Υπερπροσφορά γραφείων στην Κηφισίας

Οι χώροι γραφείων που είναι κενοί ή πρόκειται να ελευθερωθούν στο αμέσως
επόμενο διάστημα ξεπερνούν τα 40.000 τετραγωνικά μέτρα, ενώ στα επόμενα ένα
δύο χρόνια πρόκειται να διατεθούν πάνω από 111.000 τ.μ. πάνω και γύρω από τη
λεωφόρο Κηφισίας, όπως επιβεβαιώνουν ειδικοί της κτηματαγοράς. Μάλιστα, οι
χώροι γραφείων που θα διατεθούν μπορεί να είναι ακόμα περισσότεροι, αν
εφαρμοσθούν οι διατάξεις της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης. Στο μεταξύ, η
ζήτηση είναι υποτονική, ενώ, μετά τα γεγονότα της 11ης Σεπτεμβρίου, οι
εταιρείες, ελληνικές και ξένες, διστάζουν να επεκταθούν. Οι τιμές ενοικίασης
έχουν πέσει, τον τελευταίο χρόνο, έως και 20% και οι 7.000 – 10.000 δρχ./τ.μ.
μηνιαίως αποτελούν τη μέγιστη τιμή στην οποία έκλεισαν συμφωνίες ενοικίασης
γραφείων. Όλα αυτά τα στοιχεία ενισχύουν τους φόβους ότι υπάρχει κίνδυνος να
υπάρξουν στο άμεσο μέλλον φαινόμενα υπερπροσφοράς, τα οποία θα συμπαρασύρουν
προς τα κάτω τόσο τα ενοίκια και τις εμπορικές αξίες όσο και τις κεφαλαιακές
αποδόσεις των ίδιων των εταιρειών που έχουν επενδύσει σε επαγγελματικούς
χώρους, στον συγκεκριμένο άξονα, και δεν θα βρίσκουν πλέον ανταπόκριση.

«Σε μια τέτοια περίπτωση, τα ενοίκια θα καμφθούν, ενώ ακόμη περισσότερο
ενδέχεται να υποχωρήσουν οι αξίες, καθώς, εκτός από την πτώση των ενοικίων,
αναμένεται να παρατηρηθεί και κάποια άνοδος του κινδύνου που θα συνεπάγεται η
επένδυση σε επαγγελματικό ακίνητο», παρατηρεί ο κ. Γ. Περωτής, διευθύνων
σύμβουλος της εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων Lambert Smith Hampton. «Τέλος, θα
έχουμε κεφαλαιακές απώλειες και για τις ίδιες τις εταιρείες του real estate,
αφού θα έχουν υποχωρήσει οι πραγματικές αξίες στις οποίες αποκτήθηκαν τα
συγκεκριμένα ακίνητα. Πιθανολογείται, όμως, ότι σε όσες περιπτώσεις δεν είχαν
εγγραφεί οι σχετικές υπεραξίες στους ισολογισμούς τους οι απώλειες για τις
εταιρείες αυτές δεν θα γίνουν ορατές».

«Το ότι θα βγουν στην αγορά πάνω από 111.000 τ.μ. και συνεχίζουν να
εκπονούνται projects σημαίνει ότι υπάρχουν υπερβολικές προσδοκίες, που
συνδέονται κυρίως με το 2004 και οι οποίες κινδυνεύουν να διαψευστούν»,
επισημαίνει και ο κ. Αρ. Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας
εκμετάλλευσης ακινήτων EFG Eurobank Properties. «Από τη δυναμική της αγοράς,
πάντως, δεν φαίνεται να “καλύπτονται” τόσα πολλά τετραγωνικά», τονίζει.
Πάντως, όλοι οι ειδικοί της κτηματαγοράς συμφωνούν ότι, αν η ζήτηση δεν
καλύψει την προσφορά, οι εταιρείες αυτές κινδυνεύουν να δουν μια ξαφνική
μείωση των πραγματικών αποδόσεων των κεφαλαίων τους, με σημαντικές επιπτώσεις
στους ισολογισμούς τους.

Η μεταφορά συντελεστή

Οι παραπάνω φόβοι ενισχύονται και από το γεγονός ότι αυτήν τη στιγμή υπάρχουν,
στην ευρύτερη περιοχή της λεωφόρου Κηφισίας, αρκετά στρέμματα ανεκμετάλλευτης
έκτασης. Κτηματομεσίτες εκφράζουν φόβους ότι, αν τελικά περάσουν σε όλο τους
το φάσμα οι ρυθμίσεις της μεταφοράς συντελεστή και αξιοποιηθούν, κάνοντας
πλήρη χρήση των ρυθμίσεων, όλες οι ελεύθερες εκτάσεις, δεν αποκλείεται η
χαμηλή σήμερα προσφορά να εξελιχθεί σε υπερπροσφορά, με απρόβλεπτες για την
αγορά συνέπειες, μεταξύ των οποίων και η μεγάλη κάμψη των τιμών.

Ελεύθεροι χώροι

Ήδη, στους υφιστάμενους ελεύθερους χώρους επί της λεωφόρου Κηφισίας, το
επόμενο διάστημα πρόκειται να προστεθούν και άλλοι. Για παράδειγμα, μετά την
1η Οκτωβρίου πρόκειται να ελευθερωθούν τα 14.000 τ.μ. στα οποία στεγάζεται
σήμερα η Interamerican στο Μαρούσι, όπως προέβλεπε η συμφωνία που υπέγραψε με
την EFG Eurobank Properties, όταν η τελευταία αγόρασε το σύνολο των γραφείων
της. Πάντως, από τα 14.000 τ.μ. έχουν ήδη ενοικιασθεί περίπου τα 3.000 τ.μ.

Ποιοι έχουν επενδύσει

Σήμερα, «πάτημα» στην Κηφισίας και στη γύρω περιοχή έχουν φροντίσει να
αποκτήσουν ορισμένα από τα πιο ηχηρά ονόματα επιχειρηματιών. Τεχνικοί όμιλοι,
ξενοδόχοι, αλλά και επιχειρηματίες που δεν σχετίζονται άμεσα με τον χώρο της
αξιοποίησης ακινήτων, διαθέτουν σημαντικά ακίνητα στην περιοχή, τόσο επί της
λεωφόρου Κηφισίας όσο και επί της Αμαρουσίου – Χαλανδρίου. Ανάμεσά τους είναι
η τεχνική εταιρεία Μπ. Βωβός Διεθνής Τεχνική, με υπό κατασκευή έργα 56.000
τ.μ., η Lamda Development με 9.000 τ.μ., ο όμιλος Πειραιώς με 5.200 τ.μ., ο
όμιλος Συγγελίδη με 1.200 τ.μ. κ.λπ.