Λάδι στις τιμές – φωτιά των ακινήτων ρίχνει ο ΦΠA

Στο όνομα της αναμενόμενης αύξησης της ζήτησης, που θα προκαλέσουν το προσεχές
διάστημα οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων (από το 2006), αρκετοί
κατασκευαστές στρώνουν ήδη το… χαλί για ανατιμήσεις στην κτηματαγορά, οι
οποίες, όπως λένε οι ίδιοι, μπορεί να φτάσουν ακόμη και το 10% μέσα στους
επόμενους μήνες. Την ίδια ώρα, ο μέσος Έλληνας εργαζόμενος κατέχει ήδη, όπως
φαίνεται και στον σχετικό πίνακα, την τρίτη υψηλότερη θέση μεταξύ των «15»
στην Ευρωπαϊκή Ένωση, όσον αφορά τα χρόνια που πρέπει να εργάζεται προκειμένου
ν’ αποκτήσει ένα διαμέρισμα.

Σύμφωνα με στοιχεία από 75 περιοχές της Αττικής, το τελευταίο διάστημα όχι
μόνον έχει ανακοπεί η πτωτική πορεία των τιμών των κατοικιών, που είχε
εμφανιστεί για πρώτη φορά το 2004 (έως 10%), αλλά υπάρχουν και περιπτώσεις
όπου παρατηρούνται ανοδικές τάσεις. Πηγές της κατασκευαστικής αγοράς, μάλιστα,
«βλέπουν» γενίκευση αυτών των ανοδικών τάσεων τους επόμενους μήνες, τόσο στην
Αττική όσο και στα υπόλοιπα μεγάλα αστικά κέντρα. Επικαλούνται την αύξηση της
ζήτησης, που θα προέλθει από την επιβολή του ΦΠΑ (18%) στις νέες οικοδομές και
την αύξηση των αντικειμενικών αξιών (από 1/1/2006) και προεξοφλούν το
κερδοσκοπικό παιχνίδι, που αναμένεται να στηθεί φέτος με τις τιμές των
ακινήτων.

Προτιμούν να περιμένουν

H πραγματικότητα είναι ότι πολλοί κατασκευαστές αποκόμισαν τόσο μεγάλα κέρδη
την τελευταία πενταετία, ώστε ακόμη κι όταν δεν καταφέρνουν να πουλήσουν στην
τιμή που επιδιώκουν, προτιμούν να περιμένουν ελπίζοντας ότι μέχρι το τέλος του
έτους, λόγω της αναμενόμενης αύξησης της ζήτησης, θα βρουν αγοραστές που θα
δώσουν τα ποσά που ζητούν. Είναι ενδεικτικό ότι για νεόδμητο διαμέρισμα 100
τ.μ., αξίας 320.000 ευρώ, σε οικοδομή της Γλυφάδας η οποία έχει τελειώσει εδώ
και πέντε μήνες, ο κατασκευαστής δεχόταν στις αρχές του έτους να ρίξει την
τιμή στα 280.000 ευρώ προκειμένου να πουλήσει, αλλά σήμερα, μετά και τις
εξαγγελίες για τις αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων, ζητάει 320.000 ευρώ
«ακατέβατα».

Τα «τρελά» κέρδη που αποκόμισαν οι εργολάβοι πολυκατοικιών κατά τη «χρυσή»
τετραετία 1999-2003 είναι ο λόγος που εδώ και ενάμιση χρόνο κρατούν τις τιμές
περίπου σταθερές, παρά το γεγονός ότι η ζήτηση για αγορά ακινήτου έχει μειωθεί
σε σχέση με το παρελθόν.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία για πολλές περιοχές της Αττικής – χαμηλού,
μεσαίου και υψηλού κόστους – την περίοδο αυτή, το περιθώριο εργολαβικού
κέρδους κινήθηκε από 30% έως και 50%, χωρίς σε αυτό το ποσοστό να
συμπεριλαμβάνεται το κόστος του οικοπέδου.

Στις ίδιες περιοχές, το κατασκευαστικό κόστος στα μέτρα που πουλάει ο
κατασκευαστής (επίσης δίχως να περιλαμβάνεται το κόστος του οικοπέδου),
αυξήθηκε κατά την περίοδο 1999-2003 από 23% έως 49%, όμως οι τιμές στις
καινούργιες κατοικίες εκτινάχθηκαν έως και 100% σε σχέση με τότε.

