ΟΔΗΓΟΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ Σταθερό ή κυμαινόμενο; το μεγάλο ερώτημα

Το είδος του επιτοκίου, εκτός από το ύψος, είναι μια σημαντική παράμετρος
που καθορίζει τη συνολική επιβάρυνση του δανειολήπτη. Η επιλογή είναι μεταξύ
σταθερού επιτοκίου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια και κυμαινόμενου
επιτοκίου για όλη τη διάρκεια του δανείου.

Η λύση των στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο για το πρώτο έτος, το οποίο στη συνέχεια μετατρέπεται σε κυμαινόμενο, φαίνεται να είναι η πιο λογική επιλογή

Στα δάνεια της πρώτης κατηγορίας το επιτόκιο, και κατά συνέπεια η
μηνιαία δόση, είναι σταθερό. Η τραπεζική αγορά προσφέρει αυτήν την περίοδο
στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο για ένα έως είκοσι χρόνια. Σε απόλυτες
τιμές τα χαμηλότερα επιτόκια της αγοράς στεγαστικής πίστης συναντώνται στα
δάνεια με σταθερό επιτόκιο για το πρώτο έτος, όπου διαμορφώνονται μεταξύ 3,5%
και 4%.

Με επίκεντρο τα συγκεκριμένα δάνεια ξέσπασε τα τελευταία τέσσερα χρόνια
«πόλεμος» επιτοκίων μεταξύ των τραπεζών που είχε σαν αποτέλεσμα να προσφέρεται
σήμερα ακόμη και στεγαστικό δάνειο με μηδενικό επιτόκιο για τους πρώτους έξι
μήνες αποπληρωμής και 3,6% για τους επόμενους έξι μήνες. Όταν το επιτόκιο
είναι σταθερό για μεγαλύτερη χρονική διάρκεια, είναι σημαντικά υψηλότερο –
ξεπερνά το 6%. Μάλιστα, τις τελευταίες εβδομάδες αρκετές τράπεζες προχώρησαν
σε μειώσεις επιτοκίων στα δάνεια με σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα τρία ή πέντε
έτη αποπληρωμής. Οι μειώσεις αυτές έγιναν κυρίως για να τονωθεί η ζήτηση των
συγκεκριμένων στεγαστικών προϊόντων τα οποία δεν βρίσκονται στην πρώτη θέση
των προτιμήσεων των δανειοληπτών, αλλά και για να αντιμετωπισθεί η γενικότερη
αβεβαιότητα των υποψήφιων δανειοληπτών για τη μελλοντική πορεία των επιτοκίων.

Σημειώνεται ότι πολλές τράπεζες δίνουν τη δυνατότητα στους δανειολήπτες που
έχουν πάρει στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο για το πρώτο έτος, μετά την
πάροδο των πρώτων δώδεκα μηνών να συνεχίσουν με σταθερό επιτόκιο για τρία,
πέντε ή περισσότερα χρόνια.

Τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα έτη αποπληρωμής προσφέρονται κυρίως
για τους δανειολήπτες οι οποίοι δεν αρέσκονται στις εκπλήξεις και θέλουν να
γνωρίζουν εκ των προτέρων το ύψος της δόσης που θα πληρώνουν. Ωστόσο, αυτή η
ασφάλεια κοστίζει, αφού τα επιτόκια των δανείων με σταθερό επιτόκιο για
περισσότερα από τρία χρόνια είναι υψηλότερα από τα επιτόκια των δανείων με
κυμαινόμενο επιτόκιο.

Παράλληλα, αυτού του είδους τα στεγαστικά δάνεια επιλέγονται από τους
δανειολήπτες, οι οποίοι πιστεύουν ότι η πορεία των επιτοκίων θα είναι ανοδική
τα επόμενα χρόνια. Στην περίπτωση που η πρόβλεψή τους επαληθευτεί και τα
επιτόκια ακολουθήσουν ανοδική πορεία, τότε θα απολαμβάνουν τα επιτόκια που
έχουν «κλειδώσει», τα οποία θα είναι χαμηλότερα σε σχέση με τα κυμαινόμενα
επιτόκια.

