Aνασφάλεια και αβεβαιότητα στην αγορά ακινήτων

EIKONA ΑΝΑΣΦΑΛΕΙΑΣ και αβεβαιότητας επικρατεί στην αγορά των ακινήτων
μία μέρα μετά τις ανακοινώσεις του υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών κ. Γ.
Αλογοσκούφη για την επιβολή του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές και τις αλλαγές
στη φορολογία κεφαλαίου, με αποτέλεσμα να ευνοείται, στην παρούσα φάση και
μέχρι το τέλος του έτους, η υπερανάπτυξη κερδοσκοπικών συνθηκών.

Πολλά τα κενά και ακόμη περισσότερα τα ερωτήματα που μένουν αναπάντητα -για
τον τρόπο επιβολής του ΦΠΑ, τις εξαιρέσεις και τα υποκατάστατα των φόρων που
θα συνοδεύουν τις εκτός καθεστώτος μεταβιβάσεις -και ενισχύουν εκείνους οι
οποίοι θεωρούν ατελές το σύστημα που παρουσίασε το οικονομικό επιτελείο και
επιτρέπει σε πολλούς να εκτιμούν ότι βρισκόμαστε σε επαπειλούμενο φιάσκο.

H πρώτη κατοικία, η αντιπαροχή, το ύψος των φορολογικών επιβαρύνσεων, η αξία
των ακινήτων και η ενίσχυση των ενοικίων σε περίοδο «φούσκας» -έτσι
χαρακτηρίζεται από πολλούς η ελληνική κτηματαγορά -μάλλον «φορτώνουν» το κλίμα
και δημιουργούν περιβάλλον αμφισβήτησης των κυβερνητικών επιλογών. Ίσως είναι
η πρώτη φορά που η κυβέρνηση Καραμανλή έρχεται σε σύγκρουση με μεγάλα τμήματα
του πληθυσμού, με το όνειρό τους για κατοικία, που παραμένει για τους
Νεοέλληνες κυρίαρχο αγαθό και πρώτη επιδίωξη.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα ανακύπτει για την αγορά πρώτης κατοικίας, η οποία
καλύπτει το μεγαλύτερο μέρος των αγοραπωλησιών και είναι αυτή που διατηρεί
ζωντανή τη ζήτηση νέων και παλαιών κατοικιών στην ελληνική κτηματαγορά. Κατ’
αρχάς η εξαίρεσή της από τον ΦΠΑ υπονομεύει το μέτρο, λόγω του όγκου των
πράξεων. Επιπροσθέτως δημιουργεί αξεπέραστα προβλήματα για τους κατασκευαστές
οι οποίοι βρίσκονται εν κενώ, καθώς θα πρέπει να αποδώσουν ΦΠΑ για το σύνολο
των διαμερισμάτων μιας νεόδμητης οικοδομής και να πωλήσουν με διαφορετικά
καθεστώτα, με ή χωρίς ΦΠΑ. Δεν είναι τυχαίο ότι εμφανίζονται κατασκευαστές οι
οποίοι δηλώνουν ότι δεν θα πωλούν διαμερίσματα σε αγοραστές πρώτης κατοικίας
με δικαιώματα εξαίρεσης από τον ΦΠΑ, για να αποφύγουν το μπλέξιμο και τη
διεκδίκηση του φόρου που θα έχουν καταβάλει. Ακόμη, ορισμένοι υποστηρίζουν ότι
θα διαμορφωθούν τιμές δύο ταχυτήτων -για εκείνους που ασκούν το δικαίωμα της
φορολογικής απαλλαγής για την αγορά πρώτης κατοικίας και τους υπόλοιπους.

Πέραν αυτού παραμένει αδιευκρίνιστη η αξία της φοροαπαλλαγής για την πρώτη
κατοικία. Το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών δεν υπόσχεται μείωση του
φόρου μεταβίβασης από το 11% για την αγορά πρώτης κατοικίας και αφήνει μετέωρη
την αύξηση των αφορολογήτων μετά την αύξηση των αντικειμενικών τιμών. Με άλλα
λόγια, δεν υπάρχουν εγγυήσεις για την τύχη και την ισχύ που επιβάλλεται να
έχει το κοινωνικό μέτρο απαλλαγής της πρώτης κατοικίας από τον φόρο
μεταβίβασης ή τον ΦΠΑ, αν τελικώς δεν ισχύσει η εξαίρεση.

