Aκίνητα και εισοδήματα «χτυπά» η Eφορία το 2006

Ανατροπές στη φορολογία των ακινήτων, οι οποίες θα κάνουν ακόμη πιο ακριβό το
όνειρο των περισσότερων φορολογούμενων για απόκτηση στέγης, φέρνει το 2006. H
αύξηση των αντικειμενικών τιμών και η εισαγωγή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας
θα αυξήσει τη φορολογική επιβάρυνση για τη συντριπτική πλειονότητα των
φορολογούμενων που θα προχωρήσουν σε αγορά ή θα λάβουν κληρονομιά ακινήτου
μετά την Πρωτοχρονιά. Κερδισμένοι θα είναι μόνο όσοι αποκτήσουν πρώτη κατοικία
με γονική παροχή, με την προϋπόθεση όμως ότι στην περιοχή τους οι
αντικειμενικές τιμές δεν θα αυξηθούν περισσότερο από 30%. Σε διαφορετική
περίπτωση – κάτι το οποίο αναμένεται να συμβεί σε αρκετές περιοχές της χώρας –
και αυτοί οι φορολογούμενοι θα καταβάλουν υψηλότερο φόρο.

Από την Πρωτοχρονιά επέρχονται αλλαγές και στον τρόπο φορολόγησης της
μεταβίβασης παλαιών ακινήτων, καθώς επανέρχεται – ύστερα από μια 15ετία – ο
Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος και καθιερώνεται ειδικό Τέλος Συναλλαγής, ύψους
1% επί της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Το παζλ των αλλαγών
περιλαμβάνει επίσης αλλαγές στις φορολογικές κλίμακες δωρεών και κληρονομιών,
καθώς και στα αφορολόγητα όρια για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.

Οι αλλαγές από 1/1/2006

Αναλυτικά οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων που θα ισχύσουν από 1/1/2006,
είναι οι εξής:

1. Αυξάνονται οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων, κατά μέσον όρο 25%
– 30%, ενώ σε ορισμένες περιοχές, όπου έχουν αυξηθεί κατακόρυφα οι εμπορικές
τιμές τα τελευταία χρόνια, οι αυξήσεις θα φθάσουν ακόμη και το 60%. Οι
αυξήσεις αυτές θα επιβαρύνουν πολλαπλά τους αγοραστές ή ιδιοκτήτες ακινήτων,
καθώς με βάση τις αντικειμενικές τιμές υπολογίζεται μια σειρά φόρων και τελών,
όπως είναι οι φόροι μεταβίβασης, δωρεών, κληρονομιών, το Τέλος Ακίνητης
Περιουσίας, τα συμβολαιογραφικά έξοδα μεταβιβάσεων κ.λπ. Μόνο και μόνο από την
αύξηση των αντικειμενικών τιμών, ένας φορολογούμενος που το 2006 θα αγοράσει
δεύτερη κατοικία αντικειμενικής αξίας 130.000 ευρώ (100.000 ευρώ το 2005, το
οποίο το 2006 αυξάνεται κατά 30%) θα πληρώσει 3.300 ευρώ υψηλότερο φόρο
μεταβίβασης.

2. Επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης 19% στην παράδοση νεόδμητων
ακινήτων. Ο ΦΠΑ επιβάλλεται στην αντικειμενική τιμή. Από τον ΦΠΑ εξαιρείται η
απόκτηση πρώτης κατοικίας, η οποία θα εξακολουθήσει να φορολογείται με φόρο
μεταβίβασης. Στα νεόδμητα ακίνητα, ο ΦΠΑ θα αντικαταστήσει τον φόρο
μεταβίβασης που σήμερα επιβάλλεται με συντελεστή 9% -11%, προκαλώντας μεγάλες
επιβαρύνσεις. H επιβάρυνση θα είναι διπλή, λόγω και της αύξησης των
αντικειμενικών τιμών. Για παράδειγμα, αν ένας φορολογούμενος αγοράσει το 2006
νεόδμητη δεύτερη κατοικία αντικειμενικής αξίας 143.000 ευρώ (110.000 ευρώ το
2005), θα καταβάλει επιπλέον φόρο 15.370 ευρώ. Συγκεκριμένα, το 2005 θα
πλήρωνε φόρο μεταβίβασης 11.800 ευρώ, ενώ το 2006 θα πληρώσει ΦΠΑ 27.170 ευρώ.

