Φορολογικό χάος στα ακίνητα

Επιβάλλεται ΦΠΑ στην απόκτηση νεόδμητου ακινήτου, διατηρείται ο φόρος
μεταβίβασης για τα παλαιά ακίνητα, καθιερώνεται Φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος
για τα νέα ακίνητα που μεταβιβάζονται από τον πρώτο ιδιοκτήτη και αυξάνονται
οι αντικειμενικές αξίες. Όλες οι αλλαγές θα τεθούν σε ισχύ από την 1η
Ιανουαρίου 2006 προκαλώντας αλυσιδωτές επιβαρύνσεις στους φορολογουμένους.

Με αιχμή των επιβαρύνσεων την αύξηση των αντικειμενικών τιμών αλλά και την
επιβολή του ΦΠΑ, χιλιάδες φορολογούμενοι θα αναγκαστούν, από την αρχή του
έτους, να βάλουν πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη προκειμένου να αγοράσουν
ακίνητο. Πρόκειται για μέτρα που, μαζί με την αύξηση του ειδικού φόρου
κατανάλωσης στα καύσιμα, εντάσσονται στο φοροεισπρακτικό πακέτο που ετοιμάζει
η κυβέρνηση για το 2006, στο τέλος του οποίου έχει δεσμευτεί έναντι των
Βρυξελλών ότι θα έχει μειώσει το έλλειμμα του προϋπολογισμού κάτω από το 3%.

Οι αλλαγές

Σύμφωνα με πληροφορίες από το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών, οι αλλαγές
στη φορολογία ακινήτων που πρόκειται να ανακοινωθούν είναι:

* Επιβολή Φόρου Προστιθέμενης Αξίας με συντελεστή 19% στην απόκτηση
νεόδμητου ακινήτου. Σε καθεστώς Φόρου Προστιθέμενης Αξίας θα υπαχθούν τα
ακίνητα που η άδεια δόμησής τους θα εκδοθεί μετά την Πρωτοχρονιά του 2006. Ο
φόρος θα επιβάλλεται με βάση τις νέες αντικειμενικές τιμές που πρόκειται να
τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου του νέου χρόνου. Προκειμένου να
παρακαμφθεί ο σκόπελος της κοινοτικής νομοθεσίας που ορίζει ότι ο ΦΠΑ
επιβάλλεται στις πραγματικές τιμές, οι αντικειμενικές πρόκειται να ονομασθούν
«εμπορικές» ή «αγοραίες».

* Από τον ΦΠΑ θα εξαιρεθεί η απόκτηση πρώτης κατοικίας. Στην περίπτωση
που ο φορολογούμενος αγοράζει νεόδμητη πρώτη κατοικία δεν θα πληρώνει ΦΠΑ αλλά
φόρο μεταβίβασης. Σημειώνεται ότι η κυβέρνηση έχει υποβάλει αίτημα για την
εξαίρεση της πρώτης κατοικίας από τον ΦΠΑ και η απάντηση -η οποία σύμφωνα με
παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών θα είναι κατά πάσα πιθανότητα θετική
-αναμένεται εντός των επόμενων εβδομάδων.

* Από τον ΦΠΑ εξαιρείται η κατασκευή οικοδομής με αυτεπιστασία.
Πρόκειται για μέθοδο με την οποία κατασκευάζεται το 30% – 50% των νέων
οικοδομών. Στην περίπτωση, ωστόσο, που ένας φορολογούμενος αγοράσει ένα
νεόδμητο ακίνητο που η οικοδομική του άδεια εκδόθηκε μετά την 1-1-2006 και
κατασκευάστηκε με τη μέθοδο της αυτεπιστασίας, θα καταβάλει ΦΠΑ 19% επί της
αξίας του ακινήτου καταθέτοντας άπαξ σχετική δήλωση στην Εφορία. Για την
αποτροπή του κινδύνου να εμφανίζονται ως αυτεπιστάτες οι κατασκευαστές
ακινήτων, το υπουργείο Οικονομικών στοχεύει στην πλήρη καταγραφή τους σε
ειδικό μητρώο κατασκευαστών.

* Επιβολή Φόρου Προστιθέμενης Αξίας στην αντιπαροχή. Οι οικοπεδούχος θα
καταβάλλει ΦΠΑ 19% επί της αξίας των ακινήτων που θα λαμβάνει στα πλαίσια της
συμφωνίας αντιπαροχής.

* Καθιέρωση Φόρου Αυτόματου Υπερτιμήματος ή αλλιώς φόρου υπεραξίας για τις
μεταβιβάσεις ακινήτων που η οικοδομική τους άδεια έχει εκδοθεί μετά την 1η
Ιανουαρίου 2006 και μεταβιβάζονται από τον πρώτο ιδιοκτήτη τους. Ο φόρος
τυπικά θα βαρύνει τον πωλητή του ακινήτου και η φορολογητέα αξία θα είναι η
διαφορά της τιμής πώλησης σε σχέση με την τιμή που αγοράσθηκε το ακίνητο. Ο
συντελεστής του Φόρου Αυτόματου Υπερτιμήματος θα κυμαίνεται από 10% – 30%
ανάλογα με τα χρόνια που έχει στην κατοχή του το ακίνητο ο πωλητής. Όσο
περισσότερα τα χρόνια τόσο θα μειώνεται ο συντελεστής του φόρου αυτόματου
υπερτιμήματος. Θεωρείται, πάντως, δεδομένο ότι ο φόρος θα μετακυλίεται στον
αγοραστή του ακινήτου.

