ΟΔΗΓΟΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ Τα τρία κριτήρια των Τραπεζών για το ποσόν του δανείου

Το ύψος ενός δανείου είναι συνάρτηση του εισοδήματος του δανειολήπτη, της

φερεγγυότητάς του και της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Σήμερα, οι Τράπεζες

στην Ελλάδα προσφέρουν στους ενδιαφερομένους τη δυνατότητα αγοράς στέγης με

χρηματοδότηση σε ποσοστό από 75% έως και 100% της εμπορικής αξίας των

ακινήτων.

Η απόφαση αυτή υπαγορεύθηκε από την αύξηση των αγοραίων τιμών των

ακινήτων, καθώς και τη διαφορά τους από τις αντικειμενικές αξίες που ήταν

μεγάλη σε κάποιες περιπτώσεις.

Έτσι, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να δανειοδοτηθεί με ποσά τα οποία είτε καλύπτουν

το 100% της αναγραφόμενης αξίας του ακινήτου στο συμβόλαιο που συνήθως

συμπίπτει με την αντικειμενική αξία, είτε κυμαίνονται από το 75% έως και το

100% της εμπορικής του αξίας.

Θα πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι σε κάποιες τράπεζες το επιτόκιο εξαρτάται

άμεσα από το ύψος της χρηματοδότησης. Δηλαδή, όσο πιο υψηλό είναι το ποσοστό

χρηματοδότησης τόσο πιο υψηλό είναι και το επιτόκιο με το οποίο δανείζουν,

αφού η απουσία ιδίων κεφαλαίων αυξάνει την επισφάλεια της τράπεζας.

Για παράδειγμα, τράπεζα, για χρηματοδότηση σε ποσοστό 70% της εμπορικής αξίας

ενός ακινήτου, χορηγεί δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο 5,90%, ενώ αν η

χρηματοδότηση ανέλθει στο 100% της αξίας, το επιτόκιό της διαμορφώνεται στο

6,5%.

Πάντως, κάποιες τράπεζες επιμένουν στην αντικειμενική αξία του ακινήτου και

άλλες ακολουθούν διαφορετική πολιτική ως προς το ποσοστό χρηματοδότησης στις

περιπτώσεις που το δάνειο αφορά την αγορά έτοιμης κατοικίας και διαφορετική

όταν πρόκειται για χρηματοδότηση ανέγερσης κατοικίας.

Το εισόδημα

Άλλο βασικό κριτήριο ως προς το ποσοστό χρηματοδότησης ενός ακινήτου είναι το

εισόδημα του πελάτη, δηλαδή αυτό που δηλώνει στην Εφορία.

Οι περισσότερες τράπεζες υπολογίζουν τις ετήσιες δόσεις που καλείται να

καταβάλλει ο πελάτης ώστε να μην υπερβαίνουν κατά μέσον όρο το 40% του

ακαθάριστου φορολογητέου εισοδήματός του όταν πρόκειται για την αγορά πρώτης

κατοικίας και το 35% όταν πρόκειται για την απόκτηση δευτερεύουσας, ώστε να

είναι βέβαιες ότι ο πελάτης θα είναι σε θέση να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις

του.

Σε περίπτωση όμως που η τράπεζα διαπιστώσει ότι το εισόδημα του πελάτη δεν

είναι αρκετό για να ανταποκριθεί στις ετήσιες δόσεις του δανείου που ζητά να

του χορηγήσει, τότε συνήθως δέχεται είτε να αυξήσει τη χρονική διάρκεια

αποπληρωμής είτε να του χορηγήσει μικρότερο ύψος δανείου.

Συνήθως, πάντως, αν κάποιος έχει εισόδημα 23.478 ευρώ (8 εκατ. δρχ), τότε η

τράπεζα θα υπολογίσει ότι οι ετήσιες δόσεις που θα πρέπει να καταβάλλει δεν θα

πρέπει να υπερβαίνουν το 40%, δηλαδή τα 9.391 ευρώ (3,2 εκατ. δρχ) ή 782,5

ευρώ τον μήνα, εφόσον πρόκειται για πρώτη κατοικία ή το 35%, δηλαδή τα 8.217

ευρώ (2,8 εκατ. δρχ) ή 684,5 ευρώ τον μήνα, αν πρόκειται για δευτερεύουσα.