Κυμαινόμενο επιτόκιο

Η άλλη μεγάλη κατηγορία δανείων είναι τα στεγαστικά με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Στα δάνεια αυτά το ύψος του επιτοκίου καθορίζεται από την πορεία των επιτοκίων
στην αγορά χρήματος. Όταν τα επιτόκια στην αγορά χρήματος ακολουθούν ανοδική
πορεία, τότε αυξάνεται και το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου και, κατά
συνέπεια, της μηνιαίας δόσης. Το αντίστροφο συμβαίνει όταν τα επιτόκια στην
αγορά χρήματος ακολουθούν πτωτική πορεία. Τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο
επιλέγονται συνήθως από αυτούς που προεξοφλούν ότι τα επιτόκια είτε θα
μειωθούν είτε θα διατηρηθούν στα σημερινά τους επίπεδα.

Οι περισσότεροι δανειολήπτες στην παρούσα φάση «ψηφίζουν» στεγαστικό δάνειο με
σταθερό επιτόκιο για το πρώτο έτος αποπληρωμής. Φαίνεται ότι το ιδιαίτερα
χαμηλό εισαγωγικό επιτόκιο λειτουργεί ως κράχτης.

Ωστόσο, η λύση των στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο για το πρώτο έτος,
το οποίο στη συνέχεια μετατρέπεται σε κυμαινόμενο, φαίνεται να είναι η πιο
λογική επιλογή στην παρούσα φάση. Κι αυτό διότι η αδυναμία της ευρωπαϊκής
οικονομίας είναι πιθανόν να οδηγήσει την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα στην
απόφαση να μειώσει τα επιτόκια. Στην περίπτωση που επαληθευτούν οι σχετικές
προβλέψεις, όσοι δεν έχουν πάρει στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο για
πολλά έτη – περισσότερα από τρία – θα βγουν κερδισμένοι.

Ο κίνδυνος της μεταβολής

Ελάχιστοι είναι οι δανειολήπτες οι οποίοι προχωρούν στη σύναψη ενός
στεγαστικού δανείου το οποίο θα έχει από την αρχή της διάρκειάς του
κυμαινόμενο επιτόκιο. Και αυτό είναι λογικό, διότι προτιμούν να καρπώνονται τα
χαμηλά επιτόκια τα οποία προσφέρουν οι τράπεζες για τα στεγαστικά δάνεια με
σταθερό επιτόκιο για το πρώτο ή και το δεύτερο έτος αποπληρωμής.

Από την άλλη, οι τράπεζες στα κυμαινόμενα στεγαστικά δάνεια δεν αναλαμβάνουν
κανέναν κίνδυνο για τη μεταβολή των επιτοκίων στην αγορά χρήματος. Στην
περίπτωση που τα επιτόκια ανέβουν στην αγορά χρήματος, τότε και η τράπεζα θα
περάσει αυτή την αύξηση στον δανειολήπτη. Το αποτέλεσμα θα είναι ο
δανειολήπτης να πληρώνει υψηλότερη μηνιαία δόση. Με δεδομένο, λοιπόν, ότι τον
κίνδυνο μεταβολής των επιτοκίων στα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο αναλαμβάνει
ο δανειολήπτης, αρκετές τράπεζες «επιβραβεύουν» όσους επιλέξουν στεγαστικό
δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο. Η επιβράβευση που προσφέρουν αρκετές τράπεζες
είναι η μηδενική ποινή ολικής εξόφλησης του δανείου. Τι σημαίνει αυτό;

Και οι… «ποινές»