Το βέβαιο είναι ότι η «τρελή» κούρσα που πραγματοποίησαν οι τιμές των ακινήτων
την τελευταία τετραετία δεν φαίνεται να είναι αποτέλεσμα της αύξησης του
κόστους κατασκευής στην πρωτογενή αγορά των κατοικιών, αφού αυτό αυξανόταν με
μέσο ετήσιο ρυθμό μόλις 4,4%. Αντίθετα, όλες οι ενδείξεις οδηγούν στο
συμπέρασμα ότι η υπερτίμηση συνδέεται με κερδοσκοπία εκ μέρους των κατασκευαστών.

Έρχονται οι νέες αντικειμενικές αξίες

Άρχισαν στο υπουργείο Οικονομικών οι διαδικασίες για τη σύνταξη των νέων
αντικειμενικών τιμών στα ακίνητα, οι οποίες θα είναι σημαντικά υψηλότερες από
τις υφιστάμενες. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου
έχουν αρχίσει τη διαδικασία συλλογής στοιχείων για την αξία των
μεταβιβαζόμενων ακινήτων, η οποία αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος
Απριλίου.

Οι νέες αντικειμενικές τιμές θα είναι, κατά μέσο όρο, 30% υψηλότερες σε σχέση
με τις υφιστάμενες, ενώ σε αρκετές περιοχές οι αυξήσεις θα φθάσουν ακόμη και
το 60%. Πρόκειται για περιοχές στις οποίες οι υφιστάμενες αντικειμενικές
υπολείπονται σημαντικά των πραγματικών, λόγω της κούρσας που σημειώθηκε στις
τιμές των ακινήτων την τελευταία τετραετία.

Πώς θα λέγονται

Στο υπουργείο υπάρχει προβληματισμός σχετικά με τον χαρακτηρισμό που θα έχουν
οι νέες αξίες των ακινήτων καθώς, σύμφωνα με την κοινοτική νομοθεσία, η
εφαρμογή του Φόρου Προστιθέμενης Αξία στα νεόδμητα ακίνητα θα πρέπει να γίνει
στις πραγματικές τιμές. H λύση που εξετάζεται είναι να εγκαταλειφθεί ο όρος
«αντικειμενικές» και οι νέες τιμές, με βάση τις οποίες θα γίνονται οι
μεταβιβάσεις των ακινήτων, να ονομασθούν «πραγματικές» ή «εμπορικές».

Έως 12 χρόνια δουλειάς για ένα σπίτι

Σε περίπτωση που οι φόβοι για αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων επαληθευτούν, η
απόκτηση πρώτης κατοικίας θα γίνει ακόμη πιο δύσκολη υπόθεση στην Ελλάδα. Ήδη
σήμερα, ο Έλληνας μισθωτός πρέπει να εργάζεται πιο πολλά χρόνια από πολλούς
άλλους Ευρωπαίους προκειμένου ν’ αγοράσει ένα ακίνητο και για να κάνει αυτό το
όνειρό του πραγματικότητα είναι αναγκασμένος να δουλεύει πολύ περισσότερα
χρόνια από ό,τι χρειαζόταν πριν από μια πενταετία.

Το 1999, η αγορά του ίδιου ακριβώς διαμερίσματος αντιστοιχούσε περίπου με έξι
φορές τις (τότε) μέσες ετήσιες ακαθάριστες αποδοχές του. Σήμερα, για να το
αποκτήσει θα πρέπει να ξοδέψει επτά φορές τις μέσες ετήσιες αποδοχές του,
χωρίς να δαπανήσει ούτε… μισό ευρώ γι’ άλλον σκοπό.

Στην Ευρώπη

Στην Ιταλία, ένα μέσο διαμέρισμα αγοράζεται με ποσό που αντιστοιχεί σε μισθούς
6 ετών, στη Φινλανδία 5,6 ετών, στη Γαλλία 4,3 ετών και στο Βέλγιο μόλις 3,7
ετών. Πίσω από αυτήν την ελληνική «πρωτιά» βρίσκεται, φυσικά, και η σχέση
τιμών και μισθών, οι οποίοι παραμένουν στην προτελευταία θέση μεταξύ των «15»
της Ευρωπαϊκής Ένωσης, κυρίως όμως η εκτίναξη στα ύψη των τιμών των κατοικιών
την τελευταία πενταετία.