3. Επιβάλλεται ΦΠΑ με συντελεστή 19% στην αντιπαροχή και συγκεκριμένα
στη διαφορά μεταξύ της αξίας του οικοπέδου που μεταβιβάζει ο οικοπεδούχος στον
κατασκευαστή και της αξίας των κτισμάτων που παραλαμβάνει ο οικοπεδούχος από
τον κατασκευαστή.

4. Καταργείται σταδιακά ο φόρος μεταβίβασης και αντικαθίσταται από τον
Φόρο Αυτόματου Υπερτιμήματος (ΦΑΥ) και από ειδικό Τέλος Συναλλαγής.
Συγκεκριμένα, η πρώτη μεταβίβαση ακινήτων από το 2006 επιβαρύνεται με ΦΠΑ
εφόσον είναι νεόδμητο ή με φόρο μεταβίβασης εφόσον είναι μεταχειρισμένο. Κάθε
περαιτέρω μεταβίβαση του ακινήτου επιβαρύνεται με ΦΑΥ και Τέλος Συναλλαγής. Ο
ΦΑΥ καταβάλλεται από τον πωλητή και επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής
κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου. Ο συντελεστής του ΦΑΥ κυμαίνεται
από 0 έως 20%, ανάλογα με τον χρόνο που είχε στην κατοχή του το ακίνητο ο
πωλητής (20% για λιγότερο από 5 χρόνια, 10% για 5 έως 15 χρόνια, 5% για 15 έως
25 χρόνια και 0 για πάνω από 25 χρόνια). Το Ειδικό Τέλος Συναλλαγής
επιβάλλεται με συντελεστή 1% επί της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και
βαρύνει τον αγοραστή.

5. Ο προνομιακός τρόπος υπολογισμού του φόρου γονικής παροχής (έκπτωση
50% από τον φόρο που προκύπτει με βάση την κλίμακα κληρονομιών) επεκτείνεται,
από τα 90.000 στα 100.000 ευρώ. H αύξηση του αφορολόγητου ορίου κληρονομιών,
σε συνδυασμό με την επέκταση της μεταβιβαζόμενης αξίας ακινήτου για την οποία
ισχύει έκπτωση 50% στα 100.000 ευρώ, κάνει πιο συμφέρουσα το 2006 τη
μεταβίβαση πρώτης κατοικίας με γονική παροχή αξίας έως 130.000 ευρώ, εφόσον η
αύξηση των αντικειμενικών τιμών δεν ξεπεράσει το 30%. Για παράδειγμα, η γονική
παροχή πρώτης κατοικίας 100.000 ευρώ επιβαρύνεται φέτος με φόρο γονικής
παροχής 625 ευρώ. Το 2006, ακόμη και με αύξηση των αντικειμενικών τιμών κατά
30%, το ίδιο ακίνητο θα επιβαρυνθεί με μηδενικό φόρο γονικής παροχής ως πρώτη
κατοικία. Αντίθετα, για τη γονική παροχή πρώτης κατοικίας αξίας 150.000 ευρώ,
ο φορολογούμενος θα πληρώσει φέτος φόρο 2.250 ευρώ, ενώ με αύξηση των
αντικειμενικών τιμών κατά 30% και μετά τις αλλαγές στη φορολογική κλίμακα
γονικής παροχής που έχουν ανακοινωθεί, θα καταβάλει το 2006 φόρο 2.500 ευρώ,
δηλαδή 250 ευρώ περισσότερα.

6. Αυξάνεται κατά 15% το αφορολόγητο από τον φόρο μεταβίβασης για την
απόκτηση πρώτης κατοικίας. Συγκεκριμένα, για άγαμο αυξάνεται από 65.000 σε
75.000 ευρώ, για έγγαμο χωρίς παιδιά από 100.000 σε 115.000 ευρώ, ενώ για
καθένα από τα δυο πρώτα παιδιά αυξάνεται κατά 23.000 ευρώ και για καθένα από
το τρίτο και τα επόμενα κατά 35.000 ευρώ. H αύξηση αυτή εξανεμίζεται λόγω της
αύξησης κατά 30% των αντικειμενικών τιμών. Για παράδειγμα, ένας έγγαμος με ένα
παιδί που το 2005 αγόρασε πρώτη κατοικία αξίας 120.000 ευρώ, δεν πλήρωσε φόρο
μεταβίβασης. Αντίθετα, το 2006, για την αγορά του ίδιου ακινήτου που θα έχει
αντικειμενική αξία 156.000 ευρώ (αύξηση 30%), θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης
1.680 ευρώ.

