Aγορά ακινήτων: H μεγαλύτερη φούσκα στην ιστορία

Παγκόσμιος συναγερμός έχει σημάνει για τη φούσκα των τιμών των ακινήτων.
Διεθνείς οργανισμοί και ο ξένος Τύπος με σειρά δημοσιευμάτων τους κάνουν λόγο
για έκρηξη των τιμών των ακινήτων ταυτόχρονα τα τελευταία χρόνια στις
περισσότερες ανεπτυγμένες οικονομίες και προειδοποιούν για αντίστροφη κίνηση
των τιμών που θα συμπαρασύρει σε ύφεση την παγκόσμια οικονομία.

Με τις τιμές των κατοικιών να έχουν αυξηθεί από το 1997 ώς σήμερα πάνω από
100% σε πολλές χώρες (ανάμεσα στις οποίες και η Ελλάδα) και τη συνολική αξία
των ακινήτων στις ανεπτυγμένες χώρες να έχει διπλασιαστεί σε μία πενταετία
(2000 – 2005), ο κίνδυνος να σκάσει η φούσκα είναι πιο πιθανός παρά ποτέ.

Στη δραματική αυτή επισήμανση καταλήγει έρευνα στο τελευταίο τεύχος του
περιοδικού «Economist» αλλά και χορός δημοσιευμάτων μεγάλων εφημερίδων
(«Sunday Times», «New York Times» κ.λπ.), στα οποία αναφέρεται ότι πιθανή
έκρηξη της φούσκας των ακινήτων, που υπάρχει σε πολλές αναπτυγμένες
οικονομίες, θα προκαλέσει επιπτώσεις σημαντικά μεγαλύτερες από τη φούσκα του
Nasdaq και το κραχ του Χρηματιστηρίου το 1929! Χαρακτηριστική είναι άλλωστε η
επισήμανση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου ότι όπως η άνοδος των τιμών στα
ακίνητα υπήρξε ένα παγκόσμιο φαινόμενο, έτσι και οποιαδήποτε υποχώρησή τους θα
γίνει ταυτόχρονα σε όλα τα κράτη, προκαλώντας ντόμινο επιπτώσεων σε ολόκληρη
την υφήλιο.

Ο ξένος Τύπος εκτιμά ότι υπάρχει ήδη φούσκα τιμών ακινήτων σε αρκετές χώρες.
Πρόκειται μεταξύ των άλλων για τις ΗΠΑ, M. Βρετανία, Ολλανδία, Ισπανία,
Ιρλανδία και Αυστραλία που κατατάσσονται στον πρώτο βαθμό επικινδυνότητας σε
ό,τι αφορά το ενδεχόμενο μεγάλης διόρθωσης των τιμών κατά τα επόμενα χρόνια.
Από το 1997 μέχρι το 2005 οι τιμές των κατοικιών στην Ισπανία αυξήθηκαν κατά
145%, στην Ιρλανδία 192%, στη M. Βρετανία 154%, στην Αυστραλία 114% και στις
ΗΠΑ κατά 73%. Σύμφωνα με τους ξένους αναλυτές, τα ακίνητα στις χώρες αυτές
είναι τόσο πολύ υπερτιμημένα ώστε θα έπρεπε για μία δεκαετία (!) οι τιμές να
παραμείνουν σταθερές, για να επανέλθουν σε φυσιολογικά επίπεδα. Το πιο
επικίνδυνο μάλιστα είναι ότι παρά τις επισημάνσεις των ειδικών για φούσκα στην
αγορά, οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, από το Πεκίνο μέχρι το Λος Άντζελες
και από τη Σουηδία ώς τη Νέα Ζηλανδία. Στο πρώτο τρίμηνο του 2005 οι τιμές
αυξάνονταν κατά 10% στη Σουηδία, 11,3% στη Δανία, 12,5% στις ΗΠΑ, 15% στη
Γαλλία και 15,5% στην Ισπανία…

