Πληθωρισμός ακινήτων και πτώση της ζήτησης

Πληθώρα καινούργιων ακινήτων που υπολογίζονται σε περίπου 160.000, αριθμός
σημαντικά μεγαλύτερος από αυτά που διατέθηκαν φέτος (κάτω από 150.000)
εκτιμάται ότι θα «πέσουν» στην αγορά το 2006. Μάλιστα, οι κατοικίες αυτές που
θα επιβαρυνθούν περαιτέρω λόγω των νέων αντικειμενικών αξιών, θα… ζητούν
αγοραστή σε μια χρονιά κατά την οποία η ζήτηση θα είναι σημαντικά περιορισμένη
σε σχέση με φέτος.

Και αυτό διότι, εκτός από τα νέα φορολογικά μέτρα, το 2006 θα «σημαδέψουν» την
κτηματαγορά ακόμη δύο παράγοντες: η άνοδος των επιτοκίων και ο φυσιολογικός
κορεσμός της ζήτησης.

Φρένο στις τιμές

Στελέχη τραπεζών, της Τραπέζης της Ελλάδος αλλά και παράγοντες της
κτηματαγοράς προβλέπουν ότι αυτή η πληθώρα νέων κατοικιών, σε συνδυασμό με τη
μειωμένη ζήτηση για αγορά ακινήτων, θα φρενάρει την «τρελή κούρσα» τιμών που
είχαμε φέτος και θα οδηγήσει σε προσγείωσή τους από το 2006. Άλλωστε και οι
τράπεζες προβλέπουν ότι το νέο έτος θα μειωθεί ο ρυθμός χορήγησης των
στεγαστικών δανείων, μετά τους ξέφρενους ρυθμούς -της τάξεως του 26% -με τους
οποίους «έτρεχαν» φέτος.

Ενδεικτικές για τις προοπτικές σχετικά με τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα
το 2006 είναι οι εκτιμήσεις των στελεχών της Τραπέζης της Ελλάδος. Σύμφωνα με
αυτές, η μέση αύξηση των τιμών για το σύνολο των αστικών περιοχών θα ανέλθει
φέτος σε 9%-10%, αλλά από του χρόνου θα υπάρξει «προσγείωση». Για το 2006, το
κεντρικό πιστωτικό ίδρυμα προβλέπει άνοδο 4%-5% και για το 2007 μόνο 3%, σε
επίπεδα δηλαδή που θα καλύπτουν τον πληθωρισμό.

«Πρωταθλητές» Ευρώπης

Στην εκτίμηση για πάγωμα του ρυθμού ανόδου των τιμών στην κτηματαγορά οδηγεί
και το ράλι τιμών που σημειώθηκε φέτος στην αγορά ακινήτων, το οποίο έκανε
ακόμη πιο ακριβή υπόθεση την αγορά κατοικίας. Από την αρχή του έτους φέτος οι
τιμές στην Αττική έχουν αυξηθεί τουλάχιστον κατά 15%, ενώ ειδικά το τελευταίο
τρίμηνο το φαινόμενο έχει προσλάβει εκρηκτικές διαστάσεις.

Τα ποσοστά αυτά, μάλιστα, είναι από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση! Τα πιο
πρόσφατα στοιχεία για την ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας δείχνουν μέση αύξηση τιμών
φέτος κατά 2,4% στη Βρετανία (ενδεκάμηνο), κατά 4% στην Ολλανδία (εξάμηνο),
2,8% στη Γαλλία (επτάμηνο), 4,5% στην Ισπανία (επτάμηνο), ενώ στη Γερμανία οι
τιμές κινούνται πτωτικά. Σωρευτικά, από το 1997 έως και τον Απρίλιο του 2005,
η μέση τιμή των κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκε -σύμφωνα με την Τράπεζα της
Ελλάδος -κατά 126,4%, ποσοστό από τα μεγαλύτερα στην E.E.

54.000 άδειες σε 8 μήνες

H έξαρση της οικοδομικής δραστηριότητας το 2006 είναι αποτέλεσμα του «αμόκ»
που κατέλαβε φέτος τους κατασκευαστές, οι οποίοι για να μην υπαχθούν στις
διατάξεις του ΦΠΑ προχώρησαν μαζικά στην αγορά οικοπέδων και στην έκδοση
αδειών κατά τη διάρκεια του 2005, «φουσκώνοντας» τις τιμές.

Μόνο το διάστημα Ιανουαρίου-Αυγούστου εκδόθηκαν, σύμφωνα με την Εθνική
Στατιστική Υπηρεσία, 54.000 άδειες, που αντιστοιχούν σε επιφάνεια 14,2 εκατ.
τετραγωνικών μέτρων ή σε περίπου 160.000 νέα ακίνητα, σύμφωνα με τους
κατασκευαστές. Δεδομένου ότι ο χρόνος που απαιτείται για την ανέγερση μιας
οικοδομής είναι 12-18 μήνες, τα ακίνητα αυτά θα αρχίσουν να πωλούνται το 2006.