Και «κυνήγι» επαγγελματιών

Μπαράζ φορολογικών ελέγχων και διασταυρώσεων φορολογικών στοιχείων περιμένει
τους ελεύθερους επαγγελματίες και τις επιχειρήσεις το 2006. Σύμφωνα με
πληροφορίες από το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών, εντός του νέου έτους
θα τεθεί σε εφαρμογή ευρύ πρόγραμμα διασταυρώσεων και φορολογικών ελέγχων με
επίκεντρο τους περίπου 800.000 μικρομεσαίους και ελεύθερους επαγγελματίες, με
στόχο την αύξηση των φορολογικών εσόδων.

Συγκεκριμένα, αναμένεται η πλήρης ενεργοποίηση της Υπηρεσίας Ειδικών Ελέγχων
(πρώην ΣΔΟΕ) με την πραγματοποίηση περισσότερων από 30.000 στοχευμένων ελέγχων
σε επιχειρήσεις και ελεύθερους επαγγελματίες όλων των κλάδων. Οι έλεγχοι θα
επικεντρώνονται στην έκδοση φορολογικών στοιχείων, την τήρηση βιβλίων και την
απόδοση του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας. Στις περιπτώσεις που διαπιστώνονται
παραβάσεις θα συντάσσονται δελτία ελέγχου, τα οποία θα αποστέλλονται στις
Εφορίες για τη διενέργεια περαιτέρω ελέγχου και την επιβολή προστίμων και
πρόσθετων φόρων.

Για τον ΦΠΑ

Παράλληλα, η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων θα προχωρήσει εντός
του 2006 σε νέες, ευρείας κλίμακας διασταυρώσεις φορολογικών στοιχείων.
Ειδικότερα θα γίνουν, μεταξύ άλλων, διασταυρώσεις στις περιοδικές και
εκκαθαριστικές δηλώσεις ΦΠΑ που θα υποβάλλουν από το νέο έτος οι
φορολογούμενοι. Σημειώνεται ότι από το νέο έτος είναι υποχρεωτική η υποβολή
περιοδικής δήλωσης ΦΠΑ για όλους, επιχειρήσεις και μικρομεσαίους, ακόμη και
στις περιπτώσεις δηλώσεων με μηδενικό ή πιστωτικό ΦΠΑ.

Παρηγοριά η αύξηση του αφορολόγητου για κληρονομιές

Αυξάνεται το αφορολόγητο όριο της πρώτης κλίμακας των κληρονομιών (από γονείς
σε παιδιά), από τα 20.000 στα 80.000 ευρώ. Παράλληλα, εξομοιώνεται η κλίμακα
φορολόγησης κληρονομιών από παππούδες σε εγγόνια με αυτήν από γονείς σε
παιδιά. H αύξηση του αφορολόγητου ορίου δεν σημαίνει ότι ωφελούνται όλοι οι
φορολογούμενοι. H αύξηση των αντικειμενικών τιμών κατά 30% (κατά μέσον όρο)
εξανεμίζει τα οφέλη που προκύπτουν από τις αλλαγές στη φορολογική κλίμακα για
τους φορολογουμένους που το 2006 θα κληρονομήσουν ακίνητα αξίας μεγαλύτερης
των 220.000 ευρώ. Αντίθετα, για κληρονομιά μικρότερης αξίας ακινήτων προκύπτει
ελάφρυνση από την Πρωτοχρονιά του 2006.

Εξισώνεται η φορολογική κλίμακα κληρονομιών και δωρεών από γονείς σε παιδιά,
με την κλίμακα που αφορά κληρονομιές και δωρεές από παππούδες και γιαγιάδες σε
εγγόνια. Από αυτή την εξίσωση προκύπτει φορολογικό όφελος σε ό,τι αφορά στις
κληρονομιές από παππούδες και γιαγιάδες σε παιδιά.

