρώ. Αυξήθηκε, δηλαδή, κατά 211%. Σε άλλη περίπτωση, στη Λάρισα (επί
της οδού Ελ. Βενιζέλου, στο τμήμα από Φιλελλήνων έως Παπαναστασίου) ο
συντελεστής εμπορικότητας από 2 αυξήθηκε σε 2,9, με αποτέλεσμα η τελική τιμή
ζώνης καταστήματος να αυξηθεί από 4.259 ευρώ σε 7.500 ευρώ ανά τ.μ. και ο
φόρος που καταβάλλει ο αγοραστής κατά τη μεταβίβαση να ανεβαίνει, από τα 168
ευρώ, στα 525 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή κατά 212%.

Πρόκειται για περιοχές που μέχρι πριν από μία δεκαετία θεωρούνταν φθηνές, αλλά
σήμερα λόγω των μεγάλων έργων προσεγγίζουν πλέον επίπεδα τιμών περιοχών
μεσαίου κόστους ή ακόμη και ακριβών.

H ανακατασκευή, για παράδειγμα, της Λ. Μαραθώνος στον Γέρακα εκτίναξε στα ύψη
την κτηματαγορά της περιοχής. Μέσα σε μία τριετία, οι εμπορικές τιμές
αυξήθηκαν κατά 50%. Έτσι, η κυβέρνηση αύξησε τον συντελεστή εμπορικότητας από
1,1 σε 2 (κατά 82%), γεγονός που οδηγεί σε αύξηση της τελικής τιμής ζώνης, από
1.096 ευρώ σε 2.400 ευρώ το μέτρο, δηλαδή κατά 119%.

Πιέσεις στα ενοίκια

H άνοδος των τιμών ζώνης αναμένεται να ασκήσει πιέσεις στα ενοίκια των
γραφείων και των καταστημάτων, τα οποία και ενδέχεται να κινηθούν ανοδικά,
γεγονός που σημαίνει ότι πολλοί επιχειρηματίες θα μετακυλίσουν τις επιπλέον
επιβαρύνσεις στις τελικές τιμές των προϊόντων και των υπηρεσιών που παρέχουν.

Πλήγμα για φθηνές περιοχές

ΠΟΛΙΤΙΚΗ «δύο μέτρων και δύο σταθμών» ακολουθεί με τις νέες
αντικειμενικές τιμές η κυβέρνηση, όπως καταγγέλλουν οι φορείς της
κτηματαγοράς, και στις κατοικίες. Όπως προκύπτει από την επεξεργασία των
στοιχείων του υπουργείου Οικονομικών, οι τιμές ζώνης σε φθηνές περιοχές της
Αττικής (όπως τα δυτικά προάστια, τα Μεσόγεια, η Βορειοανατολική Αττική)
αυξήθηκαν σε πολλαπλάσια ποσοστά από αυτές ακριβότερων περιοχών της Αθήνας. Με
άλλα λόγια, περιοχές που ανέβηκαν στο «χρηματιστήριο» των ακινήτων της Αττικής
την τελευταία πενταετία, πληρώνουν τώρα… φόρο για την ανάπτυξη αυτή. Για
παράδειγμα, το Χαϊδάρι γνώρισε αύξηση αντικειμενικών αξιών έως και 35,3%, το
Πέραμα έως 36,3% και η Πετρούπολη έως 33,3%, όταν στο Νέο Ψυχικό, η αύξηση
ήταν το πολύ 17,4% και στην Κηφισιά έως 20,2%.

Ο κ. Γιανουλέλης εκτιμά ότι τους πρώτους μήνες του 2006 θα υπάρξει «πάγωμα»
της κτηματαγοράς, φαινόμενο που θα είναι πιο έντονο σε όσες περιοχές, οι
αντικειμενικές αυξήθηκαν υπερβολικά.