Εγκλωβισμένοι των δανείων

Μετά τους εγλωβισμένους της Σοφοκλέους και τους εγκλωβισμένους του
Ταμιευτηρίου, τώρα και οι εγκλωβισμένοι των στεγαστικών δανείων.

Εγκλωβισμένοι βρίσκονται οι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενα
επιτόκια, καθώς με δυσκολία και με μεγάλο κόστος μπορούν να αλλάξουν τράπεζα ή
να αλλάξουν τους όρους του δανείου τους στην ίδια τράπεζα για να αποφύγουν την
επιβάρυνση από τυχόν αυξήσεις στα επιτόκια. Το κόστος αλλαγής επιτοκίου εντός
της ίδιας τράπεζας μπορεί να ξεπεράσει το 1% επί του υπολοίπου, ενώ η αλλαγή
τράπεζας μπορεί να κοστίσει 4-5% επί του ανεξόφλητου δανείου.

Πόσο κοστίζουν

Γενικά πάντως, το κόστος που ισχύει στην αγορά είναι το εξής:

* Για αλλαγή των όρων δανείου στην ίδια τράπεζα. Γενικά, το κόστος
κυμαίνεται γύρω στο 1% επί του ανεξόφλητου ποσού, με την προϋπόθεση ότι ο
δανειολήπτης δεν χρωστάει. Σε ορισμένες περιπτώσεις η μετατροπή από
κυμαινόμενο σε σταθερό δεν επιβαρύνεται. Για ένα υπόλοιπο δανείου 50.000 ευρώ,
το κόστος αυτό μπορεί να φθάσει τα 500 ευρώ.

* Αποπληρωμή του δανείου. Συνήθως επιβαρύνεται με 2,5% επί του
υπολοίπου, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις, όταν η αποπληρωμή γίνεται πολύ νωρίς
(μόλις ξεκίνησε το δάνειο) και βρίσκεται ακόμη στο σταθερό επιτόκιο, μπορεί να
επιβληθεί «ποινή» ίση με έξι μηνιαίες δόσεις. Για ένα υπόλοιπο δανείου 50.000
ευρώ, το κόστος αυτό υπολογίζεται σε 1.250 ευρώ.

* Μεταφορά σύμβασης. Όταν θέλει κάποιος να μεταφέρει το στεγαστικό του
δάνειο σε άλλη τράπεζα, δεν επιβαρύνεται με νέα προσημείωση του ακινήτου αλλά
με το 2,5% επί του υπολοίπου λόγω αποπληρωμής δανείου στην παλιά τράπεζα και
από την προμήθεια γύρω στο 1,5% (έξοδα φακέλου κ.λπ.) από τη νέα τράπεζα. Το
συνολικό κόστος φθάνει συνήθως γύρω στο 4% και η διαδικασία μπορεί να
διαρκέσει μέχρι 3 μήνες. Για υπόλοιπο δανείου 50.000 ευρώ σημαίνει επιβάρυνση
γύρω στα 2.000 ευρώ. Εάν μέχρι τη λήξη χρειάζονται 15 χρόνια και το επιτόκιο
του δανείου είναι 6%, τότε το κόστος της μεταφοράς (2.000 ευρώ) καλύπτεται
εφόσον βρεθεί επιτόκιο για τα επόμενα 15 χρόνια μικρότερο τουλάχιστον κατά 0,5
έως 0,75 της μονάδας, κάτι το οποίο είναι ιδιαίτερα δύσκολο. Εάν μέχρι τη λήξη
του χρειάζονται 5 χρόνια και το επιτόκιο του δανείου είναι 6%, τότε το κόστος
της μεταφοράς (2.000 ευρώ) καλύπτεται εφόσον βρεθεί επιτόκιο για τα επόμενα
πέντε χρόνια μικρότερο τουλάχιστον κατά 1,75 μονάδες.

* Αποπληρωμή δανείου με νέο δάνειο από άλλη τράπεζα. Το κόστος σε αυτές
τις περιπτώσεις μπορεί να φθάσει το 5%. Εκτός από το κόστος της προηγούμενης
περίπτωσης, ο δανειολήπτης επιβαρύνεται από το κόστος άρσης της προσημείωσης
του ακινήτου από την παλιά τράπεζα, από το κόστος προσημείωσης για τη νέα
τράπεζα (0,75% επί της αξίας που προσημειώνεται) και από άλλα πιθανά σταθερά
έξοδα της νέας τράπεζας (π.χ. έξοδα δικηγόρων, μηχανικού κ.λπ.). Το κόστος
αυτό για το παραπάνω δάνειο με διάρκεια μέχρι τη λήξη 15 χρόνια καλύπτεται
εφόσον βρεθεί επιτόκιο για τα επόμενα χρόνια μικρότερο τουλάχιστον κατά 0,75
της μονάδας. Εάν τα χρόνια μέχρι τη λήξη είναι 5 χρόνια, τότε πρέπει να βρεθεί
μικρότερο επιτόκιο για τα επόμενα χρόνια τουλάχιστον κατά 2 μονάδες.

* Γενικά, η νέα τράπεζα που «υποδέχεται» έναν δανειολήπτη από άλλη
τράπεζα προχωράει σε γενναίες εκπτώσεις στα έξοδα που μπορεί να φθάσουν το
50%. Υπάρχουν όμως και τράπεζες, οι οποίες ούτε δέχονται αλλά ούτε είναι
διατεθειμένες να μεταφέρουν δάνεια σε άλλες τράπεζες. Αυτό γίνεται συνήθως
επικαλούμενες διάφορες τεχνικές και νομικές δυσκολίες, ενώ ταυτόχρονα κάνουν
αντιπρόταση προσφέροντας ευνοϊκούς όρους για αλλαγή του δανείου μέσα στην ίδια
την τράπεζα.

Πότε συμφέρει

Τραπεζικά στελέχη επισημαίνουν ότι με βάση την πρακτική που ακολουθείται στην
αγορά, η αλλαγή τράπεζας για στεγαστικό δάνειο συμφέρει σε ιδιαίτερες
περιπτώσεις. Αυτές είναι:

* Πρώτον, να μην έχει περάσει το ένα τρίτο της διάρκειας του δανείου.

* Δεύτερον, να έχει κυμαινόμενο επιτόκιο και να βρει στεγαστικό
σταθερού επιτοκίου για ένα χρόνο με μικρότερο επιτόκιο τουλάχιστον κατά δύο
ποσοστιαίες μονάδες.

* Τρίτον, η νέα τράπεζα να κάνει στον πελάτη της γενναίες εκπτώσεις στα
έξοδα δανείου.

Το κόστος που επιβαρύνει τις αλλαγές στους όρους των δανείων όπως και τις
μεταφορές δανείων σε άλλες τράπεζες πρόκειται να προσαρμοστεί μέχρι τέλος
Μαρτίου, εν όψει της εφαρμογής της πράξης του διοικητή της Τραπέζης της
Ελλάδος που καθορίζει το είδος και τον τρόπο των επιβαρύνσεων στα δάνεια.