Οι μόνες χώρες μεταξύ των «15» στις οποίες για την αγορά ακινήτου απαιτούνται
περισσότεροι ετήσιοι μισθοί από ό,τι στην Ελλάδα, είναι η πανάκριβη Μεγάλη
Βρετανία (εκεί η αγορά κατοικίας αντιστοιχεί με 7,4 φορές το μέσο ετήσιο
εισόδημα) και η Πορτογαλία (8 φορές). Ένα μέσο διαμέρισμα στη Βρετανία
κοστίζει 250.000 ευρώ (56% ακριβότερα από ό,τι στην Ελλάδα), αλλά οι μέσες
ετήσιες αποδοχές του Βρετανού είναι 33.645 ευρώ (51% υψηλότερες από τις
αντίστοιχες του Έλληνα).

Μισθοί και ακίνητα

Τα στοιχεία για την άνοδο των τιμών των ακινήτων σε σχέση με τις αυξήσεις των
μισθών είναι αποκαλυπτικά: την πενταετία 1999-2004, η μέση ετήσια αύξηση στις
τιμές των ακινήτων ήταν 12,8%, ενώ η αντίστοιχη αύξηση των ακαθάριστων
ονομαστικών αποδοχών ήταν μόλις 7,1%. H μέση πανελλαδική τιμή για ένα
καινούργιο διαμέρισμα (π.χ. 100 τετραγωνικών μέτρων) ήταν τότε 100.000 ευρώ,
έναντι 160.000 ευρώ σήμερα (αύξηση 60%). Στο ίδιο διάστημα, οι μέσες
ακαθάριστες ονομαστικές αποδοχές των εργαζομένων στην Ελλάδα, σύμφωνα με την
Ευρωπαϊκή Επιτροπή, από 17.374 ευρώ έφτασαν τα 23.548 ευρώ στο τέλος του 2004
(προσωρινές εκτιμήσεις E.E.). Αυξήθηκαν δηλαδή κατά 35,5%, αλλά φυσικά οι
πραγματικές αυξήσεις ήταν πολύ μικρότερες.

Ακόμη και 12 χρόνια δουλειάς

Αν μάλιστα ξεφύγει κανείς από τη στενή σύγκριση των στατιστικών στοιχείων, η
πραγματικότητα για έναν μέσο μισθωτό είναι ακόμη πιο θλιβερή. Τα τρία
παραδείγματα που ακολουθούν αφορούν τρεις διαφορετικούς εργαζομένους (με
χαμηλό, μεσαίο και υψηλό εισόδημα) και τους μισθούς που πρέπει να δαπανήσουν
για να αγοράσουν ένα καινούργιο διαμέρισμα 100 τετραγωνικών, τρίτου ορόφου, σε
φθηνή, μεσαίας αξίας και ακριβή περιοχή αντίστοιχα.

* Για τον πρώτο, που έχει εισόδημα 12.600 ευρώ ετησίως, η αγορά ενός ακινήτου
αξίας 155.000 ευρώ (για παράδειγμα στο Περιστέρι) ισούται με πάνω από 12 φορές
τις ετήσιες αποδοχές του.

* Για τον δεύτερο μισθωτό, με ετήσιο εισόδημα 16.800 ευρώ, η αγορά ενός
διαμερίσματος αξίας 190.000 ευρώ (π.χ. στου Ζωγράφου) αντιστοιχεί σε 11,3
ετήσιους μισθούς.

* Αλλά και ο τρίτος εργαζόμενος, ο οποίος εισοδηματικά βρίσκεται σε πολύ
καλύτερη θέση από τους δύο προηγούμενους, για να αγοράσει ένα σπίτι στην Αγία
Παρασκευή, για παράδειγμα, θα πρέπει να δαπανήσει τις αποδοχές 9 ετών.

«H ζήτηση οδηγεί σε νέες ανατιμήσεις»

Δημήτρης Καψιμάλης Πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος

Το τελευταίο διάστημα έχουν πράγματι “τσιμπήσει” οι τιμές των μικρότερων
ακινήτων, επιφάνειας κυρίως 70 – 80 τετραγωνικών μέτρων, που έχουν και τη
μεγαλύτερη ζήτηση. Κάποιοι κατασκευαστές εκμεταλλεύτηκαν την άνοδο της
ζήτησης, η οποία έχει αρχίσει ήδη να εκδηλώνεται στην αγορά (λόγω της
επικείμενης επιβολής ΦΠΑ και της επερχόμενης αύξησης των αντικειμενικών αξιών)
και ενσωμάτωσαν στις τελικές τιμές των ακινήτων μέρος των ανατιμήσεων που
έγιναν στα οικοδομικά υλικά τον περασμένο χρόνο. Το φαινόμενο αυτό συνεχίζεται
και σήμερα. Οι καταναλωτές θα πρέπει να ξεχάσουν τα σενάρια για πτώση τιμών.