Υποθέτουμε λοιπόν ότι ο πελάτης επιλέγει ένα 15ετές δάνειο με σταθερό επιτόκιο

6,20% για τα πέντε πρώτα χρόνια και με κυμαινόμενο 5,60% για την υπόλοιπη

διάρκεια.

Με αυτά τα δεδομένα, για πρώτη κατοικία μπορεί να πάρει δάνειο έως και 90.850

ευρώ (31 εκατ. δρχ), οπότε για την πρώτη πενταετία θα πληρώνει 782,44 ευρώ τον

μήνα (266.616 δρχ.) και για τα επόμενα δέκα χρόνια 765,98 ευρώ τον μήνα

(261.000 δρχ), με την υπόθεση ότι το κυμαινόμενο επιτόκιο θα παραμείνει 5,60%.

Με τις ίδιες παραδοχές, στην περίπτωση της λήψης δανείου για δευτερεύουσα

κατοικία, μπορεί να πάρει δάνειο έως και 79.500 ευρώ (27 εκατ. δρχ), οπότε οι

μηνιαίες δόσεις θα ανέρχονται σε 684,7 ευρώ (233.311 δρχ.) για την πρώτη

πενταετία και σε 670,3 ευρώ (228.404 δρχ.) για τα επόμενα χρόνια.

Τα όρια ηλικίας

Ως γενικότερα κριτήρια που παίζουν ρόλο για τη χορήγηση ενός δανείου θα

μπορούσε κανείς να αναφέρει τα όρια ηλικίας, τη σταθερότητα του επαγγέλματος

του υποψήφιου δανειολήπτη, το να είναι Έλληνας υπήκοος και μόνιμος κάτοικος

Ελλάδος τα τελευταία χρόνια, την προοπτική διατήρησης και αύξησης του

εισοδήματός του και την περιουσιακή του κατάσταση.

Σημαντικό ρόλο στην έγκριση ενός δανείου παίζει η σταθερότητα του επαγγέλματος

του υποψήφιου πελάτη. Αλλιώς θα αντιμετωπίσει μια τράπεζα κάποιον που έχει

σταθερή δουλειά τα τελευταία δέκα χρόνια και διαφορετικά έναν που κάθε χρόνο

αλλάζει εργασία.

Γι’ αυτό και για την έγκριση του δανείου ζητείται, εκτός από τη φωτοτυπία του

τελευταίου εκκαθαριστικού της Εφορίας, και φωτοτυπία μηνιαίας πρόσφατης

μισθοδοσίας.

Όσον αφορά την προσημείωση, θα πρέπει κανείς να γνωρίζει ότι η τράπεζα με

σκοπό την εξασφάλισή της, εγγράφει προσημείωση σε ακίνητο που ανήκει στον

δανειζόμενο ή σε τρίτο, αρκεί όλοι οι ιδιοκτήτες να συμπεριληφθούν στο δάνειο.

Εδώ χρειάζεται προσοχή όσον αφορά τις περιπτώσεις καθέτου και οριζοντίου

ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι πρόκειται να αγορασθεί ένα

οικόπεδο από δύο διαφορετικά πρόσωπα, ο ένας εκ των οποίων επιθυμεί να

δανειοδοτηθεί. Ελλείψει καθέτου συστάσεως ιδιοκτησίας, το οικόπεδο θα πρέπει

να προσημειωθεί εξ ολοκλήρου και να υπογράψουν και οι δύο ιδιοκτήτες για το

δάνειο.

Το επόμενο παράδειγμα αφορά μια ανάλογη περίπτωση, αλλά με οριζόντιο

ιδιοκτησία, δηλαδή κτίσματα. Υποθέτουμε ότι το δάνειο αφορά αποπεράτωση 1ου

ορόφου σε τριώροφο κτίριο. Ελλείψει οριζοντίου συστάσεως ιδιοκτησίας, θα

πρέπει να προσημειωθούν και οι τρεις όροφοι και να υπογράψουν όλοι του οι

ιδιοκτήτες.