Ράλι και στην Ελλάδα

H χωρα μας ακολουθεί από κοντά τις υψηλές θέσεις της παγκόσμιας λίστας, αφού,
σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, από το 1997 έως το 2004 οι τιμές των
ακινήτων αυξήθηκαν κατά 100% στο σύνολο των αστικών περιοχών. Μάλιστα φέτος,
λόγω της επικείμενης επιβολής ΦΠΑ από το 2006, η ζήτηση στην αγορά κατοικίας
έχει αναθερμανθεί και οι τιμές έχουν τσιμπήσει ακόμη ένα 10%. Πρόκειται για
τεχνητή ζήτηση που έχει ανεβάσει τις τιμές. Άλλωστε είναι ενδεικτικό ότι για
μεγάλο μέρος του 2004 η αγορά ακινήτων σημαδεύτηκε από χαμηλή ζήτηση και,
ύστερα από χρόνια συνεχούς ανόδου, στο τέλος του έτους οι τιμές έκλεισαν με
οριακή μείωση (Τράπεζα της Ελλάδος).

Ακίνητα σε ρόλο ATM!

Ο «Economist» μάλιστα παρομοιάζει τη φούσκα των ακινήτων με εκείνη των μετοχών
στα τέλη της δεκαετίας του ’90: Όπως και τότε που οι επενδυτές, παρά τους
φόβους για φούσκα, συνέχιζαν να αγοράζουν μετοχές πιστεύοντας ότι η αξία τους
θα ανέβει κι άλλο, έτσι και σήμερα ο κόσμος συνεχίζει να επενδύει σε ακίνητα,
αφού θεωρεί ότι οι τιμές τους θα αυξηθούν κι άλλο στο μέλλον. Σε πολλές
μάλιστα χώρες (ΗΠΑ, M. Βρετανία κ.ά.) οι αγοραστές αντιμετωπίζουν πλέον το
ακίνητο όπως το ΑΤΜ, προκειμένου να βγάλουν λεφτά! Βάζοντάς το υποθήκη είτε
για να πάρουν καταναλωτικά δάνεια και να χρηματοδοτήσουν τις διακοπές τους
είτε για να αγοράσουν ένα ιδιωτικό συνταξιοδοτικό πρόγραμμα για να
εξασφαλίσουν μια καλή σύνταξη στα γεράματά τους. Πρόκειται σύμφωνα με την
έρευνα για τον απόλυτο ορισμό της οικονομικής φούσκας. Τόσο γιατί τα ακίνητα
είναι πιο υπερτιμημένα παρά ποτέ όσο και γιατί όλο και περισσότεροι αγοράζουν
κατοικία ως επένδυση. Αυτό, όπως επισημαίνουν οι ειδικοί, έχει ως αποτέλεσμα
να είναι πολύ πιο εύκολη η μαζική πώληση ακινήτων όταν αρχίσουν να πέφτουν οι
αποδόσεις, προκαλώντας έτσι ισχυρότερες πιέσεις στις τιμές.

Ίλιγγος 70 τρισ. δολαρίων!

Αποκαλυπτικό είναι ότι το σύνολο της αξίας των κατοικιών στις ανεπτυγμένες
οικονομίες, από 40 τρισ. δολάρια το 2000 έχει αυξηθεί σήμερα σε 70 τρισ.
δολάρια. Τα 30 τρισ. δολάρια της αύξησης αντιστοιχούν στο 100% του συνόλου του
ΑΕΠ των ανεπτυγμένων χωρών. Αν η φούσκα των ακινήτων σκάσει, αναφέρει ο
«Economist» θα είναι η μεγαλύτερη στην ιστορία. Θα είναι διπλάσια από το κραχ
του Χρηματιστηρίου του 1929 στις ΗΠΑ (η αξία των μετοχών αντιπροσώπευε τότε το
55% του συνολικού ΑΕΠ των ανεπτυγμένων χωρών) και πολύ μεγαλύτερη από τη
φούσκα του Nasdaq (η αξία του αντιπροσώπευε το 80% του ΑΕΠ των χωρών αυτών).
Αντιμέτωποι με μια βουτιά των τιμών αρκετοί δανειολήπτες θα δυσκολευτούν να
εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους, αφού η αξία των ακινήτων τους θα μειωθεί και
επομένως θα τους ζητηθούν επιπλέον εγγυήσεις. Επιπλέον, οι πιέσεις αυτές θα
μεταβιβαστούν και στις ίδιες τις τράπεζες, οι οποίες θα διαθέτουν «ένα
χαρτοφυλάκιο» από ενεχυριασμένα ακίνητα, των οποίων η αξία θα απομειώνεται
συνεχώς. Φυσικά, το πλήγμα θα μετακυλιστεί και στην απασχόληση. Ενδεικτικό
είναι ότι τα 2/5 των νέων θέσεων εργασίας που δημιουργήθηκαν στις ΗΠΑ από το
2001 και μετά αφορούσαν τομείς που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων
(κατασκευές, real estate, μεσιτεία).