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ

Ελαφρύνσεις και στο… βάθος επιβάρυνση

Υψηλότερο φόρο εισοδήματος επιφυλάσσει το 2006 για τους περισσότερους
φορολογουμένους. Οι αλλαγές που θέσπισε η κυβέρνηση σε ό,τι αφορά τον τρόπο
φορολόγησης των εισοδημάτων που αποκτήθηκαν φέτος (και θα φανούν στο
εκκαθαριστικό σημείωμα που θα λάβουν οι φορολογούμενοι το 2006), θα
προκαλέσουν μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση για την πλειονότητα των
φορολογουμένων. Ο λόγος; Οι ελαφρύνσεις που, με μια πρώτη ματιά, φαίνεται να
προκύπτουν από την αύξηση των αφορολόγητων ορίων εισοδήματος, την αύξηση των
συντελεστών έκπτωσης δαπανών από τον φόρο και τη θέσπιση νέων δαπανών που
εκπίπτουν από το εισόδημα, εξανεμίζονται (και σε πολλές περιπτώσεις
υπερκαλύπτονται) από επαχθείς για τους φορολογουμένους αλλαγές, όπως είναι η
κατάργηση της έκπτωσης φόρου για οικογενειακές δαπάνες, η αλλαγή των
φορολογικών κλιμακίων (που αυξάνει τον φόρο για τα μεσαία και υψηλά
εισοδήματα) και η μη τιμαριθμοποίηση της φορολογικής κλίμακας. Αντιθέτως,
ωφελημένοι από τις αλλαγές θα είναι οι φορολογούμενοι με πολύ υψηλές ιατρικές
δαπάνες και στεγαστικά δάνεια με τα οποία απέκτησαν πρώτη κατοικία μετά τις
31-12-2002.

Οι αλλαγές

Οι αλλαγές που ισχύουν για τη φορολόγηση των εισοδημάτων που απέκτησαν φέτος
οι φορολογούμενοι (και για τα οποία θα πληρώσουν τον ανάλογο φόρο εισοδήματος
το 2006) είναι οι εξής:

1. H θέσπιση νέας φορολογικής κλίμακας που προβλέπει αφορολόγητο όριο
αυξημένο κατά 1.000 ευρώ για μισθωτούς και συνταξιούχους και κατά 1.100 ευρώ
για όλες τις υπόλοιπες κατηγορίες φορολογουμένων. Έτσι, το αφορολόγητο όριο
για μισθωτούς και συνταξιούχους διαμορφώνεται στα 11.000 ευρώ, ενώ για τους
υπόλοιπους φορολογουμένους στα 9.500 ευρώ. Ωστόσο, η νέα φορολογική κλίμακα
επιφυλάσσει μια δυσάρεστη έκπληξη για όσους έχουν εισόδημα άνω των 13.000
ευρώ: Ο φορολογικός συντελεστής 30% αρχίζει να εφαρμόζεται από τα 13.000 ευρώ
και όχι από τα 13.400 που ίσχυε έως το 2004 (επιβάρυνση 60 ευρώ), ενώ ο
φορολογικός συντελεστής 40% αρχίζει να εφαρμόζεται από τα 23.000 ευρώ αντί των
23.400 που ίσχυε έως το 2004 (επιβάρυνση 40 ευρώ). Μόνο από αυτές τις αλλαγές
εξανεμίζονται τα 100 από τα 150 ευρώ που «έδωσε» στους μισθωτούς και τους
συνταξιούχους που έχουν εισοδήματα αυτού του επιπέδου η αύξηση του
αφορολόγητου ορίου κατά 1.000 ευρώ.

2. Το όφελος από το αφορολόγητο όριο εξανεμίζεται πλήρως από τη δεύτερη
αλλαγή που τίθεται σε ισχύ για τα εισοδήματα του 2005. Πρόκειται για την
κατάργηση της αναγνώρισης οικογενειακών δαπανών, που ίσχυε για τους μισθωτούς
και τους συνταξιούχους. Αυτή η κατάργηση «παίρνει» από κάθε μισθωτό και
συνταξιούχο άλλα 75 ευρώ. Έτσι, από τις αλλαγές στη φορολογική κλίμακα και την
κατάργηση της αναγνώρισης των οικογενειακών δαπανών, κάθε μισθωτός και
συνταξιούχος χάνει 175 ευρώ.