Δέσμευση μετρητών

Επίσης, στην περίπτωση που κάποιος θέλει να προσημειωθεί το ακίνητό του,

μπορεί να πάρει δάνειο και με cash collateral, δηλαδή δεσμεύοντας μετρητά ή

τίτλους που έχει στην κατοχή του. Και σε αυτές τις περιπτώσεις η δέσμευση

αφορά από το 110% έως και το 130% του ποσού του δανείου, ανάλογα με την

τράπεζα, σε μετρητά, αμοιβαία κεφάλαια, ομόλογα, έντοκα γραμμάτια του Δημοσίου

και επενδυτικούς λογαριασμούς (προθεσμιακές καταθέσεις). Μπορεί κανείς να

δεσμεύσει ακόμη και μετοχές, όμως συνήθως το ποσοστό της δέσμευσης μπορεί και

να ξεπερνά το 150%.

Όσον αφορά τα όρια ηλικίας, και εφόσον στο δάνειο έχει μπει εγγυητής, στις

περισσότερες τράπεζες πρέπει να είναι τουλάχιστον 21 ετών και να ασφαλιστεί.

Τέλος, ο δανειολήπτης θα πρέπει να γνωρίζει ότι το υπό δανειοδότηση ακίνητο

(όταν πρόκειται για έτοιμο ακίνητο) θα πρέπει να είναι νόμιμα οικοδομημένο και

οι τίτλοι του να βρίσκονται σε νομική τάξη.

Παγίδες και ψιλά γράμματα

Η διαφάνεια και οι παγίδες είναι δύο έννοιες αντιφατικές. Τα ψιλά γράμματα

είναι αυτά που φοβούνται οι δανειολήπτες ότι υπάρχουν στις συμβάσεις δανείων

που υπογράφουν με τις τράπεζες.

Πρόσφατη Πράξη του διοικητή της Τραπέζης της Ελλάδος προβλέπει μέτρα που θα

εξασφαλίσουν τη διαφάνεια σε καταθέσεις και δάνεια, όπως και τον έλεγχο του

κόστους τους. Όσον αφορά τα δάνεια, μεγάλη βαρύτητα δίνεται στην ενημέρωση.

Συγκεκριμένα, οι τράπεζες οφείλουν να ενημερώνουν τους δανειολήπτες για:

* Το ύψος των βασικών επιτοκίων χορηγήσεων, στα οποία συμπεριλαμβάνονται όλες

οι τυχόν χρηματοοικονομικές επιβαρύνσεις των πιστωτικών ιδρυμάτων, και το ύψος

του περιθωρίου επιτοκίου (spread), όπου αυτό εφαρμόζεται.

* Τις ειδικές εισφορές, φόρους και τέλη που προβλέπονται από την ισχύουσα

νομοθεσία (είδος και ποσό ή ποσοστό).

* Την έναρξη και την περίοδο εκτοκισμού των δανείων, συμπεριλαμβανομένης και

της πληροφόρησης για την, τυχόν, παρεχόμενη περίοδο χάριτος.

* Τη χρονική βάση υπολογισμού των τόκων (αριθμός ημερών έτους και μήνα).

* Το γενικό επιτόκιο αναφοράς σε δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο σαφώς

προσδιοριζόμενο, με βάση τα ισχύοντα επιτόκια των χρηματαγορών.

* Την ανάλυση καταβολής των δόσεων κατά κεφάλαιο, τόκους και λοιπές

επιβαρύνσεις για την περίοδο ισχύος του σταθερού επιτοκίου σε δάνεια με

σταθερό επιτόκιο.

* Το ύψος των αμοιβών για τυχόν παρεχόμενες ειδικές υπηρεσίες, εφάπαξ δαπανών,

καθώς και των εξόδων υπέρ τρίτων που εισπράττουν.

* Το ύψος του επιτοκίου υπερημερίας και τον τρόπο υπολογισμού των τόκων.

* Τους όρους και τις σχετικές επιβαρύνσεις στις περιπτώσεις υπέρβασης από τους

δανειοδοτούμενους των συμβατικών ορίων χρηματοδότησης.