Αντιστοίχως μέγα παραμένει το κενό για το καθεστώς της αντιπαροχής. Οι νέες
ρυθμίσεις καθιστούν την αντιπαροχή σχεδόν ανενεργή ή καλύτερα μη συμφέρουσα
από την 1-1- 2006. Οικοπεδούχοι και κατασκευαστές θα είναι υποχρεωμένοι να
προκαταβάλλουν τον αναλογούντα ΦΠΑ στην Εφορία με την υπογραφή του λεγόμενου
«εργολαβικού» συμβολαίου, που προβλέπει τη διάθεση του οικοπέδου έναντι
αριθμού διαμερισμάτων. Μέχρι τώρα η αντιπαροχή βαρυνόταν με φόρο χαρτοσήμου,
αλλά το βάρος της ήταν ελάχιστο σε σχέση με τον επερχόμενο ΦΠΑ 19% επί της
αντικειμενικής αξίας. Κάτι τέτοιο, πέραν των άλλων, καθιστά δυσχερέστατη τη
χρηματοδότηση κατασκευής κατοικιών με τη μέθοδο της αντιπαροχής και απομειώνει
τα πλεονεκτήματα του συγκεκριμένου μηχανισμού. Ουσιαστικά θα την καταστήσει
ασύμφορη, σίγουρα θα μειώσει τη σημασία της και θα αποτελέσει τη βάση
εκτοπισμού των μικρών κατασκευαστών από την αγορά ακινήτων, καθώς η
δραστηριοποίησή τους θα απαιτεί περισσότερα κεφάλαια, τα οποία συνήθως δεν
διαθέτουν.

Ταυτοχρόνως το νέο καθεστώς διαμορφώνει περιβάλλον ανασφάλειας για
αγοραπωλησίες σε εκτός αντικειμενικού συστήματος περιοχές. Θα περιπέσουν σε
διπλή πίεση. Θα αντιμετωπίζουν τον δεδομένο εκβιασμό των εφόρων για τον
προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας και επιπλέον θα βαρύνονται και με ΦΠΑ 19%,
καθιστώντας την αγορά τους σχεδόν απαγορευτική.

Παραμένει πάντα βεβαίως το γενικότερο ζήτημα των αντικειμενικών τιμών. H
εφαρμογή του ΦΠΑ απαιτεί να προσεγγίσουν όσο γίνεται περισσότερο τις αγοραίες
τιμές, αλλά το πολιτικό κόστος δεν επιτρέπει κάτι τέτοιο. Ούτε βεβαίως η
πολιτική μπορεί να εγγυηθεί την εφαρμογή ενός πάγιου μηχανισμού αναπροσαρμογής
των αντικειμενικών τιμών. Αυτή άλλωστε είναι και η αχίλλειος πτέρνα τόσο της
εισαγωγής του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα όσο και της επιβολής του φόρου
υπεραξίας. Χωρίς αγοραίες τιμές, χωρίς αυτή τη γνώση το όλο σύστημα θα
χωλαίνει, θα παράγει συνεχώς νέες στρεβλώσεις και θα απαιτεί διαρκώς
διορθώσεις, οι οποίες δεν θα είναι ευχερείς, με αποτέλεσμα τα προβλήματα να
πολλαπλασιάζονται στη διαδρομή των ετών.

Κανένας ΦΠΑ δεν πρόκειται να εφαρμοσθεί

ΔΥΟ TINA θα συμβούν στο μέλλον. Ή θα αναιρεθεί στην πράξη η εφαρμογή
του ΦΠΑ ή θα οδηγηθεί προς ακύρωση ο μηχανισμός των αντικειμενικών τιμών. Το
δεύτερο αποτελεί και επιδίωξη των μεγάλων και οργανωμένων κατασκευαστικών
ομίλων, οι οποίοι ήδη δυσκολεύονται να εισέλθουν στην αγορά της κατασκευής
κατοικιών, καθώς υποχρεώνονται εκ των λογιστικών συστημάτων που διέπουν τη
λειτουργία τους να πωλούν διαμερίσματα ή κατοικίες βάσει αγοραίων τιμών. Τα
συμβόλαιά τους γίνονται βάσει των πραγματικών αγοραίων τιμών και όχι των
αντικειμενικών. Αν ενέγραφαν στα συμβόλαια πώλησης τις αντικειμενικές αξίες θα
υπονόμευαν τις αρχές διαφάνειας των λογιστικών συστημάτων που εφαρμόζουν, θα
έπρεπε να διαχειριστούν «μαύρο χρήμα», που νομίμως παράγεται εξαιτίας των
κατώτερων αντικειμενικών τιμών. Κάτι τέτοιο προφανώς δεν μπορούν να πράξουν.
Έτσι όμως δεν δύνανται να προσελκύσουν αγοραστές, καθώς η εμφάνιση των
αγοραίων τιμών στα συμβόλαια απαιτεί και υψηλότερο φόρο. Γι’ αυτό και δεν
κατέστη δυνατή μέχρι τώρα η είσοδος μεγάλων και ισχυρών ομίλων στην αγορά
κατασκευής κατοικιών. Λογικό λοιπόν θα είναι από εδώ και πέρα να επιζητούν ένα
σύστημα φορολόγησης βάσει των αγοραίων τιμών. H εφαρμογή του ΦΠΑ εκεί οδηγεί
τα πράγματα και ίσως αυτή να ήταν η ορθή λύση. Υπό την προϋπόθεση βεβαίως ότι
δεν θα αναβίωνε η αυθαιρεσία των εφοριακών και η εξ αυτής ανάπτυξη της
διαφθοράς και της συναλλαγής στη φορολογία των ακινήτων.