* Διατήρηση του φόρου μεταβίβασης για τα ακίνητα που υφίστανται έως το
τέλος του 2005. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σήμερα με συντελεστή 9% –
11% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ο συντελεστής αναμένεται να
μειωθεί σταδιακά τα επόμενα χρόνια, ενώ δεν αποκλείεται να ανακοινωθεί μικρή
μείωση και για το 2006. Το αφορολόγητο όριο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας
που σήμερα είναι 65.000 για τον άγαμο και 100.000 ευρώ για τον έγγαμο
αναμένεται να αυξηθεί σταδιακά έως το 2008.

Αφορολόγητα όρια

Στο πλαίσιο των αλλαγών της φορολογίας των ακινήτων, το υπουργείο Οικονομικών
αναμένεται να ανακοινώσει και σταδιακή αύξηση των αφορολόγητων ορίων για τις
κληρονομιές. Πρόκειται, ωστόσο, για αλλαγές που δεν πρόκειται να ακυρώσουν τις
μεγάλες επιβαρύνσεις που θα προκύψουν για τους φορολογουμένους από την αύξηση
των αντικειμενικών τιμών. Συγκεκριμένα, μελετάται να αυξηθεί, έως το 2008, το
αφορολόγητο όριο των κληρονομιών της πρώτης κατηγορίας (κληρονομιές από γονείς
σε παιδιά και μεταξύ συζύγων) από τα 20.000 στα 80.000 ευρώ. Για το 2006
μελετάται η αύξηση του αφορολόγητου ορίου της πρώτης κατηγορίας κατά 10.000 –
15.000 ευρώ, στα 30.000 – 35.000 ευρώ. Παράλληλα, στο υπουργείο Οικονομικών
μελετούν την ένταξη στην πρώτη κατηγορία κληρονομιών τις κληρονομιές από τους
παππούδες στα εγγόνια. Σήμερα, οι κληρονομιές από παππούδες σε εγγόνια
εντάσσονται στη δεύτερη κατηγορία κλίμακας κληρονομιών, όπου το αφορολόγητο
όριο είναι 15.000 ευρώ.

Αντικειμενικές «φωτιά»

Βασικό συστατικό των αλλαγών στη φορολογία ακινήτων θα είναι και η αύξηση των
αντικειμενικών τιμών. Οι νέες αντικειμενικές δεν πρόκειται, ωστόσο, να
ανακοινωθούν πριν από τον ερχόμενο Νοέμβριο, καθώς στο υπουργείο Οικονομικών
επιθυμούν να διατηρηθεί στην αγορά η σύγχυση η οποία «σπρώχνει» όλο και
περισσότερους φορολογουμένους στις Εφορίες για την πραγματοποίηση μεταβιβάσεων
και φέρνει «ζεστό χρήμα» στο δημόσιο ταμείο.

Σε κάθε περίπτωση, οι νέες αντικειμενικές τιμές θα είναι αυξημένες κατά 30% –
50%, κατά μέσον όρο, ενώ σε ορισμένες περιοχές η αύξηση θα ξεπεράσει το 80%.
Πρόκειται για αναπροσαρμογές που θα αυξήσουν τη φορολογική επιβάρυνση κάθε
μορφής μεταβίβασης ακινήτων, αφού οι αντικειμενικές αξίες είναι η βάση
υπολογισμού της φορολογικής αξίας όλων των τύπων μεταβιβάσεων (κληρονομιές,
γονικές παροχές, πωλήσεις κ.λπ.).

Στο… βάθος φόρος κατοχής

H υλοποίηση της πρόθεσης της κυβέρνησης για επιβολή ενιαίου φόρου κατοχής
ακινήτων φαίνεται να μετατίθεται για το 2007. Βασικός λόγος της μετάθεσης
είναι ότι έως το τέλος του χρόνου δεν θα έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία για τη
δημιουργία του ηλεκτρονικού περιουσιολόγιου των φορολογουμένων. H υποβολή των
δηλώσεων ακίνητης περιουσίας E9 ολοκληρώνεται στα τέλη Νοεμβρίου και αμέσως
μετά θα αρχίσει η διαδικασία για την καταχώρησή τους σε ειδική ηλεκτρονική
βάση δεδομένων.

Το περιουσιολόγιο, σύμφωνα με αρμόδια στελέχη του υπουργείου Οικονομικών,
αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2006, προκειμένου στη συνέχεια να ανοίξει
ο δρόμος για την επιβολή του ενιαίου φόρου κατοχής ακινήτων. Το βασικό σενάριο
που εξετάζεται για τον φόρο κατοχής ακινήτων είναι η ενοποίηση διαφόρων άλλων
φόρων και τελών. Πρόκειται για τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, το Τέλος
Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, το χαρτόσημο και τον
συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται στα ενοίκια.