* Τις προϋποθέσεις και τους όρους πρόωρης εξόφλησης ή μετατροπής των όρων του

δανείου.

* Τον κίνδυνο από ενδεχόμενη διακύμανση της συναλλαγματικής ισοτιμίας στην

περίπτωση δανείων σε συνάλλαγμα ή με ρήτρα συναλλάγματος.

* Τη δυνατότητα και το κόστος χρησιμοποίησης τεχνικών κάλυψης του κινδύνου από

την ενδεχόμενη μεταβολή της συναλλαγματικής ισοτιμίας ή και των επιτοκίων.

* Τυχόν υποχρέωση του δανειολήπτη για άνοιγμα καταθετικού τραπεζικού

λογαριασμού στο πιστωτικό ίδρυμα που χορηγεί το δάνειο ή την πίστωση.

Πότε βάζουμε εγγυητή

Όταν το εισόδημα δεν επαρκεί, ζητείται η εγγύηση συγγενικού προσώπου

πρώτου βαθμού (κατά προτίμηση του γονέα, της συζύγου ή του αδελφού), η ηλικία

του οποίου όμως δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τα 70 χρόνια κατά τη λήξη του

δανείου. Η τράπεζα υπολογίζει ως εισόδημα του δανειολήπτη το συνολικό εισόδημα

και των δύο, ώστε να καθορίσει το ποσοστό που είναι σε θέση να δαπανάται για

την αποπληρωμή των ετήσιων δόσεων.

Το πρόβλημα της ηλικίας αφορά και τον ίδιο τον δανειολήπτη. Αν δηλαδή ο ίδιος

είναι μεγάλης ηλικίας, θα πρέπει να βάλει ως εγγυητή κάποιο συγγενικό του

πρόσωπο πρώτου βαθμού, κατά προτίμηση το παιδί του.

Επίσης, εγγυητής χρειάζεται όταν προσημειώνουμε άλλο ακίνητο, του οποίου οι

ιδιοκτήτες είναι τρίτοι (διαφορετικοί από τους πιστούχους). Γενικότερα πάντως,

η πρώτη προσημείωση κυμαίνεται ανάλογα με την τράπεζα από το 110% έως και το

130% επί του ποσού του δανείου, είτε αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο είτε κάποιο

τρίτο.

Φερεγγυότητα πελάτη

Με τον όρο πιστοληπτική ικανότητα του πελάτη, οι τράπεζες εννοούν το ύψος του

εισοδήματός του και των περιουσιακών του στοιχείων, ενώ ως φερεγγυότητα

θεωρείται η ομαλή αποπληρωμή των πάσης φύσεων υποχρεώσεών του (επιταγές,

δάνεια κ.λπ.). Εξετάζουν καταρχήν, μέσω του «Τειρεσία», αν εκκρεμούν εις βάρος

του πελάτη ακάλυπτες επιταγές.

Ο έλεγχος των δυσμενών στοιχείων γίνεται μέσω του «Τειρεσία», ενώ σημαντικό

ρόλο παίζει και η σχέση του πελάτη με την ίδια την τράπεζα. Σύμφωνα, πάντως,

με στελέχη τραπεζών, το πιο σύνηθες φαινόμενο είναι οι ακάλυπτες επιταγές, οι

οποίες βαρύνουν συνήθως τους εμπόρους και τους ελεύθερους επαγγελματίες, ενώ

πιο σπάνια το πρόβλημα κάνει την εμφάνισή του και στους μισθωτούς.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η τράπεζα εκτιμά το μέγεθος του προβλήματος, ενώ

σημαντικό ρόλο παίζει πάντα και η σχέση που διατηρεί ο πελάτης με την τράπεζα.

Ας σημειωθεί ότι οι τράπεζες δεν έχουν τη δυνατότητα να διασταυρώσουν αν ο

πελάτης έχει πάρει από άλλες τράπεζες δάνεια ή κάρτες και σε ποιο βαθμό

εξυπηρετεί κανονικά τις υποχρεώσεις του, καθώς δεν έχει λειτουργήσει ακόμη το

νέο αρχείο του «Τειρεσία».