Ένα στα δύο μεταχειρισμένα

Τα πρώτα σημάδια μιας αντίστροφης μέτρησης στην αγορά κατοικίας είναι ήδη
αισθητά. Εδώ και ενάμιση χρόνο, από τότε που οι τιμές των ακινήτων άρχισαν την
«τρελή κούρσα» τους, παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν ότι πολλά νοικοκυριά
έχουν γυρίσει την πλάτη στα καινούργια ακίνητα. Υπολογίζουν, συγκεκριμένα, ότι
ένα στα δύο διαμερίσματα που πωλούνται είναι ηλικίας 15-20 ετών, όταν μέχρι το
2000 η αναλογία αυτή ήταν μόλις ένα στα τέσσερα.

Ταυτόχρονα, όλο και περισσότεροι Έλληνες σχεδιάζουν να αγοράσουν μικρά
ακίνητα. Το ποσοστό όσων δήλωσαν, σε πρόσφατη έρευνα της Kappa Research, ότι
σκοπεύουν να αγοράσουν γκαρσονιέρες και δυάρια αυξήθηκε φέτος κατά 50% σε
σχέση με πέρυσι, ενώ παράλληλα μειώθηκαν όσοι προσδοκούν να αποκτήσουν σπίτι
τεσσάρων δωματίων. Το συμπέρασμα της έρευνας δεν είναι διόλου τυχαίο: Σε
έκθεσή του για τις προοπτικές της αγοράς κατοικίας στην Ευρώπη («Housing
Review 2004»), το βρετανικό ινστιτούτο RICS (Royal Institute of Chartered
Surveyors) ανέφερε ότι «ο ρόλος που έπαιξαν τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών
δανείων στη ζήτηση για αγορά κατοικίας δεν υφίσταται πλέον ως παράγων
ενίσχυσης της ζήτησης και των τιμών».

Πράγματι, ο διπλασιασμός των τιμών των ακινήτων από το 1997 μέχρι σήμερα
ακύρωσε τα οφέλη από τη μεγάλη μείωση των επιτοκίων, τα οποία από 13% (το
1998) έχουν υποχωρήσει στο 4,12%. Τα τελευταία χρόνια, η πτώση των επιτοκίων
-σε συνδυασμό με την «έκρηξη» των τιμών στα ακίνητα -ανάγκασε τα νοικοκυριά να
δανείζονται όλο και μεγαλύτερα ποσά και για μεγαλύτερη χρονική διάρκεια.

Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο παράδειγμα: Το 1999, οικογένεια με ετήσιο
εισόδημα 23.500 ευρώ μπορούσε να δανειοδοτηθεί για 53.000 ευρώ και, εφόσον
διέθετε άλλο τόσο κεφάλαιο, να αγοράσει σπίτι αξίας 106.000 ευρώ (90
τετραγωνικών μέτρων).

Σήμερα, το ίδιο σπίτι κοστίζει 220.000 ευρώ, αλλά το μέγιστο δάνειο που μπορεί
να πάρει αυτή η οικογένεια είναι 88.000 ευρώ και για να συμπληρώσει τα
απαιτούμενα κεφάλαια, πρέπει να διαθέσει ακόμη 132.000 ευρώ. Το πιθανότερο,
λοιπόν, είναι να αγοράσει μικρότερο σπίτι ή σε άλλη περιοχή.

«Φρένο» στα στεγαστικά δάνεια

«Φρένο» στους ρυθμούς χορήγησης στεγαστικών δανείων «βλέπουν» τα τραπεζικά
στελέχη για το 2006 και μετά, καθώς η εφαρμογή των νέων φορολογικών μέτρων, σε
συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων, λειτουργεί αποτρεπτικά για τους νέους
δανειολήπτες. Και τα λιγότερα δάνεια μεταφράζονται αυτόματα σε μειωμένη
ζήτηση, πιέζοντας ακόμα περισσότερο τις τιμές των ακινήτων.

Όπως εκτιμούν στελέχη τμημάτων στεγαστικής πίστης των μεγαλύτερων ελληνικών
τραπεζών, οι ρυθμοί ανάπτυξης της τάξης του 30%, με τους οποίους «τρέχουν»
φέτος τα στεγαστικά δάνεια, δεν πρόκειται να επαναληφθούν το 2006. Μάλιστα,
για το πρώτο τρίμηνο του έτους, και μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο στην
κτηματαγορά, αναμένουν κάθετη πτώση στις αιτήσεις χορήγησης νέων στεγαστικών
δανείων.

H αύξηση των επιτοκίων του ευρώ κατά 0,25 της μονάδας, στην οποία προχώρησε η
Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, όχι μόνο αυξάνει το κόστος για τους υπάρχοντες
δανειολήπτες, αλλά και επηρεάζει την ψυχολογία των υποψήφιων αγοραστών. Και
αυτό, γιατί σηματοδοτεί την αρχή ενός νέου κύκλου ανόδου στα επιτόκια
δανεισμού, ο οποίος είναι άγνωστο πού θα σταματήσει.