Όταν ο δανειολήπτης που έχει πάρει στεγαστικό δάνειο διάρκειας 20 ετών και
πέντε χρόνια μετά τη λήψη του αποφασίσει να το αποπληρώσει, θα καταβάλει μόνο
το κεφάλαιο του δανείου. Αντίθετα, ο δανειολήπτης που έχει πάρει στεγαστικό
δάνειο με σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα έτη αποπληρωμής, στην περίπτωση που
θελήσει να το αποπληρώσει πρόωρα θα πρέπει να καταβάλει εκτός από το κεφάλαιο
και «ποινή» ίση με τους τόκους τριών ή έξι μηνών. Υπάρχουν τράπεζες οι οποίες,
αντί για τόκους, χρεώνουν ως ποινή πρόωρης αποπληρωμής το 2%-3% του ποσού του
δανείου που εξοφλείται πρόωρα.

Παράδειγμα 1ο

Σταθερό επιτόκιο για το πρώτο έτος

Ας υποθέσουμε ότι ένας δανειολήπτης επιλέγει τη λύση του στεγαστικού δανείου
ύψους 150.000 ευρώ, διάρκειας 10 χρόνων, με σταθερό επιτόκιο 3,7% για το πρώτο
έτος αποπληρωμής. Αυτός ο δανειολήπτης θα καταβάλλει μηνιαία δόση ύψους
1.497,38 ευρώ. Ωστόσο, αυτού του ύψους θα είναι μόνο οι πρώτες δώδεκα πρώτες
δόσεις του δανείου, αφού στη συνέχεια το επιτόκιο θα μετατραπεί σε
κυμαινόμενο, το οποίο θα είναι πολύ υψηλότερο από το 3,7%. Αν υποθέσουμε ότι
το επιτόκιο του δανείου θα είναι στη συνέχεια 5,8%, τότε ο δανειολήπτης του
παραδείγματος θα καταβάλλει μηνιαία δόση 1.650,28 ευρώ.

Παράδειγμα 2ο

Σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα 5 χρόνια

Ένας δανειολήπτης επιλέγει να αγοράσει σπίτι με στεγαστικό δάνειο σταθερού
επιτοκίου 6,10% για τα πρώτα πέντε χρόνια αποπληρωμής. Το ύψος του δανείου
είναι 120.000 ευρώ και η διάρκεια του δανείου καθορίζεται στα 30 χρόνια. Η
μηνιαία δόση που θα πληρώνει ο συγκεκριμένος δανειολήπτης ανέρχεται στα 727,19
ευρώ. Ο δανειολήπτης θα καταβάλλει την ίδια δόση για τα πρώτα πέντε χρόνια
αποπληρωμής του δανείου. Μετά την πάροδο πέντε χρόνων, το επιτόκιο του δανείου
του θα μετατραπεί σε κυμαινόμενο. Αν κατά τη διάρκεια των πέντε πρώτων χρόνων
τα επιτόκια ακολουθήσουν έντονα ανοδική πορεία, ο ίδιος δεν πρόκειται να βάλει
πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη αφού το επιτόκιό του είναι «κλειδωμένο». Στην
αντίθεση περίπτωση που τα επιτόκια ακολουθήσουν πτωτική πορεία, τότε θα
ζημιωθεί αφού θα βρεθεί εγκλωβισμένος σε ένα στεγαστικό δάνειο με υψηλό
επιτόκιο.

Παράδειγμα 3ο

Στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο

Ας υποθέσουμε ότι ένας δανειολήπτης προχωρά στη σύναψη στεγαστικού δανείου
ύψους 180.000 ευρώ, διάρκειας 15 χρόνων, με κυμαινόμενο επιτόκιο 5,9%. Ο
συγκεκριμένος δανειολήπτης θα καταβάλλει μηνιαία δόση 1.509,23 ευρώ. Αν
υποθέσουμε ότι λόγω αύξησης των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας το
επιτόκιο του δανείου του αυξάνεται σε 6,2% έπειτα από έξι μήνες από τη σύναψη
του δανείου, τότε ο δανειολήπτης του παραδείγματος θα καταβάλλει μηνιαία δόση
1.538,46 ευρώ.