Το πλήγμα στην κατανάλωση

Χτύπημα θα δεχθεί και η κατανάλωση. Την τελευταία πενταετία οι μεταβολές στην
αξία των ακινήτων επέδρασαν καταλυτικά στη δαπάνη των νοικοκυριών σε πολλές
χώρες. Νιώθοντας πιο πλούσια, άρχισαν να δανείζονται και να ξοδεύουν πολύ
περισσότερα από αυτά που τους επέτρεπαν οι πραγματικές τους ανάγκες (το
φαινόμενο του «wealth effect»). Έτσι αυξήθηκαν οι αγορές για αυτοκίνητα και
πολυτελή αγαθά ή δαπάνησαν περισσότερα χρήματα για διακοπές. Όμως, σύμφωνα με
τον «Economist», κατά τον ίδιο τρόπο που η άνοδος των τιμών προκάλεσε
εκρηκτική αύξηση στις καταναλωτικές δαπάνες, μια βουτιά των τιμών μπορεί να
τις περιορίσει δραματικά. Οι επιπτώσεις μάλιστα θα είναι πιο σημαντικές για
τις οικονομίες που χαρακτηρίζονται από τα πιο υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης,
από 70% ώς 80% (όπως Ιρλανδία, Ισπανία, Ιταλία, Αυστραλία, Βρετανία, ΗΠΑ αλλά
και Ελλάδα). Επισημαίνεται μάλιστα ότι σε μια τέτοια περίπτωση οι κεντρικές
τράπεζες δεν θα μπορέσουν να αντιδράσουν με μειώσεις των επιτοκίων, ώστε να
αναθερμάνουν την κατανάλωση, καθώς αυτά βρίσκονται ήδη σε ιστορικά χαμηλά
επίπεδα.

Ολλανδία, Αυστραλία, Βρετανία μετρούν τις πρώτες επιπτώσεις

H βουτιά στις λιανικές πωλήσεις έχει αποδειχθεί ότι μπορεί να προκληθεί όχι
μόνο όταν οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν, αλλά ακόμη και όταν μένουν
σταθερές. Το παράδειγμα της χώρας της τουλίπας είναι χαρακτηριστικό. Στα τέλη
της δεκαετίας του ’90 η δυναμικά αναπτυσσόμενη ολλανδική οικονομία θεωρούνταν
μοντέλο επιτυχίας. Τόσο οι τιμές στην αγορά ακινήτων όσο και η πιστωτική
επέκταση των νοικοκυριών αυξάνονταν με διψήφια ποσοστά. Ξαφνικά ο ρυθμός
αύξησης των τιμών από περίπου 20% που ήταν το 2000 άρχισε να υποχωρεί για να
φρενάρει εντελώς το 2003. Αυτό ερμηνεύτηκε τότε ως η τέλεια ομαλή προσγείωση
μιας υπερτιμημένης αγοράς, αφού οι τιμές των ακινήτων δεν έπεσαν. Παρ’ όλ’
αυτά η καταναλωτική συμπεριφορά το 2003 υποχώρησε, συμπαρασύροντας σε ύφεση το
σύνολο της οικονομίας, από την οποία ακόμη και σήμερα δεν έχει εντελώς
ανακάμψει!

