Φρενίτιδα στην αγορά ακινήτων

Δεκάδες χιλιάδες υποψήφιοι αγοραστές κατοικίας παρακολουθούν «με κομμένη την
ανάσα» τις τιμές των καινούργιων διαμερισμάτων να μεταβάλλονται, ακόμη και από
εβδομάδα σε εβδομάδα, σαν να πρόκειται για… μετοχές στο ταμπλό της
Σοφοκλέους. Εργολάβος στο Χαλάνδρι που πριν από ένα μήνα ζητούσε – τηλεφωνικά
τουλάχιστον – 265.000 ευρώ για διαμέρισμα 3ου ορόφου, 100 τ.μ., σήμερα ζητάει
278.000 ευρώ, δηλαδή 5% επιπλέον, με το αιτιολογικό ότι «έχουν σπάσει τα
τηλέφωνα» για το συγκεκριμένο σπίτι!

Στου Ζωγράφου, παραδοσιακά λαϊκή γειτονιά, οι τιμές σε πολυκατοικία που
βρίσκεται «στα μπετά» αρχίζουν από 2.600 ευρώ, στον πρώτο όροφο, και φτάνουν
τα 2.800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, στον πέμπτο, όσο δηλαδή πωλείται ένα
ρετιρέ στην Αγία Παρασκευή δίπλα στο Κολέγιο!

Νέο «καπέλο»

Και σαν να μην έφταναν οι αυξήσεις των τιμών στα νεόδμητα ακίνητα από την αρχή
του χρόνου, τα μηνύματα από την αγορά δείχνουν ότι οι υποψήφιοι αγοραστές
απειλούνται και με νέο «καπέλο» από τον Σεπτέμβριο. Παρά τη σημαντική αύξηση
των τιμών από τις αρχές του έτους εν όψει των επικείμενων φορολογικών αλλαγών,
οι κερδοσκοπικές πρακτικές αναμένεται να ενταθούν από τον επόμενο μήνα και
μέχρι το τέλος του χρόνου. Ειδικά τώρα που έχουν ανακοινωθεί οι σημαντικότερες
παράμετροι του φορολογικού νομοσχεδίου από το υπουργείο Οικονομικών, αλλά
παραμένει αναπάντητο το μείζον ερώτημα για την αύξηση που θα επιβληθεί στις
αντικειμενικές τιμές, εντείνοντας την αβεβαιότητα στην αγορά.

Υπερπροσφορά

Άκης Κυρατζής, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Cybarco: Οι κατασκευαστές θα αναγκαστούν να ρίξουν τις απαιτήσεις τους από το 2006

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι όσο περισσότερο αυξηθούν το 2005 οι τιμές
τόσο πιο απότομη θα είναι η προσγείωσή τους από το 2006 όταν, λόγω της
εφαρμογής του ΦΠΑ και της αύξησης των αντικειμενικών αξιών, θα επέλθει
φυσιολογική κόπωση της ζήτησης. Χαρακτηριστική είναι η επισήμανση στελεχών του
κλάδου ότι η κυβέρνηση, με τα μέτρα που εξήγγειλε φέτος, «κράτησε ουσιαστικά
ζωντανή την κτηματαγορά, όπως ο γιατρός κρατάει τον ασθενή στη ζωή με τεχνητά
μέσα». Οι λόγοι για τους οποίους, σύμφωνα με τους ίδιους, ενδέχεται από το
2006 να δούμε τις τιμές να πέφτουν είναι πολλοί.

Ο πρώτος και κυριότερος είναι η υπερπροσφορά. Φέτος, η οικοδομική
δραστηριότητα σημειώνει μεγάλη αύξηση. Τα νέα αυτά διαμερίσματα θα αρχίσουν να
«βγαίνουν» μαζικά στην αγορά από το 2006. Είναι όμως αμφίβολο αν σε μια χρονιά
που εκτιμάται ότι θα είναι χαμηλής ζήτησης, λόγω της φορολογικής επιβάρυνσης
από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, θα μπορέσει να καλυφθεί αυτή η
υπερβάλλουσα προσφορά.

Πιθανή η διόρθωση

Όπως αναφέρει ο Άκης Κυρατζής, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Cybarco, ο
κατασκευαστής που σήμερα δίνει ποσοστό 52% για αντιπαροχή στου Ζωγράφου (ενώ
μέχρι πέρυσι έδινε 45%), προκειμένου να μη ζημιωθεί πρέπει από του χρόνου να
πωλήσει προς 3.000 ευρώ τα διαμερίσματα που θα κατασκευάσει, έναντι 2.600 ευρώ
που είναι η αξία της περιοχής. Το πιθανότερο είναι, σύμφωνα με τον κ. Κυρατζή,
ο κατασκευαστής αυτός να μη βρει ανταπόκριση σε αυτή την τιμή και να ρίξει τις
απαιτήσεις του. Σε τέτοια περίπτωση, όμως, θα υποστεί ζημιά.

«Κακός σύμβουλος ο πανικός»

Γιάννης Ρεβύθης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών

«Ο πανικός δεν είναι καλός σύμβουλος», υποστηρίζει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας
Μεσιτών Γιάννης Ρεβύθης. «Αν κάποιος έχει ήδη αποφασίσει να προχωρήσει σε
αγορά ακινήτου, καλό είναι να το κάνει τώρα εφόσον έχει βρει αυτό που
επιθυμεί. Όποιος, όμως, δεν είχε στα άμεσα σχέδιά του κάτι τέτοιο, δεν θα
πρέπει να βιαστεί αφού ενδέχεται το “καπέλο” που θα πληρώσει να είναι
μεγαλύτερο από την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης που θα προέλθει από τις
αυξημένες αντικειμενικές. Άλλωστε, διαμερίσματα που θα υπόκεινται σε ΦΠΑ θα
αργήσουν να εμφανιστούν στην αγορά και του χρόνου θα υπάρχει αρκετό στοκ
διαθέσιμων κατοικιών».

Ο γρίφος της εφαρμογής του ΦΠΑ στα ακίνητα

Προβληματισμό δημιουργεί η εφαρμογή του ΦΠΑ σε μια πολυκατοικία όπου κάποια
διαμερίσματα θα πωλούνται ως πρώτη κατοικία και κάποια άλλα όχι. Τα
διαμερίσματα που θεωρούνται δεύτερη κατοικία θα υπόκεινται σε ΦΠΑ 19%, ενώ
αυτά που είναι πρώτη κατοικία, όχι. Ο εργολάβος, θα έχει πληρώσει ΦΠΑ στους
προμηθευτές του για το σύνολο των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας και όχι για
τα μισά. Όταν, όμως, πωλεί διαμερίσματα ως πρώτη κατοικία, δεν θα εισπράττει
ΦΠΑ 19% αλλά φόρο μεταβίβασης 11%. Υπάρχει, λοιπόν, περίπτωση ο ΦΠΑ από τις
πωλήσεις να είναι μικρότερος από τον ΦΠΑ των εξόδων του. Στην περίπτωση αυτή,
το επιπλέον ποσό θα το «περνάει» στο κόστος του. Επομένως, είτε θα αναγκάζεται
να μειώσει τα κέρδη του είτε θα το μετακυλίσει στην τελική τιμή.