3. Καταργείται ο φόρος 10% που επιβάλλεται στις δωρεές ύψους άνω των
2.950 προς τα κοινωφελή ιδρύματα.

4 . Αναγνωρίζεται έκπτωση δαπάνης για την εγκατάσταση φυσικού αερίου ή
ηλιακού θερμοσίφωνα. Από το εισόδημα αφαιρείται το 20% της δαπάνης – και έως
500 ευρώ – με αποτέλεσμα η μέγιστη έκπτωση φόρου για τον φορολογούμενο,
ανάλογα με το εισόδημά του, να φθάνει τα 200 ευρώ.

5. Αναγνωρίζεται έκπτωση από το εισόδημα ενοικίου μέχρι 300 ευρώ
μηνιαίως για φορολογουμένους ηλικίας έως 40 ετών που εγκαθίστανται ή
μετακινούνται εκτός των Νομών Αθήνας ή Θεσσαλονίκης. H έκπτωση παρέχεται για
τα πρώτα πέντε έτη μετά την εγκατάστασή τους.

6. Θεσπίζεται έκπτωση, από το εισόδημα, της δαπάνης για την αγορά και
διακράτηση μεικτών και μετοχικών αμοιβαίων κεφαλαίων. H αγορά πρέπει να γίνει
εντός της πενταετίας 1-1-2005 έως 31-12-2009 και τα μετοχικά αμοιβαία να
διακρατηθούν για τρία χρόνια. Από το εισόδημα εκπίπτει το 20% της δαπάνης με
μέγιστο ποσό έκπτωσης τα 3.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι η μέγιστη έκπτωση φόρου
φθάνει τα 1.200 ευρώ, ανάλογα με το εισόδημα του φορολογουμένου.

7. Από τον φόρο αφαιρείται το 20% της δαπάνης διατροφής που
καταβάλλεται από έναν σύζυγο στον άλλο. H έκπτωση φόρου δεν μπορεί να
υπερβαίνει τα 600 ευρώ.

8. Δίνεται η δυνατότητα στον διαζευγμένο φορολογούμενο να δηλώσει ο
ίδιος τις δαπάνες που πραγματοποιεί (ιατρικές, ασφάλιστρα κ.λπ.) για τα τέκνα
του, ακόμη κι αν διαμένουν με τον άλλο σύζυγο.

9. Παρατείνεται για δύο έτη ο χρόνος για τον οποίο τα άνεργα τέκνα του
φορολογουμένου θεωρούνται προστατευόμενα μέλη (και αυξάνουν το αφορολόγητο
όριο εισοδήματος).

10. Το ποσό της ετήσιας τεκμαρτής δαπάνης για ιδιοκατοίκηση ή για
μίσθωση κύριας κατοικίας επιφάνειας άνω των 200 τετραγωνικών μέτρων ή
δευτερεύουσας άνω των 150 τετραγωνικών περιορίζεται κατά 50% στις περιπτώσεις
που ο φορολογούμενος κληρονόμησε το ακίνητο, του έγινε δωρεά ή το απέκτησε με
γονική παροχή.

11. Αυξάνεται, από τα 1.000 στα 1.100 ευρώ, το ποσό που αναγνωρίζει η
Εφορία και αφαιρεί από το εισόδημα του φορολογουμένου για δαπάνη ασφαλίστρων
ζωής, ατυχήματος, ασθένειας ή συνταξιοδότησης από ιδιωτική εταιρεία.

12. Αυξάνεται, από το 15% στο 20%, το ποσό της δαπάνης που αφαιρείται
από τον φόρο για τόκους στεγαστικού δανείου πρώτης κατοικίας που συνάφθηκε
μετά τις 31-12-2002.

13. Αυξάνεται, από 15% σε 20%, το ποσό της δαπάνης που αφαιρείται από
τον φόρο για ενοίκια κύριας κατοικίας, ενοίκια παιδιών που σπουδάζουν στο
εσωτερικό, δίδακτρα του φορολογούμενου και των παιδιών που τον βαρύνουν.

14. Ο συντελεστής έκπτωσης από τον φόρο των ιατρικών δαπανών αυξάνεται
από το 15% στο 20%. Το μέγιστο ποσό έκπτωσης φόρου ανέρχεται στα 6.000 ευρώ.