Υποχώρηση τιμών – πτώση κατανάλωσης

Στην Αυστραλία ο ρυθμός αύξησης των τιμών των ακινήτων, από 17,9% που ήταν στο
πρώτο τρίμηνο του 2004, έπεσε στο 0,4% στο πρώτο τρίμηνο φέτος. Οι επιπτώσεις
στην κατανάλωση και στο ΑΕΠ δεν άργησαν να φανούν. H αύξηση των λιανικών
πωλήσεων αντί για 8% που ήταν πέρυσι έπεσε φέτος στο 1,8%, ενώ και ο ρυθμός
αύξησης του ΑΕΠ μειώθηκε κατά 1,9%. Αντίστοιχη εμπειρία βιώνει και η βρετανική
αγορά. Στο φετινό πρώτο τρίμηνο του έτους οι τιμές αυξάνονταν με ρυθμό 5,5%
αντί για 16,9% που ήταν το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι. Το γεγονός αυτό
συνοδεύτηκε από υποχώρηση της καταναλωτικής συμπεριφοράς και των λιανικών
πωλήσεων. Ξένοι αναλυτές εκτιμούν πως αν η πτώση των τιμών συνεχιστεί ώς το
τέλος του έτους, οι καταναλωτικές δαπάνες θα πιεστούν περαιτέρω.

Ιαπωνία: Από το 1991 ώς σήμερα πτώση 40%

Το πιο κλασικό παράδειγμα για τις επιπτώσεις από την έκρηξη μιας φούσκας είναι
η Ιαπωνία. Επί 14 συνεχόμενα χρόνια, από το 1991, όπου είχαν φτάσει στα
υψηλότερα σημεία τους, έως και σήμερα, οι τιμές των ακινήτων στην Ιαπωνία
έχουν υποχωρήσει κατά περίπου 40%. Οι λόγοι της πτώσης είναι διαφορετικοί απ’
ό,τι σε άλλες χώρες. Τη δεκαετία του 1980 όλο και περισσότερες επιχειρήσεις
πήραν δάνεια από τις τράπεζες για να επενδύσουν σε ακίνητα. Εν συνεχεία, οι
επιχειρήσεις αυτές χρησιμοποιούσαν τα ακίνητά τους ως εγγυήσεις προς τις
τράπεζες προκειμένου να αντλήσουν κεφάλαια, μεγάλο μέρος των οποίων επενδύθηκε
σε αγορά μετοχών. Το αποτέλεσμα ήταν ο διπλασιασμός της αξίας της γης και των
ακινήτων και η αύξηση κατά 180% του δείκτη Νίκεϊ στο Χρηματιστήριο του Τόκιο.
Τον Μάρτιο όμως του 1989 η κυβέρνηση σκλήρυνε τη νομισματική πολιτική,
προκειμένου να συγκρατήσει τις ανοδικές τάσεις στις τιμές των μετοχών και των
ακινήτων. Οι τιμές των μετοχών στο χρηματιστήριο έπεσαν ώς το τέλος του 1990
κατά 38%, εξανεμίζοντας συνολική κεφαλαιοποίηση 2,07 τρισεκατομμυρίων
δολαρίων. H πτώση των τιμών των ακινήτων και της γης δημιούργησε υπέρογκα χρέη
στις επιχειρήσεις, αλλά και στις τράπεζες, αρκετές από τις οποίες χρεοκόπησαν.
Σήμερα οι τιμές στην Ιαπωνία συνεχίζουν να υποχωρούν (-5,4% στο πρώτο τρίμηνο
2005). Κατά τον «Economist» δεν είναι τυχαίο ότι η Ιαπωνία και η Γερμανία, που
είναι οι δύο χώρες όπου οι τιμές στα ακίνητα υποχωρούν για πάνω από μία
δεκαετία συνεχώς, έχουν την ασθενέστερη ανάπτυξη στην καταναλωτική δαπάνη όλων
των ανεπτυγμένων οικονομιών.

Πρωταθλητές οι Έλληνες στην E.E. στο κόστος κατοικίας

Άπιαστο όνειρο έγινε την τελευταία δεκαετία η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Ο
Έλληνας μισθωτός κατέχει την τρίτη θέση στην Ευρωπαϊκή Ένωση των «15» όσον
αφορά τα χρόνια που πρέπει να εργαστεί για να αποκτήσει ένα διαμέρισμα. Θα
πρέπει να ξοδέψει 8 φορές τις ετήσιες αποδοχές του (χωρίς να δαπανήσει ούτε
ένα ευρώ για άλλον σκοπό) για να αγοράσει ένα διαμέρισμα μεσαίας αξίας, όταν
το 1998 η αγορά του ίδιου ακριβώς ακινήτου ισοδυναμούσε με 6 φορές τον τότε
μισθό του. Το ακίνητο αυτό τότε κόστιζε 120.000 ευρώ, ενώ σήμερα στοιχίζει
210.000 ευρώ, 83% ακριβότερα. Οι αποδοχές του τότε ήταν 14.850 ευρώ, έναντι
22.320 ευρώ σήμερα, έχουν δηλαδή αυξηθεί 50%. Παράγοντες της αγοράς θεωρούν
πάντως ότι δεν υπάρχει φούσκα στην αγορά ακινήτων και προβλέπουν ότι η υψηλή
ζήτηση θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια. Υπάρχει ωστόσο και η άποψη που
υποστηρίζει ότι από το 2006 και μετά, οπότε θα ισχύσουν οι φορολογικές
αλλαγές, θα υπάρξει περιορισμός της ζήτησης στην αγορά.

Τιμές – ενοίκια: Σε πλήρη ανισορροπία

Το γεγονός ότι τα ακίνητα είναι υπερτιμημένα φαίνεται και από τη σχέση τιμών –
ενοικίων. Σύμφωνα με την οικονομική θεωρία, όσο περισσότερο αυξάνεται η τιμή
των ακινήτων, τόσο μειώνεται η απόδοση που θα έχει ο αγοραστής αν νοικιάσει το
ακίνητο αυτό. Το γεγονός ότι σε πάρα πολλές χώρες (ΗΠΑ, Αυστραλία, Γαλλία,
Ολλανδία, κ.λπ.) οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με «τρελούς» ρυθμούς σε
σχέση με τα ενοίκια, δηλαδή οι αποδόσεις υποχωρούν, πρέπει σύμφωνα με τον
«Economist» να κρούσει τον κώδωνα του κινδύνου. Στις ΗΠΑ για παράδειγμα η
σχέση τιμών προς ενοίκια είναι σήμερα 35% υψηλότερη απ’ ό,τι ο μέσος όρος της
περιόδου 1975 – 2000, ενώ στη Βρετανία ξεπερνάει το 50%. Αλλά και στην Ελλάδα
η σχέση αυτή είναι 40% πάνω από τα επίπεδα του 2000. Αυτό σημαίνει ότι η
απόδοση που έχει σήμερα ένας αγοραστής κατοικίας είναι χαμηλότερη παρά ποτέ –
από 1% ώς 4%. Ας υποθέσουμε για παράδειγμα ότι κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο
αξίας 280.000 ευρώ στην Αγία Παρασκευή. Για να αποσβέσει το σύνολο της αξίας
του ακινήτου θα χρειαστεί να περάσουν… 40 χρόνια. Σύμφωνα με τον «Economist»
για να επέλθει ισορροπία στις σχέσεις τιμών – ενοικίων θα πρέπει είτε να
αυξηθούν κατακόρυφα τα ενοίκια είτε να πέσουν απότομα οι τιμές. Εκτιμάται ότι
ακόμη και αν τα ενοίκια αυξάνονταν ετησίως με ρυθμό 2,5%, θα έπρεπε οι τιμές
των ακινήτων να μείνουν παγωμένες για 12 χρόνια, ώστε να επέλθει ισορροπία.
Επειδή κάτι τέτοιο αποκλείεται να γίνει, ο μοναδικός τρόπος για να επέλθει
ισορροπία είναι να πέσουν οι τιμές στα ακίνητα…